Защита прав дольщика взысканием неустойки
Строительный рынок в настоящее время потихоньку входит из состояния
рецессии. Стало больше заключаться договоров долевого строительства и с
привлечением ипотечных кредитов. А государство взяло на себя защиту дольщиков.
Но по-прежнему самым частым нарушением условий договоров долевого участия
является несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию. Причины здесь разные –
объективные и субъективные. Но в результате ущемляются интересы участника
долевого строительства. Как можно отстоять свои права с помощью законной
неустойки? Об этом расскажем далее.
На основании чего можно получить неустойку?
Статья 6 от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в редакции от
29.07.2017 г. определяет основания для получения неустойки, если застройщик
нарушил договор. Несоблюдение срока передачи квартиры является таким
нарушением. Поэтому, если участнику долевого строительства в указанный в
договоре срок не передадут его помещение, с застройщика может быть взыскана
неустойка. Ее размер для юрлиц и предпринимателей составляет 1/300 часть от
ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. А физлица должны будут
выплатить неустойку в двойном размере.
Неустойку с застройщика можно получить и в том случае, если
обнаружился брак или дефекты в помещении. Если компания-подрядчик не уложилась
в сроки при их устранении, то дольщик вправе взыскать с нее неустойку согласно
п.1 ст. 23 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав
потребителей".
Как взыскивать неустойку?
Грамотное составление досудебной претензии – это первый шаг к
успеху. Кроме неустойки дольщик может взыскать с застройщика и штраф. Это
возможно, если строительная организация не выплатила деньги по требованию
участника долевого строительства. Сюда может входить невыплата неустойки,
неоплата расходов по устранению дефектов в сданной в эксплуатацию квартире.
Бывает и так, что дольщик решает расторгнуть договор с застройщиком и требует
вернуть деньги, но их не возвращают. Это тоже повод для взимания штрафа со
строительной организации.
Чтобы рассчитать сумму, можно найти в интернете
специализированный калькулятор. В графы надо внести данные о сумме взноса по
договору долевого участия, дате сдачи квартиры – по договору и реальной, после
чего произвести расчет. 10-дневный срок для добровольного удовлетворения
претензии тоже нужно указать в документе. После этого претензию нужно отнести в
офис компании-застройщика и отдать под роспись секретарю или любому другому
уполномоченному лицу. Можно отправить претензию по почте. Для этого надо
уточнить юридический адрес строительной компании. Эта информация представлена
на сайте ФНС РФ в выписке из ЕГРЮЛ. После этого документ отправляется с
уведомлением о вручении. На почте выдадут чек. По индификатору, указанному в
нем, можно отследить получение письма застройщиком. Если по истечении 10 дней с
момента вручения претензии строительная
компания не решила вопрос, его придется решать через суд.
Снова понадобится калькулятор для расчета неустойки. К ней
добавляется штраф по закону о защите прав потребителей – а это 50% от суммы
неустойки. Нужно учесть и сумму, в которую вы оцениваете свой моральный ущерб.
Только учтите – если размер требований превышает 1 млн руб., то придется
заплатить госпошлину. Это 0,5% от суммы, которая превышает 1 млн. руб
Все подготовленные документы нужно ксерокопировать, число копий должно
быть с учетом числа участников судебного процесса. И даже если эти документы уже
получены строительной компании, все равно их нужно приложить к исковому
заявлению. В самом заявлении надо изложить события в хронологическом порядке.
И, когда все готово, иск и документы, которые к нему прилагаются, надо отнести
в канцелярию суда. Потребуйте, чтобы секретарь канцелярии поставил на вашем
экземпляре штамп суда и свою подпись. Обычно такие дела в ведении судов общей
юрисдикции. Можно направить иск как по месту регистрации застройщика, так и по
своему адресу. А можно даже по месту строительства. Документы можно не
относить, а отправить по почте. Для этого составляется опись вложения по форме
Ф107. После чего пакет отправляется с уведомлением о вручении.
Судебный процесс обычно длится два-три заседания. Если все
оформлено правильно, то он начинается вскоре после подачи иска. Через месяц
после вынесения судьей решения оно вступает в силу. Если застройщик его не
опротестовал, то надо вторично появиться в суде и получить исполнительный лист.
Выясните, к какому отделению судебных приставов относится адрес регистрации
компании-застройщика. Эта информация есть на сайте Федеральной службы судебных
приставов. После этого отнесите исполнительный лист в нужное отделение. А
приставы уже будут взыскивать штрафы и неустойки со строительной организации.
Как обычно взыскивается неустойка в суде?
Размеры неустойки обычно снижаются судами. Это право закреплено
за ними ст. 333 ГК РФ. Рассмотрим пример, когда строительная компания в
г.Тольятти по договору была обязана передать квартиру дольщику до 1 января 2016
года. Но в назначенный срок объект не был сдан в эксплуатацию, и участник
долевого строительства получил свое жилье только через полтора года, 27 мая
2017 года. Собственник подал иск в суд, в котором потребовал взыскать с
застройщика неустойку, сумма которой составила 751200 рублей. Кроме того,
дольщик понес убытки в размере 162000 руб., связанные с наймом жилья в
ожидании, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Но суд снизил неустойку до 60
тыс. руб. и отказал во взыскании убытков в связи с наймом квартиры.
Такие решения связаны с положительной репутацией
компании-застройщика. Если она уже много лет находится на строительном рынке,
при этом никогда не позволяла себе мошеннических действий в отношении
дольщиков, суды не взыскивают с нее 100% неустойки. А тем более, если
застройщик ходатайствовал о снижении размера пени. Обычно суд принимает решение
о взыскании не более 30% от заявленных истцом требований. И не имеет значения,
приобреталось ли это жилье по ипотеке.
Но бывают и другие примеры, когда компания-застройщик
оказывалась банкротом и ее представители не появились на заседании суда. А
руководители строительной компании совершили ряд преступных действий. В этом
случае суд постановит взыскать полную сумму неустойки. Но проблема в том, что
обычно взыскать будет не с чего. Обычно ни денег, ни имущества к тому времени у
строительной компании не оказывается.
За некачественную работу застройщика через суд тоже взыскиваются
неустойки, и это бывает довольно часто. Так, если компания в ходе работ
допустила нарушение технологии строительства, поставила дефектные оконные
конструкции и т.д., нужна строительно-техническая экспертиза. Суды взыскивают с
застройщика ущерб, причиненный дольщику, въехавшему в квартиру, и стоимость
этой экспертизы. Но размер неустойки обычно тоже судьями снижается.
Стоит ли заниматься взыскиванием неустойки?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Все зависит от доходов
человека, его образа жизни и суммы, которую он считает существенной. Если
участник долевого строительства планирует взыскать с компании-застройщика
неустойку и штраф, то надо ориентироваться на стоимость договора и время
просрочки. Если внесенная по ДДУ сумма небольшая, а просрочка составляет не
больше месяца, то вряд ли стоит затевать суды. Например, 1-комнатная квартира
по договору долевого участия обошлась дольщику в размере 850 тыс. руб.
Застройщик на неделю опоздал с передачей собственнику его жилья. Размер
неустойки в этом случае составил 1983 рубля. Если строители задержались бы с
передачей на месяц, сумма могла бы вырасти до 8500 руб. К тому же надо учесть,
что суд снизит неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. Стоит ли из-за этого
начинать судебные тяжбы?
Но если строительная компания задерживает ввод в эксплуатацию
жилого дома уже много месяцев или даже лет, то неустойки и штрафы вырастают уже
существенно. Например, один дольщик заплатил по договору 3 млн. руб.
Компания-застройщик передала объект в эксплуатацию только через 352 дня после
оговоренного срока. Неустойка в этом случае составила 669300 руб. А штраф –
334650 руб. При вынесении решения судья применил статью 333 ГК РФ. Неустойка
снизилась до 202818 руб., а сумма штрафа составила 101409 руб. В конечном счете
дольщик получил 304227 руб.
Издержки дольщика при решении этого вопроса через суд состоят из
расходов на юридические услуги и на госпошлину, если сумма требований превышает
1 млн. руб. Суммы, которые могут быть потрачены на юриста, составляют от 5 до
100 тыс. руб., в зависимости от квалификации специалиста, стоимости ДДУ и
других условий.
Правильно оформляйте документы
Если вы все-таки решили взыскивать с застройщика неустойку, то в конечном
итоге, при правильном оформлении документов, вы всегда выиграете процесс при
нарушении срока сдачи в эксплуатацию или наличии строительных дефектов.
Специалисты нашего агентства смогут дать консультацию по всем вопросам долевого
строительства и правильно составить все документы. Обращайтесь к нам и
убедитесь в этом.
На заметку:
Последние законы по недвижимости 2017 |