Конец дачной амнистии

В последних числах февраля 2019 года завершается дачная амнистия, после чего строить и реконструировать садовый и частный жилой дом придется в соответствии с новым порядком. До 1 марта это можно было сделать по упрощенной схеме. Теперь же владельцам земельных участков необходимо уведомлять администрацию и о начале строительства дома, и о его завершении. Более подробно о новых требованиях к застройке дачных и садовых участков расскажем далее.

Схема регистрации недвижимости: ранее и сейчас

По упрощенной схеме, которая начала действовать с 2006 года, получать разрешение на ввод в эксплуатацию объектов ИЖС не требовалось. Цель дачной амнистии заключалась в том, чтобы в максимальной степени упростить процедуру оформления недвижимости. Это позволяло защитить права граждан, а сами объекты поставить на учет и налогообложение. К таким объектам относятся земельные участки для ведения гражданами личного подсобного и данного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного или гаражного строительства, а также объекты недвижимости, возведенные на этих участках (например, жилые дома, бани, хозпостройки).

Упрощенная схема продлевалась до марта 2020 года. Но с 1 марта 2019 года изменился порядок регистрации домов (согласно вступившему  в действие 4 августа 2018 года Федеральному закону № 340-ФЗ) – теперь он стал не разрешительный, а уведомительный. Вместо получения разрешения на строительство нужно уведомлять администрацию о строительстве или реконструкции дома. Такой же порядок действует в отношении оформления в собственность участков и объектов недвижимости в СНТ и населенных пунктах.

Для чего изменяли порядок? Во-первых, для защиты участков от самостроя. Во-вторых, для того, чтобы ввести в правовое поле строительство на этих участках. Так, в Подмосковье на сегодняшний момент официально поставлены на учет и налогообложение не более 60 – 70% всех жилых строений. Многие эксперты полагают, что понадобится несколько десятилетий, чтобы зарегистрировать все частные дома и дачи.

Новая процедура регистрации состоит из нескольких этапов:

1.       подача в местную администрацию уведомления о планируемом строительстве или реконструкции дома;

2.       проверка администрацией данных по планируемому строительству;

3.       строительство или реконструкция дома;

4.       Заказ технического плана у кадастрового инженера;

5.       подача в местную администрацию уведомления о завершении строительства вместе с техническим планом постройки.

Что касается нежилых строений на частном земельном участке – бани, сарая, беседки, хозяйственной постройки – то на них не распространяются новые требования, которые касаются только жилых домов.

Сроки подачи и рассмотрения документов

Обычно срок рассмотрения местной администрацией уведомления о планируемом строительстве или реконструкции не превышает 7 рабочих дней. После чего хозяин объекта получает документ, свидетельствующий о соответствии объекта градостроительным нормам.

На строительство правообладателю по новым нормам предоставляется 10 лет. По окончании строительства или реконструкции застройщик должен сообщить администрации, что работы завершены. К уведомлению прикладываются требуемые документы, в том числе и технический план построенного или реконструированного дома. Его заказывают у кадастрового инженера. Рассматривают уведомление о завершении строительства тоже в течение 7 рабочих дней.

Администрация выдает уведомление о соответствии планируемого строительства  бесплатно. На практике не у всех получается правильно заполнить нужные документы. Но в БТИ помогут не только заполнить уведомление, но и подготовить схему, на которой отражается размещение дома, отступы от границ участка в соответствии со всеми ограничениями и требованиями.

Рассмотрение уведомления о начале строительства и выдача уведомления о соответствии планируемого строительства проводится органами местного самоуправления бесплатно. У многих граждан возникают трудности с заполнением этого уведомления: ведь не каждый день сталкиваешься с этим документом. Поэтому в БТИ помогают заполнить уведомление, подготовить схему размещения планируемого дома на земельном участке с учетом всех ограничений и требований, учесть необходимые отступы от границ участка. А межевой план, заказанный у кадастрового инженера, определит границы с соседями, что в дальнейшем поможет избежать споров с ними.

Кадастровые инженеры подготовят и технический план дома, необходимый для уведомления об окончании его строительства. Это уже рыночная услуга, стоимость которой зависит от места, где расположен участок, и площади дома. Важно учесть, что в дальнейшем расчет налогов будет производиться по тем характеристикам, которые предоставил в Единый государственный реестр недвижимости кадастровый инженер. Поэтому от выбора специалиста зависят и качество выполнения самого технического плана, и сведения о строении, которые попадут в ЕГРН. 

Необходимость дополнительных согласований

Есть случаи, когда строительство нужно согласовывать дополнительно. Например, когда участок, на котором предполагается вести строительство, соседствует с водоохранной зоной. Или если строительство находится в зоне аэропорта или объекта культурного наследия. Для каждой зоны сроки согласования и документы, необходимые для регистрации, свои.

Не будет лишним проверить, есть ли ограничения и определено ли место допустимого размещения будущего строения, поскольку уведомление будет направляться не только застройщику, но и в органы строительного и земельного надзора. Для этого на портале государственных и муниципальных услуг Московской области можно бесплатно заказать Градостроительный план земельного участка. Такое согласование вовсе не обязательно, однако повышает вероятность получения уведомления о соответствии строящегося объекта градостроительным нормам.

Проблемы с получением уведомления

Если строить или реконструировать дом с нарушением правил строительства частных домов, то уведомления о соответствии градостроительным нормам можно и не дождаться. Мало того – строение и вовсе могут снести, если признают его самостроем. Чаще всего администрация выносит отрицательное решение, если при строительстве не были соблюдены 3-метровые отступы от границ участка, или общие параметры  объекта (не более 3 этажей над землей, не выше 20 метров), или особые условия использования территории.

Что можно сделать в таких случаях? Есть два пути:

·         реконструировать объект в соответствии с нормами;

·         зарегистрировать на него права через суд.

Если же не предпринимать никаких действий, строение могут признать самовольной постройкой и обязать собственника земельного участка его снести. Владельца объекта могут и просто оштрафовать – все зависит от тяжести нарушения. Конечно, если нарушение будет в количестве окон (два вместо одного), скорее всего, никаких мер взыскания к собственнику применяться не будет. Но если нарушены нормы по этажности или высотности дома, если он будет построен слишком близко к границам, то тогда уже можно ожидать появления проблем. ­