Мы в VK
Мы в Facebook
Мы в Twitter
Мы на Ютуб
На главную
8 (495) 249-24-09
АБ Риэлти
АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ
 

 

Статьи

Статьи // Анализ рынка недвижимости

15.12.2015

В новом году новый налог

После Нового года кадастр сделает беднее не только тех, кто владеет квартирами, но и тех, кто решит их продать

Новый налог на кадастровую стоимость усложнит жизнь и тем, кто владеет недвижимостью и тем, кто решит ее продавать. При незначительной разнице суммы покупки и суммы продажи налог станут считать, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. И ждать теперь надо 5 лет, чтобы продать без налога.

В прошлом году на фоне падения курса рубля многие наши сограждане стремительно скупали любую недвижимость: квартиры, дома, землю. Некоторые тешили себя надеждой на извлечение прибыли из будущей продажи закупленного впрок жилья. Но тут как гром среди ясного неба в ноябре 2014 года власти принимают новый федеральный закон, который меняет правила налогообложения продажи недвижимости. В том числе закон изменил сроки, по которым можно не уплачивать налог – с трех до пяти лет.

Но тут необходимо уточнить! Во-первых, граждане, приватизирующие жилье, получающие недвижимость в наследство или по факту дарения или ренты, остаются со старым сроком – 3 года. По словам Романа Терехина, руководителя независимого экспертного центра «Общественная Дума», новый пятилетний срок коснется той недвижимости, которая будет куплена после 1 января 2016 года. УФНС Москвы тоже подтвердило эту информацию: «В соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ N382-ФЗ от 29.11.2014 положения 217.1 части второй Кодекса применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года».

То есть люди, купившие, скажем, квартиры в 2014 году в качестве инвестирования, могут смело выставить их на продажу в 2017 без уплаты налога. Для таких случаев предусмотрен 3-х годовой срок.

После 1 янв. 2016 года вводится новая кадастровая стоимость на все объекты недвижимости

Платить налоги?

Все это так. Но вот когда требовалось оперативно продать квартиру, хозяева искусственно занижали стоимость. И при совершении сделки купли-продажи можно было не платить налог, так как в договоре указывалась сумма в 999 тысяч 99 копеек, ведь с суммы менее миллиона налог не взимается.

Для тех, кто продает ради прибыли выхода два: либо получить налоговый вычет при продаже, занизив сумму налогооблагаемой базы на 1 миллион рублей; либо учесть расходы на покупку недвижимости. Беда в том, что налоговый вычет человек может получить один раз в жизни. Тогда продавцы, реализовавшие свои квартиры, указывали в договоре такую же сумму, которая была уплачена при покупке. Нет никакой финансовой выгоды, а значит и не может быть налога. Купил, например, за 5 миллионов, и продал за 5.

И вот теперь вся эта финансовая схема рушится, потому, как после 1 января 2016 года нельзя будет уменьшать доход от продажи ниже 70 % кадастровой стоимости продаваемой недвижимости. Согласно закону налог посчитают, отталкиваясь от цены сделки, либо от кадастровой стоимости объекта, помноженной на коэффициент 0,7 (по большей сумме). При отсутствии кадастровой стоимости налог посчитают исходя от выгоды, полученной при продаже.

Приведем пример. После 1 января 2016 года некто покупает квартиру за 5 миллионов рублей. А в 2020 году решает ее продать за 12 миллионов. Как мы понимаем, пятилетний срок еще не наступил. И на 1 января 2020 года стоимость по кадастру получается 11,5 миллионов. Налог будут считать из суммы указанной в договоре за минусом расходов. Или из 70 % кадастровой стоимости квартиры за вычетом расходов. Поэтому в нашем примере выгоднее «зацепиться» за кадастровую стоимость. Это 8,05 миллионов. Вычитаем затраты при покупке – 5 миллионов. Налогооблагаемая база получается 3,05 миллионов (8,05-5=3,05). По ставке НДФЛ (13 %) получаем налог – 396,5 тысяч рублей.

Некоторые попробуют прибегнуть к старой практике – указать в договоре меньшую сумму. Но здесь 2 момента: если что-то пойдет не так, деньги могут вернуть по договору; и по новому закону стоимость недвижимости не может быть ниже 70-процентной ее кадастровой стоимости.

Как это будет выглядеть на деле, мы с вами увидим в будущем. Налоговая инспекция посчитает больше, граждане будут считать в меньшую сторону. При этом уведомлений никаких не придет, так как люди сами должны подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля. По нашему примеру – 30 апреля 2021 года. Уплатить следует не позднее 15 июля 2021 года.

Налоговую декларацию надо подавать при продаже недвижимости владельцам самим

Что ожидать от новых перемен?

Правила эти должны задеть интересы квартирных «бизнесменов», постоянно перепродающих жилые метры. До сих пор, по статистике Росреестра, принимая во внимание усиливающийся кризис, количество заключенных договоров долевого участия (так называемый ДДУ) на конец 2015 года составило 492,5 тысячи. По сравнению с 2014 годом разница незначительная. Тогда было насчитано 560 тысяч ДДУ.

Застройщик, как правило, продает на стадии котлована квартиру по реальной цене – стоимость прописана в договоре ДДУ рыночная. А потом начинается перепродажа прав требования на недостроенную квартиру.

По мере строительства дома стоимость квартиры возрастает. Скажем, купил первоначально человек квартиру за 5 миллионов, а продает за 6, договорившись с покупателем, что укажет в договоре только 5 миллионов. Тем более, даже по договору уступки при передаче прав предполагается уплачивать налог – НДФЛ. Именно с такими случаями власти собираются бороться.

Хотя пока дом не введен в эксплуатацию и не поставлен на кадастровый учет, невозможно «привязать» к определенной квартире кадастровую стоимость. Получается цену можно в таком случае указывать по договоренности.

Но тогда «пострадать» может человек оформивший право собственности на эту квартиру. По новому закону учитывать в расходах можно только сумму, указанную в договоре. Напоминаем, что с 1 января 2016 года государство станет учитывать 70 % кадастровой стоимости.

С  одной стороны налоговая инспекция не присылает уведомлений людям, совершившим сделки с недвижимостью. С другой стороны собственник, владеющий недвижимостью менее 3-х лет, после продажи должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ о доходах. Многие об этом не знают! И не знают, что, не подавая декларации, не имеют права на налоговый вычет, так как без поданной декларации есть доход, а вычета нет. Ведь продажа недвижимости была!

Проблема кроется еще в разнице кадастровой стоимости квартир в Москве и Московской области и рыночной цены. Кадастровая стоимость из-за кризиса оказалась выше рыночной. Единственная надежда для жителей городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) – это возможность снижать сроки владения и размер коэффициента (изначальные 70 %) практически до нуля.

Другие события, советы и новости недвижимости:  









 

Ещё Статьи из рубрики Анализ рынка недвижимости

09.10.2018
03.09.2018
01.08.2018

Адрес: 117513, Москва, ул. Островитянова, д. 6
Телефон/факс: +7 (495) 249-24-09
Адрес электронной почты: info@ab-realty.ru

© Агентство недвижимости «АБ Риэлти» , 2014

Карта сайта XML