Переуступка прав собственности: как купить квартиру?

Часто потенциальные покупатели недвижимости сталкиваются с тем, что уже на начальном этапе строительства нового дома большая часть квартир на сайте девелопера уже распродана, и купить жильё в новостройке можно лишь по переуступке прав.

Стоит ли оформлять такие сделки, с чем можно столкнуться и как правильно заключить договор по переуступке прав требования, рассмотрим ниже.

Понятие переуступки квартиры

Жильё в новостройке на этапе котлована стоит дешевле, поэтому многие инвесторы приобретают недвижимость на начальном этапе строительства, чтобы получить от неё прибыль. Переуступка прав на квартиру происходит при оформлении договора её купли-продажи в период, когда многоквартирный дом, где она находится, ещё не введён в эксплуатацию.

Переуступкой называется контракт, согласно которому права на жильё в новом доме и обязанности по договору передаются не от застройщика или девелопера, ведущего строительство, а от физического или юридического лица, изначально подписавшего с ними договор долевого участия в возведении жилого объекта (ДДУ).

Стоит отметить, что в договоре переуступки оговаривается не получение квартиры, а переход имущественного права на неё к новому владельцу. Как только строительство нового дома будет завершено и он будет введён в эксплуатацию, можно заявлять о своём праве на квартиру и оформлять документы.

Договор-цессия, согласно которому права требования переуступаются другому владельцу, заключается дополнительно к основному договору долевого участия. По этому документу происходит замена дольщика-продавца (цедента) на другого дольщика - покупателя (цессионария). И после введения дома в эксплуатацию застройщик передаст квартиру не тому, с кем изначально был заключён ДДУ, а лицу, приобретшему право требования на неё.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры по переуступке

Стоимость квадратного метра жилья в строящемся многоквартирном доме тем выше, чем ближе срок его сдачи в эксплуатацию. И переуступка прав требования даёт возможность выбрать квартиру в той новостройке, которая понравилась, даже если всё жильё уже было в ней распределено между дольщиками. Инвесторы, как правило, продают жильё дешевле, чем девелопер, и обычно - в домах, которые уже почти построены.

Преимущества:

-  если продавцу нужно срочно продать квартиру, можно получить скидку до 20%;

-  квартира по переуступке прав продаётся дешевле, чем первичное или вторичное жильё;

-  пока строится дом, можно оформить уступку, а когда дом будет введён в эксплуатацию, а стоимость жилья вырастет до 50%, можно перепродать эту недвижимость.

Недостатки:

-  есть опасность не заметить, что продавец не исполнил ряд обязательств перед строительной компанией или допустил просрочку, и решение этих проблем ляжет на покупателю;

-  переуступка - это не получение квартиры, а только получение права требования на неё;

-  при неправильной регистрации цессии в Росреестре или отсутствии регистрации вовсе можно потерять все средства из-за действий злоумышленников или двойных продаж.

Стоит отметить, что всегда есть риски, что сроки сдачи дома в эксплуатацию могут затянуться, а строительная компания - обанкротиться. А размораживаться стройка может в течение многих лет. При заключении стандартного договора цессии застройщик выплатит неустойку. Однако от цедента, продавшего вам право требования достроенной квартиры, деньги не вернутся.

Как выбрать квартиру, покупаемую по переуступке

На сайте застройщика новостройки выглядят очень привлекательно. На некоторых ресурсах можно отправиться в виртуальное путешествие как по самой квартире, так и по строящемуся жилому комплексу, хотя пока ещё всего этого нет в действительности.

Если вы склоняетесь к покупке квартиры по переуступке, в первую очередь обратите внимание на:

-  соотношение стоимости и площади жилья;

-  расположение дома;

-  благоустройство территории и инфраструктуру;

-  репутацию застройщика и полную информацию о нём;

-  проектную декларацию и детальное описание будущей новостройки;

-  разрешительную документацию строительной компании.

Можно также почитать отзывы о данной новостройке на форумах и разных ресурсах, связанных с недвижимостью. В открытых источниках вполне реально отыскать информацию о генеральном директоре строительной компании. Застройщика можно проверить и по номеру ОГРН.

Стоит выяснить информацию по земельному участку, на котором располагается строящийся объект. В частности, чтобы убедиться в отсутствии залогов и обременений, делается запрос выписки из ЕГРН. Нужно проверить также, находится ли земельный участок в собственности застройщика или он взят им в аренду.

Есть важные детали договора долевого участия, на которые тоже нужно обратить внимание. Это наличие или отсутствие понижающего коэффициента на балконы или лоджии, информация о порядке проведения взаиморасчётов и о времени перехода жилья в собственность по акту приёма-передачи.

Как проходит процедура переуступки жилья в строящемся доме

Чтобы прошла сделка, нужно осуществить несколько действий:

--  собрать документы:

- договор долевого участия (ДДУ);

- согласие супруга или супруги в письменной форме или их личное присутствие;

- документ от застройщика, разрешающий передачу прав собственности;

- справку об отсутствии долга застройщику;

- визу кредитной организации, одобряющую переуступку. Данный документ нужен, если жильё приобреталось цедентом в кредит. Без визы его право на квартиру только залоговое, и если банк не согласен на продажу, договор цессии будет недействительным. 

--  заключить договор цессии 

Этот документ составляется в письменной форме. Оригиналы договора цессии получают продавец, покупатель, а также, по запросу, банк и застройщик. Кроме того, один оригинальный экземпляр документа должен быть передан на хранение в Росреестр.

В договоре должны быть прописаны:

- место проведения сделки купли-продажи и дата;

- паспортные данные продавца и покупателя;

- информация об участниках договора долевого участия;

- стоимость сделки, определённая цедентом;

- реквизиты расчёта и его порядок;

- адрес и технические характеристики жилья;

- перечень документов, которые должен передать продавец;

- сроки передачи документации;

- обязанности и права сторон.

--  зарегистрировать договор в Росреестре

После прохождения сделки купли-продажи цессионарий должен собрать пакет документов в оригинале или заверенных нотариально:

- ДДУ;

- договор цессии;

- квитанцию или иной документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;

- паспорта продавца и покупателя;

- заверенное нотариально согласие супруга/супруги продавца и покупателя на проведение сделки;

- документ от застройщика, разрешающий проведение сделки;

- справку об отсутствии долга перед застройщиком; если долг есть - то нужно обязательство его погасить в определённые сроки;

- разрешение кредитной организации, если жильё приобреталось в кредит.

Росреестр подтверждает принятие документов распиской с их перечнем и датой внесения изменений. Обычно коррективы вносятся в договор долевого участия через 10 дней.

--  получить квартиру по договору переуступки

Теперь нужно дождаться завершения строительства. Когда у нового дома появится почтовый адрес, будет оформлен протокол по разделу жилья и выпишут кадастровые паспорта, строительная компания предоставит копию разрешения на введение дома в эксплуатацию и оформит акт приёма-передачи жилья. Остаётся только зарегистрировать право собственности в том же Росреестре или в МФЦ. Для этого нужно:

- договоры цессии и ДДУ;

- паспорт;

- копия разрешения или иного документа, подтверждающего сдачу дома в эксплуатацию;

- акт приёма-передачи жилья;

- квитанцию или иной документ, подтверждающий оплату пошлины: для физлиц она составляет 2000 руб., для юридических лиц - 22000 руб.
По истечении 10 дней, если нет замечаний к документам, Росреестр или МФЦ возвращает их оригиналы и предоставляет выписку из ЕГРН.

Сколько стоит оформление цессии в новостройке

Цену назначает цедент. На покупателя ложатся также расходы по оформлению договора о переуступке. В них входят:

- госпошлина за услуги Росреестра по регистрации договора цессии - 350 руб.;
- пошлина за услуги по оформлению права собственности — 2 000 руб.

При продаже жилья по переуступке налог составляет 13% от полученной прибыли. Его платит цедент. В его обязанности также входит заполнение декларации о доходах.

Риски при покупке квартиры по переуступке:

- нарушение сроков введения дома в эксплуатацию;
- заморозка строительства объекта;
- банкротство строительной компании.

Чтобы не остаться без денег и жилья, нужно запросить у строительной компании справку об оплате. Все платежи по договору должны быть признаны.

В случае, если строительная компания объявлена банкротом, вряд ли удастся возвратить рыночную стоимость жилья. И если вы не согласны с суммой компенсации, придётся обращаться в суд.

Если по договору переуступки продавцу были выплачены средства, а потом покупатель решил аннулировать сделку со строительной компанией, с частью выплаченной суммы ему придётся расстаться. Всё дело в том, что покупателю может вернуться не та сумма, которую он заплатил продавцу, а только та стоимость жилья, которая изначально оговаривалась в договоре между продавцом и застройщиком. Реально же квартира может стоить дороже.

Как осуществить сделку по переуступке квартиры

Для этого нужно получить одобрение у банка, в котором оформлялся ипотечный договор, согласовать сделку со компанией-застройщиком и зарегистрировать договор цессии и кредитные документы.

Как поступить, если права на жильё у несовершеннолетнего

Для этого нужно получить разрешение органов опеки. Договор цессии будут подписывать опекуны или родители несовершеннолетнего как его законные представители.

Как оформить сделку, если при оформлении ДДУ использовался материнский капитал