Мы в VK
Мы в Facebook
Мы в Twitter
Мы на Ютуб
На главную
8 (495) 249-24-09
АБ Риэлти
АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ
 

 

Статьи

Статьи // Советы риэлтора

14.12.2017

Защита прав дольщика взысканием неустойки

Защита прав дольщика взысканием неустойки

Строительный рынок в настоящее время потихоньку входит из состояния рецессии. Стало больше заключаться договоров долевого строительства и с привлечением ипотечных кредитов. А государство взяло на себя защиту дольщиков. Но по-прежнему самым частым нарушением условий договоров долевого участия является несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию. Причины здесь разные – объективные и субъективные. Но в результате ущемляются интересы участника долевого строительства. Как можно отстоять свои права с помощью законной неустойки? Об этом расскажем далее.

На основании чего можно получить неустойку?

Статья 6 от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в редакции от 29.07.2017 г. определяет основания для получения неустойки, если застройщик нарушил договор. Несоблюдение срока передачи квартиры является таким нарушением. Поэтому, если участнику долевого строительства в указанный в договоре срок не передадут его помещение, с застройщика может быть взыскана неустойка. Ее размер для юрлиц и предпринимателей составляет 1/300 часть от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. А физлица должны будут выплатить неустойку в двойном размере.

Неустойку с застройщика можно получить и в том случае, если обнаружился брак или дефекты в помещении. Если компания-подрядчик не уложилась в сроки при их устранении, то дольщик вправе взыскать с нее неустойку согласно п.1 ст. 23 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Как взыскивать неустойку?

Грамотное составление досудебной претензии – это первый шаг к успеху. Кроме неустойки дольщик может взыскать с застройщика и штраф. Это возможно, если строительная организация не выплатила деньги по требованию участника долевого строительства. Сюда может входить невыплата неустойки, неоплата расходов по устранению дефектов в сданной в эксплуатацию квартире. Бывает и так, что дольщик решает расторгнуть договор с застройщиком и требует вернуть деньги, но их не возвращают. Это тоже повод для взимания штрафа со строительной организации.

Чтобы рассчитать сумму, можно найти в интернете специализированный калькулятор. В графы надо внести данные о сумме взноса по договору долевого участия, дате сдачи квартиры – по договору и реальной, после чего произвести расчет. 10-дневный срок для добровольного удовлетворения претензии тоже нужно указать в документе. После этого претензию нужно отнести в офис компании-застройщика и отдать под роспись секретарю или любому другому уполномоченному лицу. Можно отправить претензию по почте. Для этого надо уточнить юридический адрес строительной компании. Эта информация представлена на сайте ФНС РФ в выписке из ЕГРЮЛ. После этого документ отправляется с уведомлением о вручении. На почте выдадут чек. По индификатору, указанному в нем, можно отследить получение письма застройщиком. Если по истечении 10 дней с момента вручения претензии  строительная компания не решила вопрос, его придется решать через суд.

Снова понадобится калькулятор для расчета неустойки. К ней добавляется штраф по закону о защите прав потребителей – а это 50% от суммы неустойки. Нужно учесть и сумму, в которую вы оцениваете свой моральный ущерб. Только учтите – если размер требований превышает 1 млн руб., то придется заплатить госпошлину. Это 0,5% от суммы, которая превышает 1 млн. руб

Все подготовленные документы нужно ксерокопировать, число копий должно быть с учетом числа участников судебного процесса. И даже если эти документы уже получены строительной компании, все равно их нужно приложить к исковому заявлению. В самом заявлении надо изложить события в хронологическом порядке. И, когда все готово, иск и документы, которые к нему прилагаются, надо отнести в канцелярию суда. Потребуйте, чтобы секретарь канцелярии поставил на вашем экземпляре штамп суда и свою подпись. Обычно такие дела в ведении судов общей юрисдикции. Можно направить иск как по месту регистрации застройщика, так и по своему адресу. А можно даже по месту строительства. Документы можно не относить, а отправить по почте. Для этого составляется опись вложения по форме Ф107. После чего пакет отправляется с уведомлением о вручении.

Судебный процесс обычно длится два-три заседания. Если все оформлено правильно, то он начинается вскоре после подачи иска. Через месяц после вынесения судьей решения оно вступает в силу. Если застройщик его не опротестовал, то надо вторично появиться в суде и получить исполнительный лист. Выясните, к какому отделению судебных приставов относится адрес регистрации компании-застройщика. Эта информация есть на сайте Федеральной службы судебных приставов. После этого отнесите исполнительный лист в нужное отделение. А приставы уже будут взыскивать штрафы и неустойки со строительной организации.

Как обычно взыскивается неустойка в суде?

Размеры неустойки обычно снижаются судами. Это право закреплено за ними ст. 333 ГК РФ. Рассмотрим пример, когда строительная компания в г.Тольятти по договору была обязана передать квартиру дольщику до 1 января 2016 года. Но в назначенный срок объект не был сдан в эксплуатацию, и участник долевого строительства получил свое жилье только через полтора года, 27 мая 2017 года. Собственник подал иск в суд, в котором потребовал взыскать с застройщика неустойку, сумма которой составила 751200 рублей. Кроме того, дольщик понес убытки в размере 162000 руб., связанные с наймом жилья в ожидании, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Но суд снизил неустойку до 60 тыс. руб. и отказал во взыскании убытков в связи с наймом квартиры.

Такие решения связаны с положительной репутацией компании-застройщика. Если она уже много лет находится на строительном рынке, при этом никогда не позволяла себе мошеннических действий в отношении дольщиков, суды не взыскивают с нее 100% неустойки. А тем более, если застройщик ходатайствовал о снижении размера пени. Обычно суд принимает решение о взыскании не более 30% от заявленных истцом требований. И не имеет значения, приобреталось ли это жилье по ипотеке.

Но бывают и другие примеры, когда компания-застройщик оказывалась банкротом и ее представители не появились на заседании суда. А руководители строительной компании совершили ряд преступных действий. В этом случае суд постановит взыскать полную сумму неустойки. Но проблема в том, что обычно взыскать будет не с чего. Обычно ни денег, ни имущества к тому времени у строительной компании не оказывается.

За некачественную работу застройщика через суд тоже взыскиваются неустойки, и это бывает довольно часто. Так, если компания в ходе работ допустила нарушение технологии строительства, поставила дефектные оконные конструкции и т.д., нужна строительно-техническая экспертиза. Суды взыскивают с застройщика ущерб, причиненный дольщику, въехавшему в квартиру, и стоимость этой экспертизы. Но размер неустойки обычно тоже судьями снижается.

Стоит ли заниматься взыскиванием неустойки?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Все зависит от доходов человека, его образа жизни и суммы, которую он считает существенной. Если участник долевого строительства планирует взыскать с компании-застройщика неустойку и штраф, то надо ориентироваться на стоимость договора и время просрочки. Если внесенная по ДДУ сумма небольшая, а просрочка составляет не больше месяца, то вряд ли стоит затевать суды. Например, 1-комнатная квартира по договору долевого участия обошлась дольщику в размере 850 тыс. руб. Застройщик на неделю опоздал с передачей собственнику его жилья. Размер неустойки в этом случае составил 1983 рубля. Если строители задержались бы с передачей на месяц, сумма могла бы вырасти до 8500 руб. К тому же надо учесть, что суд снизит неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. Стоит ли из-за этого начинать судебные тяжбы?

Но если строительная компания задерживает ввод в эксплуатацию жилого дома уже много месяцев или даже лет, то неустойки и штрафы вырастают уже существенно. Например, один дольщик заплатил по договору 3 млн. руб. Компания-застройщик передала объект в эксплуатацию только через 352 дня после оговоренного срока. Неустойка в этом случае составила 669300 руб. А штраф – 334650 руб. При вынесении решения судья применил статью 333 ГК РФ. Неустойка снизилась до 202818 руб., а сумма штрафа составила 101409 руб. В конечном счете дольщик получил 304227 руб.

Издержки дольщика при решении этого вопроса через суд состоят из расходов на юридические услуги и на госпошлину, если сумма требований превышает 1 млн. руб. Суммы, которые могут быть потрачены на юриста, составляют от 5 до 100 тыс. руб., в зависимости от квалификации специалиста, стоимости ДДУ и других условий.

Правильно оформляйте документы

Если вы все-таки решили взыскивать с застройщика неустойку, то в конечном итоге, при правильном оформлении документов, вы всегда выиграете процесс при нарушении срока сдачи в эксплуатацию или наличии строительных дефектов. Специалисты нашего агентства смогут дать консультацию по всем вопросам долевого строительства и правильно составить все документы. Обращайтесь к нам и убедитесь в этом.

На заметку:

Последние законы по недвижимости 2017


Ещё Статьи из рубрики Советы риэлтора

06.06.2018
29.12.2017
21.12.2017

Адрес: 117513, Москва, ул. Островитянова, д. 6
Телефон/факс: +7 (495) 249-24-09
Адрес электронной почты: info@ab-realty.ru

© Агентство недвижимости «АБ Риэлти» , 2014

Карта сайта XML