Страхование купленных квартир от риска утраты права собственности

Эта услуга пока не очень известна в России, хотя в западных странах уже давно распространена. И это печально, поскольку страхование титула (т. е. риска утраты права собственности) может быть жизненно важно для желающих приобрести жилье. Ведь ни у кого не может быть гарантии, что сделка купли-продажи недвижимости не будет оспариваться в суде. А согласно статистическим данным, ежегодно до 1,5% таких сделок признаются недействительными. Конечно, в нашей стране пока еще с некоторым недоверием относятся к страховым компаниям. В связи с этим информирование населения о подобных услугах страхования происходит довольно медленными темпами.  Тем не менее, услуги страхования титула в нашей стране уже предоставляют, а это значит, что риск остаться без крыши над головой в случае недействительности сделки существенно снижается. Более подробно о рисках сделки купли-недвижимости расскажет наш эксперт Максим Чугунов.

 «Да, не всегда можно распознать мошенничество при совершении сделки купли-продажи, даже опытный риэлтор может попасться на крючок недобросовестных продавцов. Пользуясь пробелами в законах, мошенники могут через суд аннулировать сделку, а деньги покупателям не возвратить. И последние могут годами ходить по судам, пытаясь вернуть деньги, уплаченные за купленную квартиру. Чаще всего недобросовестные сделки происходят по подложному паспорту РФ, или по другому правоустанавливающему документу. Или в результате сокрытия законных наследников. Или по выморочному имуществу. Или по доверенности от умершего. Или в результате продажи квартиры недееспособным лицом. Мошенники могут многократно продать один объект недвижимости или совершить сделку по  заниженной стоимости продаваемой квартиры. Кроме того, квартира может находиться в залоге, на ней может быть и другое обременение. Продаваемый земельный участок может быть со скрытыми коммуникациями. Кроме того, может быть элементарный сговор между бывшим владельцем и продавцом.

Так, например, недавно был случай, о котором нам рассказали наши коллеги. Муж и жена владели двумя квартирами, находившимися в разных концах города. Оформлены эти квартиры были на имя жены, хотя и покупались в период брака. При разводе муж подал иск на раздел имущества, при этом попросил, чтобы в суде установили на эти квартиры долевую собственность.

Конечно, если есть две квартиры, то обычно при разделе имущества разводящимся супругам гораздо удобнее, если каждому остается по отдельной квартире с взысканием разницы стоимости объектов недвижимости в пользу того, у кого квартира будет дешевле. Однако другой порядок раздела имущества не запрещен, и суд удовлетворил исковые требования мужа. Когда судебное решение вступило в силу, муж свой экземпляр в Росреестр не передал, и там обе квартиры оставались числиться за женой. А бывшая супруга за это время благополучно «потеряла» паспорт, в УФМС получила новый документ, в котором не было записи о браке, после чего продала одну из имеющихся квартир. А когда деньги от сделки были ею получены, сделка купли-продажи была оспорена бывшим мужем. В иске было указано, что в базе данных Росреестра количество собственников указано неверно, а поскольку собственников двое, а не один, то и сделку нужно аннулировать.

Суд удовлетворил иск мужа, и квартиру супругам вернули. Бывшему покупателю квартиры жена должна была вернуть деньги, однако выяснилось, что другой собственности у нее нет, поскольку вторую квартиру бывшие супруги тоже успели реализовать, и взыскать что-то с мошенников просто нереально. В результате получилось, что покупатель остался и без квартиры, и без денег. Хотя сделка проводилась под наблюдением риэлторов, не первый год занимавшихся сделками купли-продажи недвижимости, и те дали письменное заключение о безопасности сделки. Как же мошенникам удалось их провести?

Все просто. При инспектировании сделки специалисты проверяли квартиру на сайте Федерального суда того района города, где находился данный объект недвижимости, поскольку полагали, что все судебные споры по нему должны рассматриваться по месту его нахождения. На данном ресурсе не было информации о таких спорах с участием собственника этой квартиры (т.е. бывшей жены).  А их и не могло быть, поскольку суд по разделу имущества был в другом районе.  В выписке из ЕГРП тоже никаких сведений о другом собственнике не было, поскольку муж не приносил судебное решение в Росреестр. В паспорте жены тоже никаких сведений о браке не имелось, а значит, и согласия супруга, согласно ст. 35 СК РФ, не требовалось.

Конечно, риэлторам надо было копнуть чуть глубже, и тогда для покупателя итог сделки не был бы таким печальным. Но если бы покупатель заключил договор со страховой компанией о страховании титула, то, по крайней мере, денежный ущерб он бы компенсировал».

Статьи Гражданского кодекса РФ, на которые стоит обратить внимание при покупке недвижимости

В Гражданском кодексе РФ есть ряд статей, которые особенно опасны для потенциальных покупателей недвижимости. К ним относится и ст. 181 ГК РФ, в которой срок исковой давности не ограничивается тремя годами, если есть ситуация, на которую это ограничение не распространяется. А это означает, что сделка может быть оспорена наследником, который в течение нескольких лет не был извещен о смерти своего родственника. По суду ему будет предоставлена или вся жилплощадь, или доля в квартире, что, конечно, не легче для покупателя, которому придется проживать бок о бок с чужим человеком. Или мошенником, который инициировал свое банкротство согласно новому закону о банкротстве физических лиц. Есть, конечно, статья 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе, но она не всегда защищает права покупателя недвижимости. 

В настоящее время упростилась процедура регистрации купли-продажи жилья. Это позволяет зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество не по месту нахождения объекта недвижимости, а в любом районе РФ. С изменением налогового законодательства людям приходится в договоре купли-продажи занижать стоимость квартиры. Есть пробелы и в земельном законодательстве. Да и в целом российское законодательство не предусматривает ответственности посредников (а тем более, частных) за проведенные сделки на рынке недвижимости. Все это приводит к появлению все новых мошеннических схем, в результате которых покупатель может остаться ни с чем. 

Стоимость и преимущества страхования титула

Конечно, за страхование титула придется заплатить. Например, если вы приобрели квартиру стоимостью около 7 млн руб., то страховой тариф на один год обойдется в 21000 руб. Но чем больше срок страхования, тем ниже и тариф. А оптимальный срок страхования титула – 3 года (срок самых высоких рисков признания сделки недействительной), при этом тариф составит около 0,8% от стоимости сделки за весь срок страхования. В целом стоимость страхования определяется страховой компанией на основе экспертизы всех возможных и доступных документов, связанных с этим объектом недвижимости. И если какой-то переход собственности этой квартиры покажется страховому специалисту сомнительным, полис страхования может быть значительно увеличен в стоимости. Страховая компания может даже отказать в услуге, на что, конечно, покупатель должен обратить внимание и по возможности отказаться от заключаемой сделки. Покупатель может застраховать риск нарушения прав третьих лиц (например, неучтенных наследников предыдущих владельцев, несовершеннолетних детей и др.), незаконность предыдущих сделок, подделку документов, используемых для совершения сделки. С помощью страхового договора он может уберечься от мошенничества, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и др. При этом покупатель может спокойно спать, зная, что даже если сделка будет аннулирована, и по суду его обяжут выехать из квартиры, рыночную стоимость жилья страховая компания ему все равно выплатит, и на эти деньги можно будет купить новое жилье. Договор страхования может учесть все риски, начиная с первичного отчуждения объекта недвижимости. Если это оговорено в страховом договоре, страховая компания выплатит деньги, даже если решение суда об аннулировании сделки затянулось, и вынесено по истечении искового срока давности (а это те самые три года, о которых говорилось выше). А значит, без крыши над головой покупатель не останется. И это – самое главное преимущество.

Есть один нюанс: иногда в связи с изменениями в налоговом законодательстве сделки совершаются не по реальной стоимости квартиры. И тогда даже по суду вернуть средства, уплаченные за купленную квартиру, в полном объеме не удастся. В том числе, и затраты, связанные с переездом и ремонтом. Тогда страхование титула имеет дополнительное преимущество, ведь страховую сумму можно установить в размере рыночной стоимости покупаемой квартиры, а не той, что указана в договоре купли-продажи. В этом случае, покупатель, заключивший договор страхования титула, вернет свои деньги в полном объеме, даже если проиграет суд.

Страхование титула становится все более актуальным, в связи с чем некоторые агентства недвижимости при заключении сделки все чаще предлагают его клиентам в подарок. Для этого они заключают договор о сотрудничестве со страховой компанией, и в качестве бонуса за свой счет предоставляют своим клиентам страхование титула сроком на один год. Благодаря этому агентства гарантируют безопасность сделки, да и услуга страхования титула в результате становится все более востребованной. Особенно это важно для приобретателей дорогой недвижимости, которые и сами чаще стали обращаться в страховые компании за этой услугой, поскольку не хотят терять свои деньги. Конечно, и страховая компания не хочет терять свои деньги, поэтому при наступлении страхового случая будет сражаться в судах за своего клиента. Но если суд проигран, она будет обязана выплатить страховое возмещение покупателю.