Осенние цены на московское жилье

Это лето отличилось не только жаркой погодой, но и важными нововведениями на рынке долевого строительства. А также ростом спроса на ипотечные кредиты и оживлением вторичного рынка недвижимости. И все это – на фоне слухов о возможном введении санкций, снижении ставок на ипотеку и, если не снижении, то, по крайней мере, отсутствии реального роста доходов граждан нашей страны.

Какие изменения на московском рынке недвижимости ожидают нас осенью, выясним у наших экспертов.

Какая ситуация на вторичном рынке?

Как показывает статистика, в этом году спрос на квартиры на вторичном рынке недвижимости стал расти. Это связано с недавними событиями в сфере продаж новостроек – изменением законов, касающихся долевого строительства и банкротство одной из крупнейших компаний-застройщиков – UrbanGroup. Все это несколько настораживает потенциальных покупателей, которые в результате предпочитают переплатить, но приобрести реально существующее жилье. А снижение ставок по ипотеке и уменьшение доходности банковских депозитов обуславливают возвращение на рынок вторичного жилья инвесторов, вкладывающихся в квадратные метры для получения от них доходов и сбережения средств. Именно поэтому замороженный на несколько лет спрос на вторичную недвижимость начал, наконец, реализовываться.

Увеличение спроса на вторичном рынке недвижимости привело к тому, что число бюджетных предложений стоимостью менее 5 млн. рублей резко сократилось. Если в конце 2016 года доля таких квартир в общем числе предложений составляла не менее 7%, то сейчас она едва ли превышает 3%. В течение нескольких лет цены на вторичную недвижимость падали, поскольку собственники опасались дальнейшего снижения спроса и цен и стремились поскорее продать дешевеющие квартиры. 90% бюджетных объектов продавались со скидкой, которая составляла в среднем 15%. Сейчас же ситуация изменилась. Цены перестали падать, а продавцы все менее охотно уступают в цене.

Но стоит ли ожидать, что такое положение вещей на рынке вторичной недвижимости будет оставаться длительно? Да, средняя цена объектов выросла, однако реальные доходы у российских граждан не стали больше, поэтому квартиры с завышенными ценами вряд ли будут востребованы покупателями. К тому же ожидаемые антироссийские санкции и ослабление на этом фоне рубля привели в июле к снижению активности покупателей на вторичном рынке. То есть, в настоящее время можно говорить о прохождении пика сделок с ипотекой в этой сфере. И если в конце весны доля таких сделок на вторичном рынке достигала 38,2%, то к сентябрю она снизилась до 33,3%. Основной причиной такой ситуации связана с тем, что большая часть потенциальных покупателей, которые ожидали дальнейшего снижения цен и в связи с этим откладывали приобретение квартиры, уже вышла на рынок.

Какая ситуация на рынке новостроек?

Поскольку сейчас происходят изменения в законодательстве, связанном с первичным рынком недвижимости, застройщики начали активизироваться. Многие хотят получить разрешение на строительство, по которому можно работать еще по старым правилам. Поэтому количество выданных разрешений резко увеличилось. Так, в июле в Москве начались продажи 8 новых объектов недвижимости в массовом сегменте. Тогда как за первое полугодие 2017 года реализовали только 7 жилых новостроек. За июнь строительные компании получили 132 разрешения на строительство. А в начале года таких документов выдавалось не более 10-15 за весь месяц.

Застройщики спешат вывести свои проекты до начала действия нововведений к законодательству о долевом строительстве с 1 июля 2018 года. Именно поэтому с января уже вышло около 1,5 млн. кв. м. нового жилья. В течение июля текущего года стартовали продажи в 28 московских новостройках. В Подмосковье тоже вышли некоторые крупные проекты.  

На рынке новостроек растут объемы не только предложения, но и спроса. За 6 месяцев с начала текущего года количество договоров долевого участия в Москве увеличилось на 45% по сравнению с таким же периодом 2017 года. Ипотека стала более доступной. А благодаря тому, что площадь продаваемых квартир и студий в общем объеме снижается, сейчас можно купить квартиру за 3,1 – 3,8 млн. руб. В 2014 году минимальная цена квартиры в новостройке была не менее 4,1 – 4,3 млн. руб. Такая ситуация на первичном рынке недвижимости очень благоприятна для его развития. Даже несмотря на рост цен на услуги ЖКХ, топливо и др., спрос на первичную недвижимость продолжает увеличиваться. На фоне колебаний курса рубля покупка первичной недвижимости становится удобным инструментом для сохранения и приумножения денежных средств.

Цены на массовом рынке новостроек уже стали повышаться. В среднем за июнь цена 1 кв.м увеличилась на 1,7%, за июль – на 1,6%. Количество сделок увеличилось в июле на 12%, а по сравнению с тем же месяцем прошлого года – на 45%. А продолжающееся снижение ипотечных ставок привело к тому, что в первые две недели августа количество сделок выросло на 37% по сравнению с первыми двумя неделями июля.

Что ожидать от вторичного рынка осенью?

Согласно прогнозам экспертов, спрос в первичном и вторичном сегментах рынка недвижимости осенью вряд ли снизится. Напротив, начнется деловой сезон, в связи с чем ожидается увеличение активности покупателей. Стимулировать покупку недвижимости будут колебания рубля и слухи о возможном повышении ипотечных ставок. Однако резкого повышения спроса осенью не ожидается. 

Превалирование предложения над спросом на вторичном рынке жилья осенью будет продолжаться. Однако будет наблюдаться отток покупателей с рынка новостроек, связанный с банкротством некоторых девелоперов и сообщениями о заморозке ввода в эксплуатацию ряда новостроек.

Если ситуация в российской экономике в связи с санкциями ухудшится, предполагается снижение спроса и, соответственно, цен на вторичное жилье. Сейчас средняя цена покупки в этом сегменте составляет около 7,7 млн. руб., в 2017 году – 7,5 млн. руб. Но серьезные изменения среднего бюджета покупки вряд ли ожидаются, поскольку на вторичном рынке цены колеблются очень незначительно.

Что ожидать от первичного рынка осенью?

Что касается рынка новостроек, то здесь однозначно будет выход новых проектов, причем в большом количестве. Многие строительные фирмы уже получили разрешения на строительство, поэтому с большой уверенностью можно предполагать, что эти документы будут реализованы в самое ближайшее время. Общее количество квадратных метров жилья, на которые девелоперами уже получено разрешение, превышает 10 млн. кв.м. Этого хватит на 4-5 годовых ввода жилой площади в Москве. Квартиры в новых жилых комплексах будут изначально продаваться по достаточно низким ценам, поскольку конкуренция на первичном рынке недвижимости обостряется. Но жилье, которое уже в продаже, скорее всего, подорожает.

С 1 сентября многие девелоперы повышают цены или отменяют скидки, о чем информируют потенциальных покупателей на своих официальных сайтах. Однако вряд ли повышение стоимости жилья будет существенным. Во-первых, доходы населения в настоящее время не увеличились, а значит, и покупательская способность у него ограничена. Во-вторых, начало продаж квартир в новых проектах будет по более низким ценам, что сдержит рост цен на жилье в уже построенных жилых комплексах.