Случай из практики Конституционного Суда РФ

Несколько лет назад житель Ангарска купил квартиру. Прежний владелец не поставил покупателя в известность, что не получил от своей супруги согласия на сделку. А она являлась собственницей половины квартиры. И когда через некоторое время супруги расторгли свой брак, женщина в судебном порядке добилась раздела совместно нажитого имущества. В результате нового собственника жилья обязали вернуть супруге продавца её долю – половину квартиры. Гражданин являлся добросовестным приобретателем недвижимого имущества, и неоднократно пытался через суд опротестовать данное решение, но всякий раз Фемида была не на его стороне. Тогда он обратился в Конституционный суд.

Это обращение стало причиной проверки судом конституционности п. 1 ст.302 Гражданского кодекса РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя». Высшая судебная инстанция обратила внимание на пробел в законодательстве, регулирующем отношения, связанные с регистрацией прав на совместное имущество экс-супругов, и признала право внести изменения в это регулирование.

Конституционный суд отметил, что добросовестный приобретатель квартиры при покупке руководствовался данными ЕГРН и стал собственником законно. А бывшая супруга не сделала никаких шагов в процессе всей этой истории, чтобы оформить свое право собственности на недвижимость, но при этом ей удалось добиться, чтобы сделку признали недействительной. Поэтому, по итогам заседания, суд пришёл к выводу, что иск бывшей супруги к добросовестному приобретателю не подлежит удовлетворению.

В своём решении Конституционный суд пояснил, что осмотрительное поведение добросовестного приобретателя, который полагался на данные ЕГРН, не предполагает, что он должен был выяснить судьбу покупаемой квартиры, иначе покупатели недвижимости несли бы все риски, связанные со сделками, совершёнными третьими лицами. А это подрывало бы доверие людей к государственной регистрации недвижимости.

На что же могут рассчитывать в таких случаях добросовестные приобретатели жилья? Согласно новым правилам, действующим с 1 января 2020 года, в случае утраты жилой площади, они могут потребовать денежную компенсацию. Механизм выплат прописан в новых положениях Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».