Идея доходных домов в России пока не актуальна

Тема доступной аренды в России муссируется уже больше тридцати лет – как среди многих предпринимателей, так и государственных служащих. Последним нужно набрать очки в предстоящей выборной гонке, чтобы остаться у власти. А людей бизнеса тешит мысль не столько о хороших капиталовложениях, сколько о том, что можно достичь такой же популярности, как у владельцев доходных домов в дореволюционной России – Хомякова, Шереметева, Шугаева и других.

В сентябре, согласно данным Центробанка РФ, средняя ипотечная ставка в кредитных организациях России находилась на уровне 6,68%. Может быть, никто не обратил бы внимания на этот факт, если бы не данные ФРС США, согласно которым, в Америке значение данного показателя за такой же период составило 6,92%. И получилось, что ипотека в России, впервые за всё время её существование в нашей стране, оказалась дешевле ипотеки в США.

Тем не менее, ситуация на ипотечном рынке сегодня такова, что, по данным экспертов, около 40% граждан России не могут делать ежемесячные взносы по ипотеке. И она будет оставаться такой даже в том случае, если Центробанк оставит ипотечные ставки на самых минимальных, околонулевых уровнях.

Недорогая аренда в доходных домах, скорее всего, позволила бы снизить уровень цен на рынке недвижимости и решить жилищный вопрос многих россиян.

Но всё остаётся на уровне разговоров и проектов, а доступная аренда в России пока отсутствует. Почему же такая привлекательная для инвесторов и важная для населения идея так и не получила своего развития?

Грандиозные планы и суровая действительность

Попытки создать в России рынок доступной аренды предпринимались неоднократно. В октябре 2008 года в нашей стране был реализован первый, пилотный проект доходного дома, который состоял из 47 квартир. Столичным правительством предполагалось строительство целой сети таких домов с привлечением средств частных инвесторов. Но в 2008 году случился кризис, и уже начатые разработки подобных проектов были заморожены застройщиками.

29 августа 2012 года председатель правительства РФ Д. Медведев распорядился изменить нормативную законодательную базу и предоставить «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию» полномочия по развитию сети некоммерческого жилого фонда для россиян с невысоким уровнем дохода. Это стало бы серьёзной заявкой на формирование рынка доступной аренды, но в 2013 году вновь случился кризис, который затормозил всю поэтапную работу в этом направлении.

Вместо АИЖК появился ДОМ.РФ, который в 2019 году разработал новый проект возведения доходных домов. Он включал в себя строительство 56 млн. кв. м. некоммерческого арендного жилья, которое должно было завершиться к 2024 году. 980 тысяч семей смогли бы решить свою жилищную проблему, сняв недорогое жильё. На эту программу планировалось выделить 4 трлн рублей. Проект ещё не завершён, но уже сейчас ясно, что полностью его реализовать не удастся. Сейчас только в Москве, Екатеринбурге и Воронеже есть арендное жильё от ДОМ.РФ. При этом снять такую квартиру можно по ценам, практически равным рыночным – начиная с 60 тысяч рублей в месяц.

В марте 2022 года была сделана ещё одна попытка возобновить работу по созданию сети доходных домов. Члены партии «Единая Россия» направили в Государственную думу законопроект, согласно которому для отдельных категорий россиян должны появиться наёмные дома коммерческого использования. Предполагалось возводить доходные дома там, куда нужно привлечь дополнительные трудовые ресурсы. А к строительству привлечь государство и крупных инвесторов. Но правовое управление Думы, проанализировав данный документ, пришло к выводу, что он не соответствует задачам федерального бюджета, и проект был заморожен до лучших времён.

Какие перспективы?

Каким же образом можно всё-таки решить этот острый социальный вопрос? И что мешает нашему государству развить рынок недорогого арендного жилья?

Во-первых, потенциальные инвесторы в настоящий момент не слишком заинтересованы вкладываться в проекты с долгосрочной реализацией и туманными перспективами. Строительным компаниям проще вложиться в строительство обычного жилого многоэтажного дома и получить от продаж хороший доход. К тому же ценообразование на рынке жилья, согласно законодательству, осуществляется государством.

Нужно также учесть, что цены в проектах, построенных за счёт средств, выделенных из бюджета, бывают даже выше рыночных. И заполняемость жилья очень высокая. Это связано с тем, что в такие дома заселяются приоритетно граждане с невысоким уровнем дохода, или получающие субсидию, или работающие в бюджетных организациях. Таким образом решается социальный вопрос. А по сути, государство просто перераспределяет бюджет.

Во-вторых, ставки на коммерческую ипотеку остаются довольно высокими, что мешает развитию сети коммерческих доходных домов. А сроки ипотеки меньше, чем окупаемость такого объекта. Поэтому некоторые инвесторы предпочитают не связываться со строительством новых доходных домов, а просто выкупают здания бывших общежитий или школ, производят в них необходимый ремонт, после чего сдают.  

В-третьих, кризисы, о которых уже писалось выше, а также пандемии и другие чрезвычайные ситуации, произошедшие в последнее время, провоцируют рост цен на строительные материалы и мешают развитию рынка недорогой аренды жилья.