Покупка квартиры после открытия продаж
Специалисты по недвижимости часто с
веселым азартом ожидают начала продаж квартир в новостройке, желая узнать об
этом первыми. Состязаются с профессионалами отдельные покупатели, с намерением
еще и первыми приобрести недвижимость. Ведь в начале цены самые привлекательные
и выбор вариантов наибольший, как они полагают.
Правда
ли, что на раннем этапе большой выбор квартир?
Обычно это не так. На продажу не
выставляют большое количество квартир одновременно. Такая практика невыгодна
застройщикам, подобную ошибку совершают только неопытные компании. В одном
комплексе в Подмосковье предложили покупателям одновременно все квартиры, и дешевле,
чем соседи-конкуренты. За пару недель разошлись 30% квартир, затем до застройщика
дошло, что он недополучит прибыль, и продажи приостановились. Они были возобновлены
лишь через месяц, когда специалисты тщательно проработали методику продаж
небольшими порциями, с постепенным повышением цен.
Чтобы привлечь покупателей, в основном
используют другие приемы. Так, в новостройке поблизости Зеленограда вначале выставили
на продажу квартиры с наименьшей площадью, каждая стоимостью менее 2 миллионов
рублей. Когда покупатели заметили проект, маленькие квартиры с рынка исчезли
(их продали в конце по более высоким ценам). На смену им пришли более дорогие,
причем не совсем удачно расположенные - квартиры с хорошей планировкой тоже
оставили на потом. Застройщику было выгодно, покупателям - нет. Им приходилось
выбирать поначалу или лучшее из худшего, или хорошие, но большие и дорогие
квартиры. От покупателей также скрыта информация, сколько квартир уже продано,
и как интенсивно продвигаются продажи.
Всегда
ли в начале продаж низкие цены?
Если пересчитать цены по квадратным метрам,
в целом ответ утвердительный. Исключение составляют особые ситуации, когда
из-за экономических проблем застройщик вынужден со временем снижать цены, чтобы
оживить вяло идущие продажи.
Но в отношении цен за квартиры целиком,
ситуация более сложная. Застройщик из только ему известных соображений решает,
когда выставлять на продажу маленькие дешевые квартиры. Обычно их приберегают и
стараются отсрочить продажи, чтобы как можно дольше подогревать интерес
покупателей.
Во
всех ли новостройках продажи стартуют вскоре после начала строительства?
Однозначно, так было до 2008 года,
когда произошел первый финансовый «кризис». Продажи действительно открывали на
ранних стадиях строительства. Но некоторые проекты из-за экономических проблем
были заморожены, и у покупателей возникло недоверие к приобретению еще не
построенных квартир. Чтобы не появлялись новые обманутые дольщики, государство
разрешило продавать квартиры лишь в домах, готовых более чем на 50%. Но это
нововведение употребляется на практике, только если привлекаются субсидии для
покупки. При оплате собственными деньгами покупателя или взятыми в кредит
застройщик не обязан доводить здания до готовности 50%. Достаточно иметь полный
набор разрешительных документов. Но сами застройщики теперь редко рискуют рано
открывать продажи, ожидают, пока дом будет почти достроен. В таких условиях
цены на квартиры изначально высокие.
Стоит
ли бронировать квартиру до начала продаж?
Смотря, что понимать под бронированием.
Если имеется в виду бесплатное «закрепление» за покупателем определенной
квартиры, оно не предполагает серьезных последствий и обязательств. Покупатель
не обязан купить именно эту квартиру, а застройщик не обязан именно ее продать,
тем более по первоначальной цене. Такой вариант - скорее маркетинговый
инструмент исследования спроса на жилье.
Если бронирование оформляют как
юридически обязательный договор - другое дело. Покупатель должен сразу
заплатить значительную часть стоимости. Остальное платит после полноценного старта
продаж в данном доме, и договор переоформляют в ДДУ. Предварительный договор
слабо защищает права покупателя. Чтобы не потерять внесенные средства, надо, по
крайней мере, убедиться в хорошей репутации застройщика - изучить его поведение
при реализации построенных в прошлом объектов. Также нужно удостовериться, что
готовы разрешительные документы на новостройку.
Полноценное бронирование, в традиционном
смысле этого слова, возможно только после официального начала продаж. Это
юридически обязывающая процедура.
Как
пораньше узнать о начале продаж?
Любая стройка начинается
после долгого периода конкурсов, разработки и утверждения проекта, проведения экспертиз
и получения разрешений. На всех этапах информация доступна на муниципальных
сайтах. Сами застройщики стараются распространить сведения в СМИ и с помощью
других методов рекламы. Правда, трудно узнать, когда в реальности начнутся
продажи. Предварительная подготовка растягивается надолго. Скорого старта можно
ожидать, если на сайте застройщика появилась информация, что продажи вскоре
начнутся. Если подписаться на рассылку для ожидающих, застройщик сообщит самостоятельно.
Чуть менее эффективно следить за сообщениями в профильных СМИ, которые не
упустят появления на рынке очередного объекта. Новинки регулярно появляются в
журнале «Новостройки» - в него ежемесячно попадают наиболее интересные для
покупателей новостройки Москвы и Московской области.
Ознакомьтесь:
Что надо знать при приобретении квартиры?
Надо ли готовить квартиру к продаже?
Новая кадастровая стоимость жилья после 2016 года
Определяем надежного застройщика
Купить квартиру в складчину: что и как
Схема buy back как страховка от кризиса
Передаем правильно деньги за квартиру продавцу
Приемка квартиры от застройщика в новостройке | 
