Должник подарил квартиру

Есть много способов избежать возврата долга, который брался под залог недвижимости. Это и фиктивный развод, когда квартира при разделе имущества полностью переходит к другому супругу, и сделка дарения, которая тоже может быть фиктивной, и много других вариантов. Как в таком случае быть тому, кто имел несчастье дать деньги в долг под залог этой недвижимости?

Риски кредитора      

Сначала определимся со статусом этой недвижимости. Какая именно была договоренность с должником? Он устно обещал, что, в случае невозможности вернуть деньги, продаст квартиру, или это оформлено документально? Была ли расписка о долге, и было ли в ней упомянуто обещание в качестве обеспечения обязанности вернуть деньги? Есть ли какие-то ограничения на продажу квартиры? Ведь упоминание недвижимости в расписке – это еще не все. Обременение на квартиру нужно наложить в Росреестре путем регистрации договора залога. В таком случае должник ничего без вашего разрешения с заложенной квартирой сделать не сможет. Если договоренность была только словесная, винить в этом можно только себя. В Москве регистрацию договоров залога можно сделать в МФЦ.

Итак, с учетом того, то сумма, которая давалась в долг, скорее всего, была немаленькая, из-за чего должником и закладывалась квартира, можно посоветовать кредитору составить два документа:

1.      Договор займа. В нем подробно указываются все реквизиты, как должника, так и кредитора. А также сумма, условия и порядок погашения займа (например, даются ли деньги с процентами или без них, погашается ли займ частями, или в конце срока действия договора, перечисляются ли деньги на расчетный счет или даются наличными).

2.     Договор залога недвижимости. В нем так же подробно указываются реквизиты каждой из сторон договора. Кроме этого, даются все сведения по недвижимости, которая дается в залог в качестве обеспечения обязательств должника (кадастровый номер и кадастровая стоимость, адрес, где находится недвижимость, обговоренная сторонами стоимость этой недвижимости). В договоре также указываются условия использования залога, а также то, что он берется для обеспечения обязательств по займу. Необходимо прописать и то, что с заложенной недвижимостью нельзя совершать никаких действий без согласия и участия залогодержателя.

Чаще всего недвижимостью, отданной в залог, пользуется залогодатель. При этом он обязуется обращаться с ней аккуратно и не совершать умышленной порчи. 

Как же быть, если на деле имеется только долговая расписка, а должник собирается квартиру подарить, или уже сделал это? В этом случае придется взыскивать с должника задолженность через суд, и уже в суде требовать запрета дарения квартиры. Срок исковой давности с требованием признания сделки дарения недействительной – 1 год. Правда, есть одно но: кредитор формально не имеет права оспаривать договор дарения должника. Исключение – если дарение совершено индивидуальным предпринимателем незадолго до начала процедуры банкротства.

Риски покупателя и как их уменьшить

Несмотря на то, что формально у кредитора нет прав оспаривания сделок дарения должника, такие прецеденты уже есть. Поэтому покупатели недвижимости справедливо опасаются, что могут купить квартиру, которая была в свое время подарена, а сделку признают ничтожной.

Обычно считается, что если процедура дарения совершена между родственниками, то риска оспаривания сделки купли-продажи такой квартиры меньше. Но поводов для признания сделки ничтожной все равно предостаточно.

Например, если у собственника есть долги по кредитам, а он дарит жилье родным, то это достаточно для признания сделки дарения недействительной. К тому же надо помнить, что срок давности, по которому можно оспорить сделку, составляет год, а по признанию этой сделки ничтожной – три года. К тому же, если такой иск в суд подала третья сторона (например, наследники собственника, подарившего квартиру), срок давности высчитывается с того момента, когда она узнала о совершении сделки.

Еще один вариант оспаривания сделки – это признание банкротом владельца – дарителя недвижимости. Если прошло менее 3 лет с момента дарения, то вероятность признания такой сделки недействительной довольно высока. Поэтому, чтобы снизить риск при покупке такой квартиры, надо проверить дарителя:

– на признаки возможного банкротства, если еще 3 года с момента дарения еще не истекли;

– на наличие дарителя в реестре банкротов, если уже прошло 3 года с момента дарения. Если даритель есть в этом списке, то, возможно, уже идет суд, касающийся прав собственности на эту недвижимость.

В числе случаев, когда сделки купли-продажи квартиры, полученной по договору дарения, были признаны недействительными, входят и ситуации, когда сделка дарения была осуществлена под давлением. Или даритель был недееспособным, не отдающим отчет в своих действиях.