О кадастровой стоимости надо вспоминать не раз в году!

О кадастровой стоимости обычный человек вспоминает редко – в основном, только когда приходит время уплатить налог на недвижимость. Но нужна ли она в других случаях? Как ее определить, как можно ее оспорить? Об этом мы расскажем ниже.

Недвижимость имеет как рыночную, так и кадастровую стоимость. Первую узнать легко – достаточно обратиться в любое агентство недвижимости. Рыночная стоимость представляет из себя реальную цену, по которой на сегодняшний момент можно приобрести недвижимость. Кадастровая стоимость может быть и выше рыночной, и ниже ее – четкого соотношения между ними нет. Как нет, впрочем, и никакой связи между ними. Для определения кадастровой стоимости применяется другая методология, хотя в последнее время их и пытаются привести к общему знаменателю.

Но зачем вообще нужна кадастровая стоимость? Зачем одному объекту недвижимости нужны две разные стоимости?

Активное использование кадастровой стоимости началось 15 лет назад. Переход от среднегодовой стоимости объектов недвижимости к кадастровой стоимости возник в связи с необходимостью приближения налоговой базы на недвижимое имущество к реальной ситуации на рынке. Конечно, если бы для расчета налога сразу перешли к применению рыночной стоимости, это было бы лучшим вариантом. Однако этот процесс занял бы слишком долгое время, к тому же, если применять его для всей недвижимости в нашей стране за счет бюджета, он был бы нерентабельным. Поэтому в качестве компромисса появилась кадастровая стоимость, в которой берутся средние рыночные показатели, а индивидуальные характеристики конкретного объекта недвижимости не учитываются.

Конечно, в первую очередь кадастровая стоимость определяется для расчета налога. Проводится государственная оценка, которая опирается на Федеральный стандарт оценки №4 и Закон №135-ФЗ. В процессе применяются приемы массовой оценки. То есть оценивают не каждую квартиру индивидуально, а сразу поквартально. При этом расположение дома, планировка и отделка квартиры и другие показатели, которые так важны при рыночной оценке, при определении кадастровой стоимости не учитываются. В связи с этим, расхождение кадастровой и рыночной стоимости доходит до плюс-минус 30%, а бывает, что погрешность достигает и 80%.

Кадастровую стоимость объекта недвижимости пересматривают заново каждые 3 – 5 лет. Обычно она определяется на конкретную дату, которая указывается в выписке ЕГРН. Например, по состоянию на 1 января 2018 года. В связи с этим бывают случаи, когда после оценки экспертом кадастровая стоимость уменьшается по суду, данные об этом вносятся в Росреестр. После новой переоценки через 3 – 5 лет кадастровая стоимость вновь вырастает. Владелец недвижимости вновь обращается к эксперту и в суд, в результате чего кадастровую стоимость вновь понижают.

Кадастровая стоимость нужна:

– для определения налога на имущество (при этом владельцу будет лучше, если кадастровая стоимость будет меньше);

– для получения кредита (в том случае, если в качестве залога применяется жилье);

– для приватизации жилья;

– для продажи недвижимости, которой собственник владеет менее 5 лет;

– для решения имущественных судебных споров.

При этом, даже если в договоре купли-продажи стоимость продаваемого объекта будет на 30% ниже кадастровой стоимости, налог все равно будет взыскиваться с кадастровой стоимости.

Узнать кадастровую стоимость можно в разделе «Электронные услуги и сервисы» на сайте Росреестра. В пункте «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» находится объект по нужному адресу. И уже на странице с данными по конкретному объекту открывается раздел «Кадастровая стоимость».

Информацию о кадастровой стоимости можно получить и по кадастровой карте. А если нужна распечатанная выписка, то можно обратиться в офис Росреестра, Кадастровую палату или в МФЦ «Мои документы».

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью?

Кадастровая стоимость может быть оспорена собственником. В таком случае устанавливается рыночная стоимость вместо кадастровой. Если владелец недвижимого имущества не согласен с оценкой, ему нужен отчет об оценке рыночной стоимости на дату, когда производилась оценка кадастровой стоимости. Кроме того, потребуется выписка из ЕГРН и заявление. Все эти документы направляются в суд или в специальную комиссию Росреестра. Можно сразу подать документы в обе эти инстанции. Если все подготовлено правильно, вероятность, что кадастровую стоимость снизят, довольно высокая. Чаще всего после судебной экспертизы ее устанавливают между тем значением, которое оспаривалось, и тем, которое было назначено в процессе экспертной оценки. Оспаривать кадастровую оценку выгодно, если объект недвижимости крупный.

При оспаривании через суд нужно учесть судебные издержки. Поэтому стоит просчитать издержки на судебную процедуру и саму экспертизу, чтобы они не оказались больше, чем сэкономленные в результате снижения кадастровой стоимости средства. Например, квартира в Москве стоит 45 млн руб. За год нужно уплатить налог 90 тыс. руб. по налоговой ставке 0,2% (45 млн. руб. х 0,2%). Если владелец возьмет за основу предположение, что кадастровую стоимость завысили на 10 млн руб., то он может оспорить ее и уменьшить сумму налога на 20 тыс. руб. Но при этом он понесет издержки на подготовку отчета о рыночной стоимости (а это составит 50 тыс. руб. и выше) и оплату судебной экспертизы (тоже от 50 тыс. руб.). Кроме того, он должен оплатить услуги представителя. Полной компенсации своих затрат собственнику ждать не стоит, поскольку в нашей стране механизм возмещения судебных расходов развит слабо. Поэтому в данном примере оспаривание не принесет никакой выгоды, скорее, это процесс ради процесса.

Бывает ли кадастровая стоимость выше рыночной?

Такие ситуации встречаются редко, особенно, если оценивается небольшой объект недвижимости. Однако были случаи, когда после экспертной оценки, например, загородного дома, кадастровая стоимость которого составляла 5 млн руб., она снизилась до 650 тыс. руб. В таких ситуациях, конечно, оспаривание кадастровой стоимости будет целесообразно для собственника, поскольку все его затраты на будут ниже, чем разница, которую он сэкономит при расчете и уплате налога.