Мы в VK
Мы в Facebook
Мы в Twitter
Мы на Ютуб
На главную
8 (495) 249-24-09
АБ Риэлти
АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ
 

 

Статьи

Статьи // Советы риэлтора

26.05.2022

Покупаем комнату грамотно!

Как купить комнату и не оказаться в убытке?

Как купить комнату и не оказаться в убытке?

Василий уже несколько лет назад нашёл работу в столице и снимает однокомнатную квартиру рядом с метро «Южная». Как только перебрался в Москву, сразу начал копить на квартиру, первичный рынок не рассматривает. Но за последние два года стоимость жилья увеличилась, в связи с чем планы Василию пришлось скорректировать на более долгий срок. Льготной ипотекой он воспользоваться не может, да и не хочет – для него это дорого. К тому же он не уверен, что доходы в нынешней обстановке будут стабильными.

Что делать, если нет денег на покупку отдельного жилья? Ведь купить квартиру по ипотечному кредиту в нынешних условиях, да ещё и с небольшими для столицы накоплениями, становится крайне затруднительно.

Многие решают в таком случае купить комнату. Но нужно ли так делать? Узнаем у наших экспертов, с чем могут столкнуться покупатели при выборе такого жилья.

Растёт ли спрос на комнаты?

Сейчас покупка комнаты, по сути, является единственной возможностью приобрести жильё без ипотеки в Москве, имея 3 – 4 млн рублей накоплений. Для Санкт-Петербурга можно обойтись и 2 – 3 млн рублей, в других городах-миллионниках можно найти комнаты дешевле. Именно поэтому в 2022 году граждане всё чаще стали задумываться о приобретении комнаты, чтобы успеть приобрести хоть какое-то своё жильё. И это резонно – деньги обесцениваются, инфляция становится всё выше. Кто-то хочет просто инвестировать деньги в недвижимость, поскольку такая стратегия сохранения накоплений уже давно себя зарекомендовала. Поэтому спрос на комнаты продолжает только расти.

Что предлагают?

Предложений в столице не так уж и много – не найдётся и тысячи. Ненамного превышает 500 количество предлагаемых вариантов в Новосибирске и Екатеринбурге. В Санкт-Петербурге дело обстоит лучше – там можно выбрать из 2,7 тысяч предложений.

Поскольку спрос на комнаты превышает количество предложений, цены на них растут. Так, в Москве средняя цена 1 кв.м. увеличилась за год на четверть – с 232 до 289.5 тыс. руб. – в комнатах площадью до 40 кв.м. В Санкт-Петербурге за год цены выросли больше чем вдвое – на 53%. Только за месяц с 24 февраля по 24 марта комнаты подорожали на 13%.

Когда растут цены на недвижимость, стоимость комнат растёт с гораздо меньшей интенсивностью. Но момент настал, комнаты подорожали.

Сейчас минимальная стоимость комнаты в Москве размером 7 – 10 кв.м составляет 2,8 млн рублей, комнату 5 – 9 кв.м в Санкт-Петербурге продают минимум за 1,2 млн рублей. А средняя стоимость их – в три раза больше. Гораздо более доступным можно назвать жильё в Новосибирске. Комнаты размером 9 – 10 кв.м в Новосибирске можно найти по цене от 450 тыс. рублей.

Что лучше – комната или доля?

Иногда оказывается, что комната, о продаже которой сообщается в объявлении, на деле по документам оказывается долей. Обычно она в полтора-два раза дешевле комнаты. Но дело в том, что, приобретая долю в квартире, нельзя претендовать на комнату, даже если куплена третья часть трёхкомнатной квартиры. А на выделение комнаты, равноценной купленной доле, нужна отдельная процедура. 

Поэтому, если вы собираетесь проживать в покупаемом объекте недвижимости, нужно выбирать именно комнаты. У них есть чёткие границы, споров с соседями не возникнет, как может быть при покупке абстрактной доли.

Доли чаще всего приобретают инвесторы, которые не планируют проживать в квартире. Они просто сохраняют таким образом свои сбережения. Владелец доли не может сдать её (т.е. комнату, равную ей по метражу) в аренду без согласия совладельцев квартиры, не имеет права зарегистрировать в ней родственника. У владельца доли нет ни личного счётчика, ни места на общей кухне. Любой вопрос он должен решать с соседями.

С комнатой же всё гораздо легче: есть свой счётчик, место на кухне, можно регистрировать своих родных, сдать в аренду жильё без согласия соседей. Владелец комнаты имеет право получить справку по форме № 9 о регистрации по месту проживания.

Что говорит законодательство?

·        Если вы живёте в комнате

В коммунальной квартире места общего пользования – кухня, прихожая, балкон, ванная с туалетом – находятся в общей долевой собственности совладельцев квартиры, пропорционально площади их комнат. Собственники комнат совместно ведут хозяйство, делят расходы, связанные с содержанием общего имущества согласно доле в праве на него. Они не имеют права запрещать или ограничивать друг другу доступ к общему имуществу. Если договорённости достигнуть не удаётся, все вопросы решаются через суд.

·        Если вы хотите продать комнату

Для продажи своей комнаты необходимо сначала известить об этом всех соседей в квартире, поскольку они имеют преимущественное право на её приобретение. Если же соседи покупать комнату не хотят, тогда можно продать её постороннему лицу, опять же, предварительно известив об этом соседей. В извещении нужно указать все существенные детали сделки. Например, цену комнаты.

Извещение должно быть в письменной форме, его нужно отправить по почте или вручить с получением расписки о получении. Когда все совладельцы квартиры уведомят, что отказываются от покупки комнаты, тогда можно её продавать. Если соседи не дали ответа на извещение, сделку можно заключить только через месяц со дня извещения.

·        Если вы хотите купить комнату

Главный риск покупки – это нарушение продавцом преимущественного права соседей на выкуп комнаты. Поэтому необходимо проверить, все ли соседи отказались от её приобретения. Важно также уточнить цену – она не может быть ниже, чем та, за которую предлагалось купить комнату соседям. Если всё в порядке, сделку можно заключать. Если какое-то из этих условий не соблюдено, сделка впоследствии может быть опротестована одним из соседей – тот может обратиться в суд с иском. В таком случае права покупателя перейдут на него, а вы можете лишиться жилья.

Как быть с соседями?

Не секрет, что от адекватности соседей зависит комфорт проживания в общей с ними квартире. Если они не являются асоциальными личностями, то и проблем они не создадут, а в будущем будет легко решить с ними вопрос о продаже своей или покупке их комнаты.

Если же соседи маргиналы, или сильно пьющие, то они могут засорить всё жилое помещение, расплодить клопов и тараканов, которые будут ползать по всей квартире. Могут сдать свою площадь каким-нибудь сомнительным личностям или нелегалам. Всё это отражается на комфорте проживания в этой квартире. Поэтому выбор надо обязательно делать с учётом того, с кем придётся делить жилплощадь.

От соседей зависит, легко ли вам в дальнейшем удастся продать квартиру. Если соседи адекватные, то и комната будет ликвидна, и цена на неё будет расти. Так, жильё в квартирах, находящихся в домах старого фонда, продаётся быстро, если соседи хорошие. Например, комнату могут купить граждане, которые работают рядом, поскольку им нужно быстро добраться до рабочего места, а домой они появляются только на ночь, поспать. Хорошим спросом пользуются комнаты у студентов, которым родители приобретают их в качестве стартового жилья. Частыми покупателями комнат бывают молодые семейные пары.

Вряд ли покупку комнаты можно назвать хорошей инвестицией. Даже если никаких проблем с этой недвижимостью нет, доходность от неё будет не выше 5 – 6% в год. Для инвестиции гораздо выгоднее скупать доли (это около 10% в год) или целую квартиру. Но лучше этим заниматься профессионалам. Кроме того, комнату вряд ли получится продать быстро. Апартаменты или такая же по стоимости студия где-нибудь в пригороде будут гораздо ликвиднее.

Что лучше – студия или комната?

Самые дешёвые комнаты в городе почти в два раза ниже по стоимости в сравнении с самыми недорогими студиями. Однако и площадь у них вдвое меньше – 9 – 11 кв.м. Если же поискать студию где-нибудь в 25 – 30 минутах езды на автобусе от метро, то можно найти приличные варианты, сопоставимые со стоимостью комнаты в центре города.

Есть на рынке недвижимости и комнаты-студии. Это комнаты, в которых имеются санузел, душевая кабина и плита – всё, что нужно для проживания без взаимодействия с соседями. Можно найти в продаже комнаты-студии по площади от 10 до 20 кв.м. Особенно популярны такие форматы жилых помещений в Санкт-Петербурге, где закрывающиеся хостелы реализуют свои бывшие гостевые помещения. Продают комнаты-студии несколько дороже комнат, сопоставимых по площади и местонахождению, поскольку таким образом продавец пытается окупить вложенные в них затраты. Однако они дешевле обычных студий, поскольку перепродать комнату-студию гораздо сложнее. Тем, кто покупает такой объект недвижимости, нужно тщательно изучить все документы, поскольку, если перепланировка не была узаконена, то жить в таком помещении придётся на свой страх и риск.

Риск в приобретении такого жилья связан с перепланировкой, узаконить которую довольно сложно. Любая жалоба соседей может повлечь за собой требование муниципалитета, чтобы владелец всё вернул в исходное состояние.

Что в итоге?

Итак, если вы планируете приобрести комнату, то лучше подбирать варианты в малокомнатных квартирах (две – четыре комнаты, которыми владеют два-три человека) с адекватными, тихими соседями. Если же комната находится в большой коммуналке, или соседи «трудные», то такие объекты недвижимости лучше оставлять профессионалам рынка – им они подойдут для инвестиций. Если вы хотите инвестировать сами, но никогда этим не занимались, а суммой располагаете небольшой, то лучше выбрать обычную студию в области – она более ликвидна, чем комната-студия. К тому же, нет риска получить иск от муниципалитета. Вам по-прежнему сложно сделать выбор? Получите более подробную информацию у специалистов нашего агентства, которые помогут вам избежать возможные риски при покупке недвижимости. С ними ваша сделка купли-продажи будет максимально комфортной.

Ещё Статьи из рубрики Советы риэлтора

25.04.2022
31.03.2022
28.02.2022

Адрес: 117513, Москва, ул. Островитянова, д. 6
Телефон/факс: +7 (495) 249-24-09
Адрес электронной почты: info@ab-realty.ru

© Агентство недвижимости «АБ Риэлти» , 2014

Карта сайта XML