Покупаем комнату грамотно!
Как купить комнату и
не оказаться в убытке?
Василий уже несколько лет назад нашёл работу в столице и снимает
однокомнатную квартиру рядом с метро «Южная». Как только перебрался в Москву,
сразу начал копить на квартиру, первичный рынок не рассматривает. Но за
последние два года стоимость жилья увеличилась, в связи с чем планы Василию
пришлось скорректировать на более долгий срок. Льготной ипотекой он
воспользоваться не может, да и не хочет – для него это дорого. К тому же он не
уверен, что доходы в нынешней обстановке будут стабильными.
Что делать, если нет денег на покупку отдельного жилья? Ведь купить квартиру
по ипотечному кредиту в нынешних условиях, да ещё и с небольшими для столицы
накоплениями, становится крайне затруднительно.
Многие решают в таком случае купить комнату. Но нужно ли так делать? Узнаем
у наших экспертов, с чем могут столкнуться покупатели при выборе такого жилья.
Растёт ли спрос на комнаты?
Сейчас покупка комнаты, по сути, является единственной возможностью приобрести
жильё без ипотеки в Москве, имея 3 – 4 млн рублей накоплений. Для
Санкт-Петербурга можно обойтись и 2 – 3 млн рублей, в других
городах-миллионниках можно найти комнаты дешевле. Именно поэтому в 2022 году
граждане всё чаще стали задумываться о приобретении комнаты, чтобы успеть
приобрести хоть какое-то своё жильё. И это резонно – деньги обесцениваются,
инфляция становится всё выше. Кто-то хочет просто инвестировать деньги в
недвижимость, поскольку такая стратегия сохранения накоплений уже давно себя зарекомендовала.
Поэтому спрос на комнаты продолжает только расти.
Что предлагают?
Предложений в столице не так уж и много – не найдётся и тысячи. Ненамного
превышает 500 количество предлагаемых вариантов в Новосибирске и Екатеринбурге.
В Санкт-Петербурге дело обстоит лучше – там можно выбрать из 2,7 тысяч
предложений.
Поскольку спрос на комнаты превышает количество предложений, цены на них
растут. Так, в Москве средняя цена 1 кв.м. увеличилась за год на четверть – с
232 до 289.5 тыс. руб. – в комнатах площадью до 40 кв.м. В Санкт-Петербурге за
год цены выросли больше чем вдвое – на 53%. Только за месяц с 24 февраля по 24
марта комнаты подорожали на 13%.
Когда растут цены на недвижимость, стоимость комнат растёт с гораздо
меньшей интенсивностью. Но момент настал, комнаты подорожали.
Сейчас минимальная стоимость комнаты в Москве размером 7 – 10 кв.м
составляет 2,8 млн рублей, комнату 5 – 9 кв.м в Санкт-Петербурге продают
минимум за 1,2 млн рублей. А средняя стоимость их – в три раза больше. Гораздо
более доступным можно назвать жильё в Новосибирске. Комнаты размером 9 – 10
кв.м в Новосибирске можно найти по цене от 450 тыс. рублей.
Что лучше – комната или доля?
Иногда оказывается, что комната, о продаже которой сообщается в объявлении,
на деле по документам оказывается долей. Обычно она в полтора-два раза дешевле
комнаты. Но дело в том, что, приобретая долю в квартире, нельзя претендовать на
комнату, даже если куплена третья часть трёхкомнатной квартиры. А на выделение
комнаты, равноценной купленной доле, нужна отдельная процедура.
Поэтому, если вы собираетесь проживать в покупаемом объекте недвижимости,
нужно выбирать именно комнаты. У них есть чёткие границы, споров с соседями не
возникнет, как может быть при покупке абстрактной доли.
Доли чаще всего приобретают инвесторы, которые не планируют проживать в
квартире. Они просто сохраняют таким образом свои сбережения. Владелец доли не
может сдать её (т.е. комнату, равную ей по метражу) в аренду без согласия
совладельцев квартиры, не имеет права зарегистрировать в ней родственника. У
владельца доли нет ни личного счётчика, ни места на общей кухне. Любой вопрос
он должен решать с соседями.
С комнатой же всё гораздо легче: есть свой счётчик, место на кухне, можно
регистрировать своих родных, сдать в аренду жильё без согласия соседей.
Владелец комнаты имеет право получить справку по форме № 9 о регистрации по
месту проживания.
Что говорит законодательство?
· Если вы живёте в комнате
В коммунальной квартире места общего пользования – кухня, прихожая, балкон,
ванная с туалетом – находятся в общей долевой собственности совладельцев
квартиры, пропорционально площади их комнат. Собственники комнат совместно
ведут хозяйство, делят расходы, связанные с содержанием общего имущества
согласно доле в праве на него. Они не имеют права запрещать или ограничивать
друг другу доступ к общему имуществу. Если договорённости достигнуть не
удаётся, все вопросы решаются через суд.
· Если вы хотите продать комнату
Для продажи своей комнаты необходимо сначала известить об этом всех соседей
в квартире, поскольку они имеют преимущественное право на её приобретение. Если
же соседи покупать комнату не хотят, тогда можно продать её постороннему лицу,
опять же, предварительно известив об этом соседей. В извещении нужно указать
все существенные детали сделки. Например, цену комнаты.
Извещение должно быть в письменной форме, его нужно отправить по почте или
вручить с получением расписки о получении. Когда все совладельцы квартиры
уведомят, что отказываются от покупки комнаты, тогда можно её продавать. Если
соседи не дали ответа на извещение, сделку можно заключить только через месяц
со дня извещения.
· Если вы хотите купить комнату
Главный риск покупки – это нарушение продавцом преимущественного права
соседей на выкуп комнаты. Поэтому необходимо проверить, все ли соседи
отказались от её приобретения. Важно также уточнить цену – она не может быть
ниже, чем та, за которую предлагалось купить комнату соседям. Если всё в
порядке, сделку можно заключать. Если какое-то из этих условий не соблюдено,
сделка впоследствии может быть опротестована одним из соседей – тот может
обратиться в суд с иском. В таком случае права покупателя перейдут на него, а
вы можете лишиться жилья.
Как быть с соседями?
Не секрет, что от адекватности соседей зависит комфорт проживания в общей с
ними квартире. Если они не являются асоциальными личностями, то и проблем они
не создадут, а в будущем будет легко решить с ними вопрос о продаже своей или
покупке их комнаты.
Если же соседи маргиналы, или сильно пьющие, то они могут засорить всё
жилое помещение, расплодить клопов и тараканов, которые будут ползать по всей
квартире. Могут сдать свою площадь каким-нибудь сомнительным личностям или
нелегалам. Всё это отражается на комфорте проживания в этой квартире. Поэтому
выбор надо обязательно делать с учётом того, с кем придётся делить жилплощадь.
От соседей зависит, легко ли вам в дальнейшем удастся продать квартиру.
Если соседи адекватные, то и комната будет ликвидна, и цена на неё будет расти.
Так, жильё в квартирах, находящихся в домах старого фонда, продаётся быстро,
если соседи хорошие. Например, комнату могут купить граждане, которые работают
рядом, поскольку им нужно быстро добраться до рабочего места, а домой они
появляются только на ночь, поспать. Хорошим спросом пользуются комнаты у
студентов, которым родители приобретают их в качестве стартового жилья. Частыми
покупателями комнат бывают молодые семейные пары.
Вряд ли покупку комнаты можно назвать хорошей инвестицией. Даже если
никаких проблем с этой недвижимостью нет, доходность от неё будет не выше 5 –
6% в год. Для инвестиции гораздо выгоднее скупать доли (это около 10% в год)
или целую квартиру. Но лучше этим заниматься профессионалам. Кроме того,
комнату вряд ли получится продать быстро. Апартаменты или такая же по стоимости
студия где-нибудь в пригороде будут гораздо ликвиднее.
Что лучше – студия или комната?
Самые дешёвые комнаты в городе почти в два раза ниже по стоимости в
сравнении с самыми недорогими студиями. Однако и площадь у них вдвое меньше – 9
– 11 кв.м. Если же поискать студию где-нибудь в 25 – 30 минутах езды на
автобусе от метро, то можно найти приличные варианты, сопоставимые со
стоимостью комнаты в центре города.
Есть на рынке недвижимости и комнаты-студии. Это комнаты, в которых имеются
санузел, душевая кабина и плита – всё, что нужно для проживания без
взаимодействия с соседями. Можно найти в продаже комнаты-студии по площади от
10 до 20 кв.м. Особенно популярны такие форматы жилых помещений в
Санкт-Петербурге, где закрывающиеся хостелы реализуют свои бывшие гостевые
помещения. Продают комнаты-студии несколько дороже комнат, сопоставимых по
площади и местонахождению, поскольку таким образом продавец пытается окупить
вложенные в них затраты. Однако они дешевле обычных студий, поскольку
перепродать комнату-студию гораздо сложнее. Тем, кто покупает такой объект
недвижимости, нужно тщательно изучить все документы, поскольку, если
перепланировка не была узаконена, то жить в таком помещении придётся на свой
страх и риск.
Риск в приобретении такого жилья связан с перепланировкой, узаконить которую
довольно сложно. Любая жалоба соседей может повлечь за собой требование
муниципалитета, чтобы владелец всё вернул в исходное состояние.
Что в итоге? Итак, если вы планируете
приобрести комнату, то лучше подбирать варианты в малокомнатных квартирах (две
– четыре комнаты, которыми владеют два-три человека) с адекватными, тихими
соседями. Если же комната находится в большой коммуналке, или соседи «трудные»,
то такие объекты недвижимости лучше оставлять профессионалам рынка – им они
подойдут для инвестиций. Если вы хотите инвестировать сами, но никогда этим не
занимались, а суммой располагаете небольшой, то лучше выбрать обычную студию в
области – она более ликвидна, чем комната-студия. К тому же, нет риска получить
иск от муниципалитета. Вам по-прежнему сложно сделать выбор? Получите более
подробную информацию у специалистов нашего агентства, которые помогут вам
избежать возможные риски при покупке недвижимости. С ними ваша сделка
купли-продажи будет максимально комфортной. |