Первичный и вторичный рынок квартир в России
Наши клиенты очень часто просят нас рассказать, что лучше – первичное или
вторичное жилье, и чем они отличаются друг от друга. Об этом мы попросили
рассказать нашего эксперта Максима Чугунова.
«Первое отличие, которое мне вспоминается сразу (и, наверное, одно из
основных) – это государственная регистрация собственности на данную
недвижимость, - считает наш эксперт. - Ее наличие – это признак вторичного жилья,
которое находится в частной собственности. Конечно, если говорить о
муниципальной квартире, её просто так нельзя продать, но после приватизации ее
жильцами она может быть продана». До недавнего времени именно вторичное жилье
пользовалось гораздо большим спросом, чем первичное, к которому можно отнести
квартиры в новых и строящихся домах, у которых покупатель становится первым
хозяином. Однако в настоящее время у
покупателей недвижимости наблюдается смена приоритетов, и на первый план
будущие собственники все чаще ставят приобретение новых квартир, о чем говорят
специалисты в области недвижимости, наблюдая тенденции прошлого года. Новое
жилье выходит на рынок по более привлекательным ценам, о чем можно судить по
рынку недвижимости в Москве. Так, новую однокомнатную квартиру в среднем можно
было приобрести за 6 млн рублей, двухкомнатную – за 8-9 млн рублей,
трехкомнатную – за 11-12 млн рублей. Если же говорить о вторичном рынке, то
ситуация немного иная: «однушка» продается в среднем за 7 млн рублей, «двушка»
– за 10 млн рублей, «трешка» – за 14-15 млн рублей. В целом, квартиры в
новостройках в прошлом году были доступнее, хотя разрыв в ценах постепенно
снижается. Если судить о средневзвешенной цене на рынке недвижимости Москвы, то
на первичном рынке она составила 196 тыс. руб. за 1 кв. м, а на вторичном – 213
тыс. руб. за 1 кв. м.
«Существует еще одно, не менее важное различие первичного и вторичного
жилья, - считает М. Чугунов. – И это отличие – продажа разных продуктов. Готовые
квартиры продаются в основном на вторичном рынке. На первичном же продается только
участие в строительстве жилья, т.е. покупатели являются дольщиками, вкладывающими
свои деньги в строительство дома, в котором собираются проживать. Исключением
является покупка уже готовых квартир в новом доме, которые застройщик не успел
продать до сдачи дома в эксплуатацию. Отсюда и отличия в договорах, по которым
покупаются первичное и вторичное жилье. Если «первичка» продается в основном по
ДДУ (хотя по закону можно продавать и через жилищные сертификаты, а также ЖСК),
то «вторичка» продается уже по договорам купли-продажи (а также может быть
договор ренты или мены).
Риски при покупке первичного и вторичного жилья тоже различаются. Так, при
покупке жилья в строящемся доме есть опасность быть обманутым
организацией-застройщиком. Хотя в последнее время нашим государством
прорабатываются разные способы защиты дольщиков. При покупке вторичного жилья
основным риском являются действия мошенников. Поскольку рынок недвижимости в
нашей стране регулируется мало, есть возможность приобрести квартиру с
проблемными документами, благодаря чему сделка может быть признана
недействительной, и у нового собственника ее могут изъять, причем денежные
средства, потраченные на ее приобретение, вернуть не всегда удается. Для того
чтобы обезопасить себя при покупке квартиры на рынке вторичного жилья, стоит
обращаться к грамотным специалистам в области недвижимости.
Чем руководствуются покупатели, когда выбирают вторичное жилье? Во-первых,
не надо ждать вселения – квартира уже готова для проживания в ней. Во-вторых, можно проверить юридическую чистоту сделки и оформить титульное страхование.
Даже сейчас, если рассматривать количественные показатели, спрос на вторичном
рынке все равно превышает первичный. В кризисные же годы вторичное жилье
является гораздо менее рискованным активом, что отражается и в цифрах – доля
продаж на вторичном рынке в 2008-2009 годах превышала 80% всех сделок.
Вторичное жилье в кризис однозначно менее рискованный актив. Данные Росреестра
подтверждают, что и в 2016 году вторичное жилье имело больший спрос – так, по
Москве было зарегистрировано 126045 прав на недвижимое имущество на основе
договоров купли-продажи (или мены), и только 35621 договор участия в долевом
строительстве.
Однако первичный рынок имеет свои, не менее веские, преимущества, и
основным из них является цена. В начальной стадии строительства можно приобрести
жилье немного дешевле, чем во вторичном фонде. Надо помнить также, что цена на
вторичном рынке подчиняется и запросам собственников жилья, которые бывают
порой завышенными, оторванными от действительности. Получение ипотечного
кредитования на первичном рынке тоже обойдется дешевле. В течение двух лет его
даже субсидировало государство, но даже сейчас ставка по ипотечному кредиту для
приобретения первичного жилья в среднем на 1,5-2% ниже, чем для вторичного.
Существуют совместные программы банков и застройщиков, по которым процентные
ставки дополнительно снижаются, что, конечно, привлекает больше потенциальных
покупателей. Да и страховать объект недвижимости при оформлении кредита на
покупку нового жилья не требуется. В последние три
года, в связи с кризисом в экономике страны и снижением покупательского
спроса, стоимость на вторичную недвижимость падает, и в некоторых случаях почти
сравнялась со стоимостью квартир в некоторых новостройках.
Еще одним преимуществом новостроек является более высокое качество
инженерных коммуникаций и материалов, из которых производится строительство.
Застройщики учитывают недостатки старых жилых построек, применяют новые, более
совершенные технологии, и построенное жилье уже становится более удобным для
эксплуатации. И если раньше вторичный рынок отличался разнообразием
предложений, то сейчас первичный рынок от него не отстает.
Критерии для сравнения и выбора первичного и вторичного жилья можно выбрать
разные, но в любом случае надо учитывать, какие из них наиболее важны для вас.
Помочь в этом разобраться смогут специалисты нашего агентства.
Что ещё узнать по квартирам:
Первый и последний этаж
Муниципальная или приватизированная квартира
Рынок жилья 2016 года
Надо знать проблемные квартиры |
