Аренда жилья с правом выкупа

С 20 сентября меняются требования ЦБ к ипотечным кредитам с низким взносом. Льготные госпрограммы предлагают ипотечные займы уже не с 15%, а с 20% первоначальным взносом. Поэтому заёмщики теперь должны внести в банк сумму на треть больше, чтобы получить ипотечный кредит.

Увеличение первоначального ипотечного взноса становится для некоторых категорий покупателей довольно болезненным. Ведь в новых условиях заёмщику, чтобы купить квартиру стоимостью 10 млн. рублей, нужно найти сумму для первого взноса в банк уже не 1,5 млн., а 2 млн. рублей.

Конечно, рынку пришлось начать приспосабливаться к новым условиям ЦБ. Так, многие девелоперы стали предлагать покупателям различные акции, благодаря которым планируется хоть в какой-то степени облегчить им приобретение жилья. Застройщики, стремясь хоть как-то увеличить продажи, ищут разные решения.

Так, одна из крупных строительных компаний запустила программу аренды жилья с последующим его выкупом. Согласно этой программе, покупатели въезжают в квартиру в готовой новостройке и вносят ежемесячную арендную плату, которая накапливается для первого взноса на ипотеку. Стоимость жилья фиксируется. Когда покупатель собрал нужную для первоначального взноса сумму (а на это уходит где-то около полутора лет), он получает возможность взять ипотечный кредит, а квартира переходит в его собственность.

Плюсы такой программы очевидны - покупателю не приходится платить одновременно и за аренду и за ипотеку, причём, все средства в результате расходуются на приобретение своего жилья. К тому же он может заранее присмотреться к району - удобно ли в нём будет жить. Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ А. Цыганов заметил, что за рубежом подобные практики существуют уже давно, и гражданину, арендующему социальное жильё, даётся возможность зачитывания части арендной платы в стоимость жилья, в том числе и как первоначальный взнос. Такая льгота повышает заинтересованность покупателя в приобретении жилья, даёт ему чувство собственника. К тому же это препятствует превращению домов и районов с социальным жильём в гетто.

Есть и минусы в такой аренде жилья. Чаще всего они заключаются в том, что обычно эти программы действуют в домах, построенных в районах с невысокой востребованностью, с неразвитой инфраструктурой, или рядом ведётся широкомасштабное строительство.

В результате внедрения таких программ спрос на жильё становится выше. А попутно ещё развивается рынок аренды, поскольку многие покупатели начинают понимать, что их квартиру можно сдать.

Есть ещё один важный нюанс, на который стоит обратить внимание - это цена. Необходимо производить сравнительный анализ цены покупаемой квартиры с аналогами, чтобы убедиться, что застройщик не учёл свои расходы в стоимости квартиры, которую вдруг повысил на 15 - 20%. Если такое обнаружилось, то надо узнать, даётся ли в таком случае возможность сразу в неё заселиться.

Покупатель, арендующий жильё, может и отказаться приобретать его в собственность. Например, если он попросту не успевает накопить сумму, необходимую для первого взноса. В таком случае арендная плата будет просто арендной. А сам покупатель сможет заключить новый договор. Только условия в нём будут уже другие. Может оказаться и так, что арендная плата за квартиру по такому договору выше, чем за аналогичное жильё, но это уже относится к рискам покупателя.

В настоящее время уже несколько застройщиков предлагают разные решения, призванные компенсировать затраты на аренду квартиры в период строительства. Но прежде чем подписывать договор, все эти предложения нуждаются в тщательном изучении. Поначалу они могут казаться выгодными. Однако если рассматривать более долгий срок, то долговая нагрузка может существенно возрасти. Обычно это происходит за счёт увеличения стоимости квартиры или тела самого кредита. Все эти дополнительные выплаты ложатся на плечи покупателя.

Чтобы стимулировать спрос на жилую недвижимость, банки предлагают и другие программы. В частности, оформить ипотеку, а на первоначальный взнос взять потребительский кредит. В залог кредита предлагается оставить имеющуюся недвижимость. Такие предложения обычно интересуют граждан, которым нужна квартира не в качестве инвестиции, а для улучшения жилищных условий, и они не могут надолго откладывать сделку.

Решений для перехода к новым рыночным условиям много. Кроме маркетинговых схем, к которым относятся скидки и спецпредложения, есть и обходные, когда стоимость всего строящегося объекта по договору долевого строительства меняется, чтобы таким образом повлиять на процент первоначального взноса.

Есть и предложения ипотеки по околонулевым ставкам, которые очень не устраивают Центробанк. Вновь появилась траншевая ипотека. Предлагаются нестандартные акции. В частности, несколько процентов от ежемесячных платежей дают возможность оплатить бонусами «Спасибо». Или зачитывают стоимость старой квартиры при покупке жилья в новом доме (так называемый trade-in), при этом граждане продолжают жить в прежней квартире, пока не получат ключи от новой.

Могут появиться и другие программы, предназначенные для помощи в накоплении первоначального взноса или предложения, в которых цена квартиры будет зафиксирована.

Возможно, что Минфин, который уже планировал развивать лизинг жилья, разработает программу поэтапного выкупа недвижимости с условием аренды той части площади, которая пока остаётся невыкупленной.

План аренды квартиры с правом выкупа был представлен этой весной Фондом «Институт экономики города». Такая схема, скорее всего, может быть предназначена для семей, у которых доход не слишком маленький для того, чтобы считать их малоимущими, но и не слишком большой, чтобы потянуть ежемесячные платежи по ипотеке. Такой же план годится покупателям, которые получают неофициальный доход, из-за чего банки не одобряют им кредиты, а также людям, у которых нет возможности быстро накопить первый взнос на ипотеку.