Мы в VK
Мы в Facebook
Мы в Twitter
Мы на Ютуб
На главную
8 (495) 249-24-09
АБ Риэлти
АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ
 

 

Статьи

Статьи // Советы риэлтора

27.12.2016

Оформление сделок с долями: что изменилось с начала года

Сделка купли продажи доли должна проходить через удостоверение нотариусом

Сделки, связанные с куплей или продажей долей недвижимого имущества, являются довольно распространенными в нашей стране и составляют почти треть от всех сделок на рынке недвижимости. Конечно, сложностей при проведении данных операций купли-продажи немало, а в связи с изменением законодательства с начала 2016 года оформить сделку с долями стало еще труднее, поскольку каждая такая операция должна заверяться нотариусом.

Наибольшие сложности испытывают клиенты, которые проводят фиктивные сделки, суть которых в том, что часть квартиры продается покупателю, а часть передается в дар. Это так называемые притворные сделки. Например, владелец квартиры О., владеющий частью квартиры, хочет продать свое имущество без уведомления другого собственника. При дарении этой доли полностью нотариус не имеет права на проверку фиктивности этой сделки. Однако для нового владельца этой доли такая сделка будет невыгодна, т. к. он должен будет заплатить налог 13% от стоимости даримого имущества. И если раньше эту стоимость можно было оценить сравнительно недорого, предположим, около 10-15 тысяч рублей, то теперь нотариусу необходимо указать кадастровую стоимость данной доли. И это выливается в немалую сумму — не менее 100 тысяч рублей. Именно поэтому все большее распространение получают притворные сделки, при которых в дар передается лишь небольшая часть доли квартиры, а остальная часть продается по цене, согласованной между продавцом и покупателем.

Конечно, у владельцев таких долей есть определенные опасения, что придется потратить достаточно времени и усилий для сбора документов, необходимых для предоставления нотариусу. Однако часто достаточно лишь наличие правоустанавливающего документа на собственность. Все остальное — выписку из ЕГРП, кадастровый паспорт и большинство других документов нотариус может получить сам, заказав в сети.

Есть и ограничение размера доли жилплощади, которую можно приобрести сегодня. Ведь с начала 2014 года в поправках в закон о свободном передвижении и выборе места жительства на территории РФ появилась новая формулировка — фиктивная регистрация. Раньше можно было купить хоть метр жилой площади и уже получить основание для прописки на данной жилплощади — право пользования у хозяина доли уже имелось. А теперь, если размер доли недвижимости недостаточен для проживания на ней, то при попытке прописаться на данной жилплощади и суды, и Федеральная миграционная служба откажут в регистрации: хотя формально право пользования данной квартирой у хозяина доли есть, однако реально он проживать на данной доле не сможет. В разных городах минимальная доля для проживания устанавливается своя. Например, в Санкт-Петербурге она составляет 4 кв.м. Тем не менее, смысл в приобретении небольших долей недвижимости есть.

Одной из причин покупки доли квартиры является нехватка денег для приобретения недвижимого имущества большей площади. При низких доходах или плохой кредитной истории ипотечный кредит в банке могут не предоставить, а своих накопленных средств может быть мало. Поэтому приобретается доля недвижимости, которая доступна для покупателя и достаточна для регистрации на ней. Например, в квартире может быть изолированное помещение, которое по габаритам соответствует приобретаемой доле. Или доля может быть больше этого помещения. В этом случае можно через суд определить порядок пользования этой комнатой без согласия владельцев остальных долей данной недвижимости. Данное соглашение о порядке пользования составляется опять же у нотариуса в течение двух месяцев. Затраты при этом составят около 50 тысяч рублей.

Доля может быть и меньше помещения, находящегося в составе данного объекта недвижимости. В этом случае так же составляется соглашение о порядке пользования квартирой. Однако уже необходимо согласие всех владельцев, иначе выделить помещение для проживания не получится.

Если доля в квартире приобретается для извлечения какой-то прибыли, то чаще всего выкупаются доли у всех собственников жилья, и потом объект недвижимости продается целиком. При скупке всех долей поочередно можно получить квартиру, потратив при этом не более 50% от ее рыночной стоимости, и это, без сомнения, выгодно.

Надо отметить, что доля, по сравнению с такой же по площади комнатой в коммунальной квартире, будет продаваться дешевле процентов на 20-30, и этому есть объяснение. Ведь Жилищный кодекс определяет комнату как отдельное жилое помещение, при этом владелец комнаты имеет возможность сдать ее в аренду и произвести с ней другие действия как с отдельным объектом права. Доля же, даже с определением порядка пользования, таким объектом быть не может. Поэтому сдавать в аренду такое помещение без согласия других собственников нельзя. Тем не менее, при оформлении нотариального соглашения о порядке пользования можно внести пункт, согласно которому собственники заранее дают согласие друг другу, что согласны на сдачу в аренду долей в виде комнат, при этом данный порядок пользования переходит ко всем новым собственникам данных долей. В судебное решение такой пункт внести нельзя, поэтому, если один из собственников меняется, порядок пользования определяется заново.

Продажа доли жилья — нелегкое дело. А если клиент не нашел языка с другими собственниками квартиры — тем более. Обратившись к нашим специалистам, вы не только сможете наладить переговорный процесс с другими владельцами недвижимости, но и выгодно реализовать свою долю.

Ещё Статьи из рубрики Советы риэлтора

22.06.2023
10.05.2023
14.04.2023

Адрес: 117513, Москва, ул. Островитянова, д. 6
Телефон/факс: +7 (495) 249-24-09
Адрес электронной почты: info@ab-realty.ru

© Агентство недвижимости «АБ Риэлти» , 2014

Карта сайта XML