Оптимальные схемы продажи ипотечной квартиры

Кажется, что продать квартиру, за которую еще не выплачен кредит, практически невозможно. И в таких рассуждениях можно найти свою логику. Ведь приобрести квартиру с не до конца погашенной ипотекой - это приобрести себе сложности. Оказывается, все не так уж страшно. Грамотный подход поможет без проблем отыскать и купить ипотечную квартиру, оставив обе стороны довольными друг другом. Существует три оптимальных способа купить залоговую недвижимость.

Погашение кредита с помощью банковской ячейки

Эта схема применяется, когда у собственника жилья большая задолженность по ипотечному кредиту. В этом случае владелец должен получить одобрение банка, который выдал ему ипотеку. После того, как покупатель найден, вопрос цены решен, и договор между сторонами заключен и подписан, дело подходит к передаче денег.

Расчет проводится при помощи двух банковских ячеек. В первую ячейку покупатель вносит сумму, соответствующую сумме задолженности банку, во вторую - остаток от суммы. Затем заинтересованные стороны оформляют договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию в Росреестр.

После получения утвержденных бумаг обратно, банк забирает средства из первой ячейки в счет долга и выдает покупателю соответствующий документ, свидетельствующий о полном погашении кредита. Когда все вопросы по ипотеке улажены, продавец может получить на руки остаток из второй ячейки.

При приобретении недвижимости по этой схеме необходимо тщательно изучить кредитный договор. Если в нем будет прописан запрет на досрочную выплату ипотеки, то сделка не состоится. В последнее время от подобного отказались, но лишняя бдительность может сэкономить много нервов, времени и денег покупателю.

Выплата ипотеки путем авансового взноса

В случае, если большая часть задолженности уже погашена, удобнее всего будет воспользоваться второй схемой. Следуя ей, когда на квартиру находится покупатель, они с собственником составляют предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель обязуется внести за жилплощадь аванс в размере задолженности плательщика.

С этими активами собственник идет в банк и закрывает кредит, получая свидетельствующий об этом документ. Далее, этот документ отправляется на регистрацию в Росреестр, и квартира переходит в собственность плательщика.

После этого стороны составляют новый договор купли-продажи и совершают уже совершенно обычную сделку с недвижимостью без обременения, оформляя документы и завершая расчет. Это самый оптимальный и популярный способ проведения подобных сделок.

Замена должников при покупке недвижимости

Нечасто, но возможно провести сделку и купить квартиру, не снимая с нее залога. В этом случае, после оформления всех документов, покупатель получает от предыдущего собственника все долговые обязательства, связанные с данной жилплощадью. По сути, это просто получение ипотечного кредита через вторые руки.

С точки зрения юриспруденции подобные сделки небезопасны и имеют большое количество подводных камней. Заключая сделку таким образом, вы рискуете получить от продавца лишние траты, о которых он не упомянул при заключении сделки. Это могут быть, например, штрафы, которые банк начисляет за задержку ежемесячных выплат.