Какие есть гарантии на новое жилье?

Любой российский товар, подлежащий сертификации, имеет гарантию. Это относится и к многоквартирным домам. Расскажем, какие обязательства по гарантии должны нести застройщики, какие сроки у гарантии и на что она распространяется. А также – когда новосёлы могут получить компенсацию, если наступил гарантийный случай, и нужно ли платить в новостройке за капитальный ремонт.

Случай из жизни

Гражданка Ш. приобрела жильё в новостройке в ТиНАО. Когда она принимала жильё у застройщика, то существенных недостатков она не обнаружила и спокойно подписала акт приёма-передачи. Заниматься ремонтом ей не пришлось, поскольку квартира сдавалась уже с готовой отделкой, поэтому женщина довольно быстро заселилась в своё новое жильё. А потом начался дачный сезон, и Ш. практически всё время находилась на своём дачном участке. Но вот настала осень, и, вернувшись в квартиру, хозяйка обнаружила, что створки окон невозможно закрыть плотно, из-за чего из окон сильно дуло. Она рассказала об этом знакомому мастеру, и тот ответил ей, что такая неисправность относится к гарантийному случаю.

Тогда гражданка Ш. обратилась в управляющую компанию с просьбой истребовать гарантию с производителя. Но работник УК не стал производить полноценный осмотр. Мало того – он заявил, что время уже вышло, менять окна никто не будет. Надо было принимать квартиру как надо. К тому же у него возникли подозрения, что хозяйка сама молотком изуродовала окно. Поэтому он ей предложил заменить окна за свой счет, а на содействие со стороны управляющей компании не рассчитывать.

Но хозяйка решила не оставлять это дело просто так. Она узнала, что управляющая компания и застройщик не работают в тандеме. Проконсультировалась с юристом. А потом отправилась непосредственно в головной офис застройщика, где рассказала обо всём и потребовала заменить окна. Ш. в красках расписала, каковы будут её следующие действия, если её требование оставят без внимания, в том числе и обращение в суд.

Строительная компания не стала игнорировать обращение гражданки Ш. и решила вопрос мирным путём. В кратчайшие сроки окна в квартире женщины заменили бесплатно, по гарантии.

Этот случай – не единственный в спорах между покупателями квартир и застройщиками. Поэтому важно знать, на что распространяются гарантии в новых домах, и как нужно защищать свои интересы.

Эксперты отмечают, что покупатель не всегда имеет возможность перед подписанием акта найти все недостатки и скрытые дефекты во время приёмки квартиры, поскольку произвести её тщательный осмотр бывает затруднительно. Например, летом нельзя в полной мере проверить, как работает система отопления, или оценить качество межпанельных швов, из которых морозным воздухом дуть не должно.

Чего касается гарантия на новостройку?

Застройщик несёт ответственность за сданный объект даже после того, как жилое здание уже будет введено в эксплуатацию.

Гарантийный срок на конструктивные элементы (фундамент, перекрытия, стены, крыши, лестницы и др.), согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», составляет 5 лет и более. На технологическое и инженерное оборудование дома (электрика, вентиляция, канализация, водопровод, системы отопления) гарантийный срок должен быть не менее 3 лет. Сроки отсчитываются с момента передачи по акту самого первого помещения в жилом здании и действительны для всех участников долевого строительства, в том числе и тех, кто подписал акт позже всех.

Отделка помещений тоже имеет свой гарантийный срок, если она производилась застройщиком. Но этот срок будет ограничиваться гарантией производителя на строительные материалы.

Если необходимо узнать, какой минимальный срок гарантии на новое жильё, его можно узнать в договоре долевого участия. Закон оговаривает, что этот срок может быть больше, но на деле такого практически не случается.

Нет чёткого регламента на сроки устранения неполадок по гарантии. Сроки должны оговариваться в ДДУ и в инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства. Инструкция есть у каждого новосёла после приёмки квартиры.

Но собственники владеют не только своими квартирами, но и общим домовым имуществом на праве общей долевой собственности. Гарантия распространяется и на помещения вне жилых квадратных метров. Это касается также и технологического оборудования дома, и отделки мест общего пользования.

Владельцы квартир могут напрямую потребовать у застройщика устранить недостатки мест общего пользования, лифтового оборудования, придомового благоустройства и т.п. Но могут также обратиться к управляющей компании или ТСЖ, которые эти требования должны принять, поскольку исполняют обязательства по управлению многоквартирным домом. И, в свою очередь, адресовать эти претензии застройщику.

Стоит отметить, что описанные владельцами квартир дефекты не должны быть следствием нарушения правил эксплуатации многоквартирного дома. Если недостатки появились в результате ремонта или естественного износа дома, гарантия на них тоже не распространяется.

Строительные компании в основном стараются устранять все недочёты по требованию дольщиков. Так, на окна гарантия составляет 5 лет. Если в течение этого срока возник гарантийный случай, то застройщик осуществляет комиссионный выход. Окна осматриваются, составляется соответствующий акт, после чего производятся работы по устранению дефектов. Например, если обнаружился конденсат, то значит, стеклопакет разгерметизировался. В этом случае меняют стеклопакет. Замена стеклопакета не столь затратна, как замена рам. Но такие ситуации возникают крайне редко.

Комиссия должна определить, что дефект возник из-за того, что оконная конструкция была неправильно смонтирована. Если механическое повреждение было сделано самим собственником, или он сам заменил окна, то на такие случаи гарантия не распространяется.

Сроки устранения недостатков по гарантийным случаям

В статье 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» конкретно нет указания сроков устранения недостатков по гарантии. Оговаривается только, что они должны быть согласованы между застройщиком и собственником. И если строительная организация не соглашается устранить недостатки в этот период, или, может быть, соглашается, но не успевает, то участник долевого строительства имеет право удовлетворить свои требования через суд.

Закон «О защите прав потребителей» оговаривает, что, согласно п.1 ст.20, застройщик обязан устранить все недостатки, выявленные при приёмке жилой площади, в течение 45 дней. Этот же срок можно применить по аналогии и к ремонту по гарантии. Но практика показывает, что часто на устранение недостатков по объективным причинам требуется гораздо больше времени.

Если собственник и застройщик не пришли к общему решению об определении сроков устранения неполадок и вопрос решается через суд, то сроки гарантийного ремонта будет определять суд.

Законом предусмотрена и ответственность застройщика за нарушение сроков гарантийного ремонта. Так, за каждый день просрочки он должен выплатить собственнику жилья 1% от цены квартиры. Это выливается в огромные суммы, поэтому часто неустойка снижается судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Можно ли не платить за капремонт?

Многие собственники жилья считают, что, въезжая в новостройку, им не нужно платить за капитальный ремонт, поскольку в ближайшее время никаких ремонтов в доме производиться не будет. И даже если и случится что-нибудь со зданием, всё должен устранить застройщик.

Но это ошибочное мнение. Гарантия качества на новостройку не имеет никакого отношения к взносам за капитальный ремонт. Эти средства направляются на то, чтобы здание оставалось в удовлетворительном состоянии до проведения капремонта. И все владельцы квартир этого дома должны делать эти целевые взносы сразу, как только дом включается в региональную программу капитального ремонта. Эта программа есть в каждом субъекте РФ и утверждается отдельно.

Например, в Москве этот срок оговаривается в п.3.1 ст.75 Закона г. Москвы от 27 января 2010 года №2 «Основы жилищной политики города Москвы» и составляет 6 месяцев с момента включения многоквартирного дома в региональную программу. Для Московской области действует такой же срок, о чем говорится в п.2.2 ст.5 Закона Московской обл. от 01 июля 2013 года № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области».

Ещё раз отметим – гарантия качества на новостройку и программа капитального ремонта абсолютно разные вещи, и это подтверждается законом. Обязательства, которые берёт на себя застройщик по устранению недостатков по гарантии, действуют короткое время, а капитальный ремонт может производиться много раз и планируется на многие десятилетия вперёд. Капремонт – это недешёвое мероприятие, поэтому деньги на него нужно собирать заранее, даже если дом новый и пока находится на гарантии.

Есть законопроект, который сейчас находится на рассмотрении. Он предусматривает освобождение владельцев новых квартир от уплаты взносов за капремонт на срок до 5 лет с момента ввода новостройки в эксплуатацию. Но на сегодняшний день жильцы новых домов обязаны делать эти взносы. Исключение могут сделать только для многодетных семей, пенсионеров, инвалидов и других малообеспеченных граждан. Местные власти своим решением тоже могут отсрочить платежи за капитальный ремонт для жителей новостроек.

Как понять, что наступил гарантийный случай?

Современный рынок застройщиков имеет такой высокий уровень строительного контроля, что построенные объекты соответствуют гарантийным обязательствам девелопера. А управляющие компании, соблюдая интересы жильцов новостройки, быстро фиксируют все гарантийные случаи, если какая-нибудь конструкция или оборудование многоквартирного дома вышли из строя. К тому же они контролируются надзорными органами.

В том случае, если неисправность обнаружена на личной территории владельца квартиры, тот сам должен обратиться к застройщику. Управляющая компания сама не будет инициировать такое обращение, но может помочь его организовать.

Часто владельцы новой недвижимости считают дефекты, найденные как внутри квартиры, так и вне её, гарантийными случаями. Однако на деле неисправности оказываются связанными с ненадлежащим использованием оборудования многоквартирного дома.

Например, лифты. Новостройки, появившиеся в последние годы, снабжаются лифтами повышенной комфортности, в них часто присутствуют сложные электронные системы. Кабины отделываются дорогостоящим материалом, а приводы к дверям – импортные, с долгими сроками поставки. И некоторые жители многоквартирных домов абсолютно не задумываются о том, что к общедомовому имуществу надо относиться бережно. Они перевозят в кабинах длинномерные или сыпучие плохо упакованные строительные материалы, перегружают лифты, неравномерно размещают грузы в кабине и др., в результате чего лифты приходят в негодность.

Это же касается и других элементов многоквартирных домов. Например, энергосберегающие фасады современных домов нельзя самовольно штробить, закладывать фреонопроводы систем кондиционирования. Нельзя утапливать приборы отопления. Если же собственники новых квартир самовольно производят такие работы, это приводит к потере теплосбережения в домах, а наружные стены начинают замокать и промерзать.

Все недостатки, возникшие в результате подобных действий собственников, не признаются гарантийными и должны исправляться за их личный счёт.

Ответственных за ремонт определяют через назначение комиссионных обследований. В состав комиссии включаются застройщик, подрядчики, управляющая компания и, если необходимо, - профильные эксперты. Такие обследования, кроме всего прочего, выявляют и все случаи незаконных переустройств и перепланировок квартир. Поэтому очень важно соблюдать все требования и нормы во время ремонта в своём жилом помещении и при эксплуатации оборудования многоквартирного дома.

Что делать при наступлении гарантийного случая?

Прежде всего собственник жилья должен обратиться к застройщику или в управляющую компанию. Для этого нужно подать требование об устранении обнаруженных дефектов.  Отметим ещё раз, что застройщик не будет устранять недостатки, даже если они обнаружены в период действия гарантийного срока, если будет доказано, что они появились:

- в результате ненадлежащего ремонта, который производил собственник или приглашённые им для выполнения работ третьи лица;

- из-за естественного износа многоквартирного дома;

- вследствие нарушения требований градостроительных или технических регламентов;

- нарушения требований технических или градостроительных регламентов.

Если дефекты всё же появились по вине застройщика, то он обязан их устранить, а если откажется, то собственник вправе подать иск в суд и обязать строительную компанию сделать ремонт или возместить потраченные на него средства.

С застройщика можно также потребовать неустойку, если он не смог устранить недостатки в оговоренные сроки, штраф, если он откажется добровольно исполнять свои обязательства по гарантии, и возложить на него расходы, понесённые на юридическую помощь и экспертизу.

Итак, действия для собственника новой квартиры, обнаружившего дефекты, следующие:

1. Обратиться к застройщику или в управляющую компанию с письменным заявлением. В документе нужно подробно описать ситуацию, и, чтобы было наглядно, приложить фотографию неисправности.

2. Провести осмотр квартиры. Это должны сделать ответственные лица после приёма заявления. В состав комиссии должны войти представители застройщика или управляющей компании, сам собственник и, возможно, подрядчик, выполнявший конкретные виды работ.

3. Взять акт осмотра квартиры, после чего ждать, когда обнаруженные недостатки будут устранены. Документ должны подписать собственник и представитель управляющей компании или застройщика. В акте обязательно должны указываться сроки устранения дефектов.

4. Если никаких действий по устранению недостатков от застройщика не будет, или он не признаёт свою вину, обратиться в суд. Для этого нужно заказать строительно-техническую экспертизу. А после этого обратиться с письменной претензией в суд.