Мы в VK
Мы в Facebook
Мы в Twitter
Мы на Ютуб
На главную
8 (495) 249-24-09
АБ Риэлти
АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ
 

 

Статьи

Статьи // Анализ рынка недвижимости

27.02.2017

Первичный и вторичный рынок квартир в России

Первичный и вторичный рынок квартир - что лучше, что выбрать?

Наши клиенты очень часто просят нас рассказать, что лучше – первичное или вторичное жилье, и чем они отличаются друг от друга. Об этом мы попросили рассказать нашего эксперта Максима Чугунова.

«Первое отличие, которое мне вспоминается сразу (и, наверное, одно из основных) – это государственная регистрация собственности на данную недвижимость, - считает наш эксперт. -  Ее наличие – это признак вторичного жилья, которое находится в частной собственности. Конечно, если говорить о муниципальной квартире, её просто так нельзя продать, но после приватизации ее жильцами она может быть продана». До недавнего времени именно вторичное жилье пользовалось гораздо большим спросом, чем первичное, к которому можно отнести квартиры в новых и строящихся домах, у которых покупатель становится первым хозяином.  Однако в настоящее время у покупателей недвижимости наблюдается смена приоритетов, и на первый план будущие собственники все чаще ставят приобретение новых квартир, о чем говорят специалисты в области недвижимости, наблюдая тенденции прошлого года. Новое жилье выходит на рынок по более привлекательным ценам, о чем можно судить по рынку недвижимости в Москве. Так, новую однокомнатную квартиру в среднем можно было приобрести за 6 млн рублей, двухкомнатную – за 8-9 млн рублей, трехкомнатную – за 11-12 млн рублей. Если же говорить о вторичном рынке, то ситуация немного иная: «однушка» продается в среднем за 7 млн рублей, «двушка» – за 10 млн рублей, «трешка» – за 14-15 млн рублей. В целом, квартиры в новостройках в прошлом году были доступнее, хотя разрыв в ценах постепенно снижается. Если судить о средневзвешенной цене на рынке недвижимости Москвы, то на первичном рынке она составила 196 тыс. руб. за 1 кв. м, а на вторичном – 213 тыс. руб. за 1 кв. м.

«Существует еще одно, не менее важное различие первичного и вторичного жилья, - считает М. Чугунов. – И это отличие – продажа разных продуктов. Готовые квартиры продаются в основном на вторичном рынке. На первичном же продается только участие в строительстве жилья, т.е. покупатели являются дольщиками, вкладывающими свои деньги в строительство дома, в котором собираются проживать. Исключением является покупка уже готовых квартир в новом доме, которые застройщик не успел продать до сдачи дома в эксплуатацию. Отсюда и отличия в договорах, по которым покупаются первичное и вторичное жилье. Если «первичка» продается в основном по ДДУ (хотя по закону можно продавать и через жилищные сертификаты, а также ЖСК), то «вторичка» продается уже по договорам купли-продажи (а также может быть договор ренты или мены).

Риски при покупке первичного и вторичного жилья тоже различаются. Так, при покупке жилья в строящемся доме есть опасность быть обманутым организацией-застройщиком. Хотя в последнее время нашим государством прорабатываются разные способы защиты дольщиков. При покупке вторичного жилья основным риском являются действия мошенников. Поскольку рынок недвижимости в нашей стране регулируется мало, есть возможность приобрести квартиру с проблемными документами, благодаря чему сделка может быть признана недействительной, и у нового собственника ее могут изъять, причем денежные средства, потраченные на ее приобретение, вернуть не всегда удается. Для того чтобы обезопасить себя при покупке квартиры на рынке вторичного жилья, стоит обращаться к грамотным специалистам в области недвижимости.

Чем руководствуются покупатели, когда выбирают вторичное жилье? Во-первых, не надо ждать вселения – квартира уже готова для проживания в ней. Во-вторых, можно проверить юридическую чистоту сделки и оформить титульное страхование. Даже сейчас, если рассматривать количественные показатели, спрос на вторичном рынке все равно превышает первичный. В кризисные же годы вторичное жилье является гораздо менее рискованным активом, что отражается и в цифрах – доля продаж на вторичном рынке в 2008-2009 годах превышала 80% всех сделок. Вторичное жилье в кризис однозначно менее рискованный актив. Данные Росреестра подтверждают, что и в 2016 году вторичное жилье имело больший спрос – так, по Москве было зарегистрировано 126045 прав на недвижимое имущество на основе договоров купли-продажи (или мены), и только 35621 договор участия в долевом строительстве.

Однако первичный рынок имеет свои, не менее веские, преимущества, и основным из них является цена. В начальной стадии строительства можно приобрести жилье немного дешевле, чем во вторичном фонде. Надо помнить также, что цена на вторичном рынке подчиняется и запросам собственников жилья, которые бывают порой завышенными, оторванными от действительности. Получение ипотечного кредитования на первичном рынке тоже обойдется дешевле. В течение двух лет его даже субсидировало государство, но даже сейчас ставка по ипотечному кредиту для приобретения первичного жилья в среднем на 1,5-2% ниже, чем для вторичного. Существуют совместные программы банков и застройщиков, по которым процентные ставки дополнительно снижаются, что, конечно, привлекает больше потенциальных покупателей. Да и страховать объект недвижимости при оформлении кредита на покупку нового жилья не требуется. В последние три года, в связи с кризисом в экономике страны и снижением покупательского спроса, стоимость на вторичную недвижимость падает, и в некоторых случаях почти сравнялась со стоимостью квартир в некоторых новостройках.

Еще одним преимуществом новостроек является более высокое качество инженерных коммуникаций и материалов, из которых производится строительство. Застройщики учитывают недостатки старых жилых построек, применяют новые, более совершенные технологии, и построенное жилье уже становится более удобным для эксплуатации. И если раньше вторичный рынок отличался разнообразием предложений, то сейчас первичный рынок от него не отстает.

Критерии для сравнения и выбора первичного и вторичного жилья можно выбрать разные, но в любом случае надо учитывать, какие из них наиболее важны для вас. Помочь в этом разобраться смогут специалисты нашего агентства. 

Что ещё узнать по квартирам:

Первый и последний этаж

Муниципальная или приватизированная квартира

Рынок жилья 2016 года

Надо знать проблемные квартиры


Ещё Статьи из рубрики Анализ рынка недвижимости

09.10.2018
03.09.2018
01.08.2018

Адрес: 117513, Москва, ул. Островитянова, д. 6
Телефон/факс: +7 (495) 249-24-09
Адрес электронной почты: info@ab-realty.ru

© Агентство недвижимости «АБ Риэлти» , 2014

Карта сайта XML