Размен квартир – самая непростая сделка на рынке недвижимости

В настоящее время разъезды – а именно, сделки по обмену одной квартиры на несколько объектов недвижимости – встречаются довольно часто, в общем объеме альтернативных сделок они составляют не менее 20%. Ситуаций на рынке недвижимости, связанных с разъездом, довольно много, но в целом можно выделить несколько групп обращений. Это молодые семьи, которые желают проживать отдельно от родителей; дети, которым родители собираются предоставить отдельное жилье, раздел имущества между наследниками недвижимости и раздел между бывшими супругами или родственниками. Встречаются, конечно, и другие житейские ситуации, но их доля значительно меньше. Рассмотрим перечисленные группы более подробно. 

Молодые семьи и их родители

Очень часто причиной разъезда молодых семей и их родителей является разный график жизни, теснота и разное отношение к решению бытовых вопросов. Более мудрые родители заранее продумывают, как можно остаться с детьми в мире, и одно из таких решений – разъезд. Если есть возможность – то по соседним квартирам или подъездам (например, приобретение квартир в новостройках), нет возможности - то по домам, находящимся неподалеку друг от друга. Главное – жить отдельно от молодых.  Эта тенденция появилась, может быть, не так давно, и связана с изменением семейного уклада. Если раньше выживание семьи во многом зависело от ее численности, то сейчас, в современном мире, когда институт семьи претерпел некоторые изменения, нет необходимости проживания всех поколений под одной крышей, а значит, можно избежать конфликтов, просто разъехавшись по разным квартирам.

Размен между родителями и детьми

В нашем агентстве очень часто приходят клиенты, которым надо разъехаться со своими выросшими детьми. Причины бывают разные. Так, недавно в наше агентство пришел клиент, сын которого увлекался музыкой, а пожилому человеку, обратившемуся к нам, была нужна тишина. Между ним и сыном-меломаном постоянно возникали конфликты. Проблему удалось решить путем размена трехкомнатной квартиры, в которой они проживали, на две однокомнатные квартиры, при этом у сына еще остались деньги на ремонт приобретенного жилья.  Надо сказать, данный случай осложнялся тем, что стороны не хотели слушать друг друга, находить компромиссные решения. Обстановка была накалена, но тем не менее, нашим специалистам удалось склонить клиентов к конструктивному диалогу друг с другом, в результате чего обе стороны остались довольны сделкой.

Бывшие супруги или родственники

Самые сложные разъезды бывают между бывшими супругами. И это связано с психологическим фактором. Бывшие близкие люди при размене иногда ставят ультимативные условия, которые вряд ли можно было бы осуществить, или отказываются от выбранных ранее вариантов.  Некоторые размены длятся многие месяцы. Не всегда получается просто разъехаться, могут существовать и другие договоренности. Например, одному супругу может достаться загородная дача, а второму – квартира, или один из супругов получает денежную компенсацию. Задача может быть осложнена еще и тем, что размениваемое жилье, к примеру, приобреталось по ипотеке, при этом обязательства перед банком еще не погашены.  Или в размениваемой квартире не собирается жить ни один из супругов. Бывает так, что квартиры бывшим супругам тоже приходится приобретать в кредит. Стоит отметить, что любой альтернативный вариант, в котором один объект недвижимости реализуется одновременно с приобретением другого объекта, всегда влечет за собой сложности. Иногда приходится разделить сделку на два этапа, чтобы укоротить обслуживаемую «цепочку» сделок.

Наследуемое жилье

Очень часто наследники, получившие жилье от умершего родственника, поначалу не планируют размен. Однако со временем одному из собственников могут потребоваться деньги, и тогда он склоняет остальных наследников на продажу жилья. В этом случае чаще всего одному из собственников жилья требуются деньги, а второму – одновременное приобретение альтернативного жилья. Однако договоренности между собственниками в таких случаях тоже не всегда могут быть достигнуты, и очень велика вероятность конфликтов и в этих случаях обмена. Самое главное в таких обменах – договориться заранее, во время заключения авансовых соглашений, кто и что хочет получить от данной сделки. И тогда уже сделка пройдет более гладко.

Сложности разъездов

Сложности, возникающие во время проведения сделок, можно решить разными способами. Одним из них является проведение сделки в несколько этапов. Первый этап – продажа с одновременным приобретением одной из квартир. Второй этап – приобретение второй квартиры. Сократить разрыв между сделками может опытный риэлтор, который правильно оценивает ситуацию. Такая сделка возможна, если разъезжающие стороны готовы проживать некоторое время в одной приобретенной квартире до покупки второй.

Бывают и другие сложности, связанные, например, с тем, что клиент не смог получить заем на жилье, на который рассчитывал. В этом случае сделка может просто не состояться. Очень редко происходят разъезды в формате «жилье на жилье». Так или иначе, участникам сделки часто приходится доплачивать за приобретаемую квартиру.

Альтернативные разъезды в настоящее время довольно популярны, и связано это с тем, что у большей части населения нет накоплений, а квартира, в которой проживают клиенты, - единственное приватизированное жилье, которое может быть использовано в сделке.

Еще одна сложность при разъезде связана с завышенной оценкой стоимости квартиры ее собственниками. Бывает, что собственники не учитывают ситуацию на рынке и то, сколько реально смогут получить за свое жилье, и считают, что, снизив стоимость своей квартиры, не потянут приобретение другого жилья. Однако, если на квартиру нет спроса, цену, так или иначе, приходится снижать, иначе разъезд может попросту не состояться.

Специалисты нашего агентства всегда начинают работу с оценки реалистичной стоимости размениваемого жилья, а также возможности доплат за него или за приобретаемое жилье. При этом сделка будет совершаться не с выбора вариантов покупки, а с поиска покупателя жилья, ведь это сделать гораздо сложнее. А потом уже будут подбираться подходящие варианты и подготавливаться сделка.

Каждый этап требует повышенного внимания, важно учесть каждый нюанс, проверить юридическую чистоту всех квартир в «цепочке» сделок. Ведь, если в одном из звеньев сделка окажется неправомерной, все остальные сделки в цепочке тоже будут признаны недействительными.  Собственники жилья и сами порой не знают каких-то моментов о своей квартире. Так, недавно чуть было не сорвалась сделка, в которой на одну из квартир был наложен арест из-за того, что бывшие собственники жилья затопили соседей снизу, а те написали заявление.  Кроме того, чем длиннее цепочка, тем больше вероятность наступления конфликта интересов между участниками сделки.

Важно просчитать и сроки фактического и юридического освобождения жилья. Бывает, что в квартиру уже должны въехать новые владельцы, однако в приобретенных квартирах сроки проживания предыдущих жильцов еще не истекли, и в результате один из участников сделки может оказаться на улице. Сделки должны быть зарегистрированы одновременно, чтобы не получилось так, что одна сторона уже продала свою квартиру, но другой квартиры или денег пока не получила.

Уже после того, как все этапы сделки проверены, документы подготовлены, продуманы сроки освобождения помещений, осуществляется непосредственно сама сделка с оформлением договоров купли-продажи. После чего клиенты «перепрописываются» в свое новое жилье.

Случаются ситуации, когда собственники квартиры собираются самостоятельно ее продать, а уже потом найти новое жилье через агентство недвижимости. При этом агенту сообщают, что деньги за жилье уже на руках. Однако в действительности сделка по продаже имеющегося жилья может по разным причинам сорваться, а обеспечительный платеж за новые квартиры уже внесен. И вот тогда дезинформация агента может обернуться дополнительными расходами.