Плюсы и минусы аренды жилья с последующим выкупом

У граждан, не имеющих ресурсов найти сразу всю сумму за квартиру, есть возможность снимать жилье с последующим выкупом его в свою собственность. На первый взгляд, это – самый оптимальный вариант. Так ли это, мы спросим у нашего эксперта Максима Чугунова.

«Да, аренда с выкупом – это один из вариант приобретения и продажи жилья, где стоимость жилья может быть востребована не сразу, а с длительной беспроцентной рассрочкой. Причем процесс этого выкупа регулируется Гражданским Кодексом РФ», - отвечает наш специалист.

Аренда с выкупом мало отличается от обычной сдачи внаем квартиры. При этом, кроме двух сторон договора (арендодателя и арендатора), в процессе участвует только риэлтор (или юрист, или агентство по недвижимости). Исчезает посредник в виде банка или другой кредитной организации. Арендовать жилье с выкупом может любой, лишь бы только он был платежеспособен на весь срок действия договора, который обычно составляет 5 лет, но может быть и меньше, до 1 года, что должно обязательно указываться в документе. Договор, если он долгосрочный, нужно зарегистрировать в Росреестре в течение месяца с момента его подписания.

Процедура оформления сделки

Договор аренды с последующим выкупом подписывается обеими сторонами – владельцем арендуемой квартиры и покупателем-арендатором. Срок договора фиксированный. Отличается этот документ от обычного договора только тем, что по выплате всей стоимости квартиры арендатор становится ее владельцем. В сумму ежемесячного платежа входит аренда и часть суммы на покупку данного объекта недвижимости.

Каких-то жестких рамок по данной сделке нет, она может быть заключена по договоренности обеих сторон. Поэтому, если схематично отобразить этот процесс, то он состоит из нескольких шагов.

1. Условия сделки. Это первоначальный этап, на котором продавец решает, на какой срок он готов сдать квартиру, какова должна быть ее итоговая стоимость (а она должна быть выше рыночной), и должен ли быть первоначальный взнос. Покупатель, в свою очередь, определяет свои возможности: какую сумму он может внести в качестве первоначального взноса, каковы будут посильные для него ежемесячные платежи. На этом этапе покупатель находит жилье, а продавец - покупателя.

2. Сбор документов. Когда продавец и покупатель определились со своими потребностями и нашли друг друга, они должны собрать документы. Покупателю потребуется только паспорт. Продавец же должен обеспечить наличие всех документов, необходимых для обычной продажи недвижимости.

3. Заключение договора. Все отношения между арендодателем и арендатором будут регулироваться данным документом. Он составляется в письменной форме, в трех экземплярах и в нем находят отражения все условия найма и купли-продажи данного жилого помещения. Чтобы грамотно оформить договор, надо знать Гражданский Кодекс РФ. А поскольку в нем нет конкретных условий, по которым жилье переходит в собственность от одного владельца к другому по истечении срока найма, то сделка не регламентирована. Поэтому в договоре одновременно должны быть прописаны условия и найма, и купли-продажи, при этом должны соблюдаться все действующие нормы права. Кроме того, нужно использовать понятие "коммерческого найма", если обе стороны, подписывающие договор, или хотя бы наемщик, являются физическими лицами. Этот пункт очень важен, поскольку правильность составления договора гарантирует успешность сделки и исполнение договора. 

4. Исполнение договора. После окончания действия договора и его исполнения (то есть, выплаты всей суммы, оговоренной в документе) арендатору-покупателю необходимо зарегистрировать права собственности на приобретенное имущество. Для этого понадобится выписка из домовой книги, квитанции, подтверждающие оплату услуг ЖКХ, справки об отсутствии долгов.

Много ли придется переплачивать?

Поскольку приобретение квартиры таким способом производится как в рассрочку, то здесь будет действовать прогрессивная система переплаты. При этом взнос, который нужно платить ежемесячно, будет высчитываться делением итоговой стоимости жилья на срок договора в месяцах. 

Так, квартиру, которая продается за 3 млн рублей, за один-два года можно купить без переплаты, при этом каждый месяц нужно платить 250-125 тыс. руб. Если срок договора увеличивается на 2-5 лет, то квартира будет дороже на 10% (на 300 тыс. руб.), и платить нужно будет в месяц от 55 до 125 тыс. руб. Если был выбран максимальный срок выкупа квартиры, т.е. 7-10 лет, то переплата составит 20%, т.е. 600 тыс. руб. Платить ежемесячно придется от 30 до 41 тыс. руб.

Обычно сделки на срок более 10 лет не заключаются, поскольку нет желающих продавать квартиру 20 лет.

Плюсы у покупателя и продавца при заключении договора

Аренда с выкупом жилья имеет свои преимущества, и главное из них для покупателя заключается в том, что можно жить в данной квартире до фактического ее приобретения. За это время покупатель-арендатор сможет присмотреться к квартире и даже сделать в ней ремонт. Арендатор защищен тем, что договор должен обязательно быть зарегистрирован в Росреестре, а значит, государство защитит его права. В случае, если сделка будет аннулирована, арендатор рискует только суммой, которую уже выплатил. Если же договор был заключен с соблюдением всех норм законодательства, то риск расторжения сделки будет минимален. Кроме того, исчезает посредник (банк или другая финансовая организация), которому нужно выплачивать кредит и проценты по нему, а значит, размер затрат будет существенно снижен.

Собственник, сдающий квартиру в аренду, тоже защищен, так как право собственности на это жилье перейдет к покупателю-арендатору только после того, как он выплатит всю стоимость этого объекта недвижимости, которая была зафиксирована в договоре.

Минусы у покупателя и продавца при заключении договора

Но не все так просто. Есть и определенные риски, как у продавца, так и покупателя. Законность сделки определяется отсутствием злоупотреблений при ее осуществлении. Так, если владелец продает ее на законных правах, с согласия всех своих родственников и совладельцев, если квартира продается одному лицу или соарендаторам, которые поставлены в известность об осуществлении сделки и о количестве участников сделки, то все в порядке. Однако в любом случае стоит проанализировать динамику цен на рынке недвижимости, иметь информацию о личности продавца, просчитать итоговую сумму, которую придется заплатить за квартиру и выяснить, не находится ли данная квартира под арестом или в залоге, нет ли на ней обременения. Поскольку эти обстоятельства позволят в дальнейшем продавцу расторгнуть сделку.

Продавец тоже рискует, поскольку не может точно оценить стоимость недвижимости при нестабильности экономики. Колебание цен может быть значительным, и продавец, как, впрочем, и покупатель, может оказаться в убытке. В этом случае стоит в договоре прописать пункт, в котором будет отражаться неопределенность ситуации, и предполагающий индексацию вносимых средств. Может быть и дополнительное соглашение. Однако после исполнения договора, при отсутствии данных пунктов и дополнительных соглашений, пострадавший уже не может требовать никакой материальной компенсации убытков.

Интересы сторон могут не соблюдаться и в случае нарушения какого-либо пункта договора. Так, арендатора могут выселить из квартиры до истечения срока договора, при этом выплаченные суммы не будут ему возвращены. Кроме того, наемщик не может препятствовать передаче арендодателем квартиры, в которой он проживает, в качестве залога, поскольку пока не зарегистрировал свое право на собственность. Хотя, конечно, для продавца есть определенные ограничения на распоряжение данным объектом недвижимости.

Аренда с выкупом пока не слишком популярна в России, хотя такие сделки в нашей стране заключаются вот уже 20 лет. Надо отметить, что специалистов по недвижимости, обладающих информацией о таком виде сделок, пока мало, не более 1-2% риэлторов. Гораздо более активно развивается такой вид услуг в Западной Европе. А в Казахстане даже существует программа, в которой с помощью аренды с выкупом население обеспечивается доступным жильем. Именно поэтому есть основания предполагать, что у данного вида сделок в нашей стране есть большие перспективы, на которые стоит обратить внимание. Во-первых, это способ реализовать неликвидное жилье. Во-вторых, можно получить не только комиссию за проведение сделки, но и ежемесячный доход за ее сопровождение. Следить за сделкой, конечно, придется, функции риэлтора будут в этом случае схожи с функциями управляющей компании, и сотрудничество риэлтора с покупателем-арендатором предполагается долгосрочное. И хотя ежемесячные суммы дохода от сопровождения сделки будут небольшими, но зато постоянными, и за одну сделку можно в течение 1-10 лет (в зависимости от срока действия договора) стабильно получать доход. Единственная сложность состоит в том, что для оформления договора аренды с выкупом требуются грамотные специалисты.