Сдаем нежилое помещение в 2020 году

Российский частный инвестор порой зарабатывает сдачей в аренду небольших коммерческих помещений. Помещения приобретаются в собственность. Коммунальные платежи, как правило, гораздо ниже арендной ставки – вот профит – зарабатываем деньги. Сдавать можно под офис, под салоны красоты, интернет-магазины и т. п.

Речь в этой статье пойдет о приобретении коммерческой недвижимости, о налогах, о возможных штрафах, и конечно о коронавирусе!

Налогообложение

Собственником нежилого помещения у нас в стране может стать любое физическое или юридическое лицо, которые исправно платят налоги. Индивидуальный предприниматель тоже может приобрести нежилое помещение для последующей сдачи в аренду. Но, исходя из статуса собственника, последствия налогового характера могут быть разными.

Например, индивидуальные предприниматели и юридические лица платят в казну определенный налог при получении дохода от сдачи имущества в аренду. Юридические лица платят налог на прибыль и НДС, ИП платят ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Что касается физического лица – доход, полученный от сдачи в аренду нежилого помещения, является объектом обложения НДФЛ.

Но если «всплывет» информация о предпринимательской деятельности физического лица в процессе сдачи помещения в аренду (не просто сдает в аренду, а занимается дополнительно коммерческой деятельностью), а при этом физлицо не имеет статуса ИП, тогда нужно будет уплатить НДС.

Как вариант – патент на арендный бизнес для физлица. Стоимость патента рассчитывается из площади помещения и локации оного. Сумма будет фиксированной в таком случае. Правда, патент оформляется только на одно помещение, что неудобно профессиональному рантье. Во время действия патента, чтобы сэкономить, стоит не прерывать договор с арендатором, не продавать помещение, тогда стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%. В противных случаях уплаченные за патент деньги никто не вернет.

Штрафные санкции

Бояться в первую очередь собственнику коммерческих помещений надо неуплаты налогов. Это чаще всего и происходит. Штраф карающий орган устанавливает в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Могут начислить пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). Со временем ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

При доказанном факте умышленной неуплаты, штраф может вырастать до 40%. При дальнейшем «усердии» в указанном направлении, налоговый орган может передать соответствующие данные в правоохранительные органы. Тогда может решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. При регулярных неуплатах налогов – наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет.

Арендатора тоже могут наказать. Например, вовремя не платит аренду, осуществляет порчу имущества. С другой стороны есть страховой депозит, минимум 1 месяц от стоимости арендной платы. Из этой суммы можно покрыть урон, причинённый собственнику. И можно и необходимо требовать восполнения депозита от арендатора в процессе договора. Когда наступает завершение договора, собственник возвращает депозит целиком, или за вычетом штрафов.

Проверки

Надзорные наши органы любят последнее время устраивать проверки для собственников нежилых помещений. Это и начисление штрафов, и пени, привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. Верховный суд РФ «закрепил» за гражданином обязанность уплачивать НДС, это было в июле прошлого года. И после этого начисления НДС стали расти как грибы после дождя. Упорно устанавливается налоговыми органами, что гражданин занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Простым языком говоря, гражданин сдал помещение, получил за это прибыль, а потом приобрел какое-либо имущество с дальнейшей целью перепродать. И делает это систематически. Хотя здесь еще надо разобраться: разовый характер сделки не может автоматически служить доказательством ведения предпринимательской деятельности.

ВЫЕЗДНАЯ ПРОВЕРКА

Есть определенный план, согласно которому у налоговиков появляются основания для выезда на проверку организации или физического лица. Региональные управления составляют такой план. Уже имеется собранная различная информация по возможным нарушениям. Может где-то были проведены странные финансовые операции, которые попали в поле зрения налоговой. Или еще какие-то сомнения, возникшие в ходе камеральных проверок. То есть отсутствует полноценный диалог между налогоплательщиком и налоговым ведомством.

Нал правит миром

Пандемия в самом разгаре сейчас. Москва практически пустая как во времена Олимпиады-80. Режим самоизоляции «отправил» многих сотрудников на удаленную работу. Менеджеры, продавцы, не говоря уже о программистах и сисадминах, все работают на дому. Есть устойчивое предположение (пока), что эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. Руководители всех мастей сейчас, как никогда воочию лицезрят как онлайн побеждает офлайн. Будь то ресторанные бизнесы, магазины каких-то товаров, развлекательная сфера.  Граждане, самоизолировавшие себя, нынче довольны онлайн-сервисами. Очень может быть, что после карантина люди не сразу смогут изменить своим актуальным привычкам и вернутся в офлайн.