Выбирайте своего застройщика!

Несмотря на то, что ипотека в текущем году развивается активнее, чем в 2015 году, общая тенденция спроса на недвижимость по-прежнему негативная. В связи с этим фирмы-застройщики и государственные структуры обращают на ипотеку все более пристальное внимание, ведь она может быть главным драйвером восстановления спроса на рынке недвижимости, что как раз и подтверждается ее активным развитием. Чтобы стимулировать потенциальных покупателей недвижимости на покупку, застройщики идут навстречу клиентам и смягчают условия банковских кредитных займов. Облегчить участь заемщика строительные фирмы побуждает и высокая конкуренция на рынке новостроек. Что могут предложить сегодня на ипотечном рынке? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Ипотека с господдержкой и без нее

Сегодня ставки по кредитам с господдержкой довольно лояльны к заемщикам - ипотечные займы предоставляются под 11,4% годовых. Однако они действуют на определенные виды государственных программ и не распространяются на объекты, которые реализуются вне договоров долевого участия и договоров купли-продажи.  Кроме того, на данные займы существует лимит на сумму покупки, который составляет 8 млн. рублей в столичном регионе и 3 млн. руб. – в других областях страны. В связи с этим на покупаемые квартиры большой площади ипотечные займы могут предоставить только на стандартных условиях. 

Без государственной поддержки по ипотечным программам ставки кредитов составляют 13-14% годовых. При этом есть определенные условия получения кредита: срок выплаты – 1-30 лет, первоначальный взнос – не менее 10%. Если бы не субсидирование, то условия можно было бы считать очень невыгодными для клиентов и заградительными для развития ипотеки. Вторичный рынок жилья предлагает ипотечные ставки в среднем 14-16%, при этом размер ставки зависит от срока предоставления займа и от первоначального взноса.  Есть и более лояльные программы, предлагающие ипотечный заем под 12,9% годовых. При этом первоначальный взнос должен составлять не менее 15%. Поскольку конкуренция среди кредитных учреждений довольно высокая, возможны колебания ставки в ту или иную сторону даже при ограниченных возможностях.

Многие застройщики придерживаются мнения, что самые выгодные условия предоставляют государственные банки. Тем не менее, многие кредитные учреждения могут предложить довольно привлекательные условия предоставления кредита. Так, например, Раффайзенбанк предлагает ипотечную программу со ставкой от 11% при первоначальном взносе от 50%, при этом срок кредитования должен быть не более 5 лет. Промсвязьбанк тоже имеет выгодное предложение для потенциальных покупателей со ставкой от 11% , минимальным первоначальным взносом от 20% и сроком выплаты до 30 лет. Газпромбанк может предоставить 11%-ный заем своим сотрудникам или же клиентам, внесшим от 50% от стоимости квартиры при сроке кредитования не более 7 лет. И, наверное, самые выгодные условия предлагает «Сбербанк России». Без господдержки участники «зарплатного проекта» могут получить ипотечный заем по ставке от 12,5%, при этом первоначальный взнос должен быть не менее 50%, а срок выплаты – до 10 лет.

Выгоды от партнеров

Для потенциальных клиентов существует возможность получения дополнительных преимуществ, если они приходят от застройщиков – партнеров банков. Часто ставка для таких заемщиков бывает ниже на полпроцента, а то и на процент, чем у граждан «с улицы», которым, ко всему прочему, могут просто отказать в кредите. Заявки клиентов, пришедших от партнеров, рассматриваются быстрее, требования к ним более лояльные. Если же кредитная организация усомнилась в платежных возможностях потенциального заемщика, то риэлторская компания партнера-застройщика может произвести дополнительную проверку сделки и попросить клиента принести дополнительные документы, подтверждающие его платежеспособность. Так, например, в банке «Возрождение» клиентам, пришедшим от компании-партнера, предлагаются ипотечные займы по ставке 11,4%, а для всех прочих физических лиц – 11,6%. А ВТБ-24 для клиентов партнеров предлагает скидку 0,25%.

Да и сами застройщики заинтересованы смягчать условия по ипотеке. Так, компания SDIGroupпо проекту ЖК «Аккорд. Smart-квартал» предлагает своим потенциальным клиентам возможность получения займа у АО «Глобэксбанк» по ставке 9,9% годовых на весь срок кредитования. При этом в рамках данного проекта заемщика не обязывают страховаться, а это дает ему возможность сэкономить до 1% от стоимости кредита. В апарт-комплексе «ТехноПарк» тоже существуют дополнительные преференции от застройщика. И если по стандартным условиям покупатель должен выплачивать ипотеку по ставке 13,35%, то для будущих жителей комплекса ставка начинается от 11,6% на первые два года выплат, а в последующем – 13,6%.

Конечно, в нашей стране у банков нет таких резервов, чтобы существенно сократить ставки кредитования. За счет чего же сокращаются ипотечные ставки, и где находят финансовые возможности как банки – партнеры застройщиков, так и сами застройщики?

Речь идет о так называемой «маркетинговой» ипотечной ставке – той, которая заявляется на рынке ниже 11,4%. Ее фирма-застройщик компенсирует из прибыли, полученной от реализации всего строящегося объекта. По сути дела, она является аналогом скидки от стоимости квартиры. То есть застройщик может как предоставлять клиенту скидку при 100%-ной оплате покупаемой квартиры по акции, так и компенсировать банку разницу между маркетинговой и минимальной ставкой. При этом «маркетинговая» ставка выгодна как банку, так и застройщику, поскольку и те, и другие увеличивают объемы своих продаж. К тому же банк не несет убытков, предоставляя льготный ипотечный кредит клиентам своего партнера-застройщика, поскольку получает от него компенсацию, а застройщик может нивелировать свои затраты изначально завышенной стоимостью недвижимости.

Конечно, есть и социальные виды ипотеки. Так, например, в АИЖК семьи с тремя и более детьми могут получить кредит по ставке 10,75%, при этом первоначальный взнос должен быть не менее 20%. А UrbanGroup предлагает отдельным социальным категориям собственные программы ипотечного кредитования. В частности, по программе использования материнского капитала компания удваивает его, вычитая из стоимости покупаемого жилья сумму, равную субсидии, полученной от государства (в текущем году она составляет 453026 руб.). А по программе военной ипотеки предоставляется 17%-ная скидка от стоимости жилья, или 10%-ная скидка с отделкой квартиры «под ключ». При этом остается возможность оформления ипотечного кредита по ставке от 10,7%.

Есть еще один способ помощи покупателю, и это – рассрочка. Строительные компании предлагают разные программы, в которых первоначальный взнос за приобретаемое жилье небольшой, а срок выплаты достаточно длительный. Так, например, в ЖК «Котельнические высотки» несколько квартир в октябре 2016 года можно было приобрести с 10%-ным первоначальным взносом и с рассрочкой на 10 месяцев.