Ликбез при перепланировке квартиры

Не всем владельцам жилья нравится планировка квадратных метров, на которых они проживают. Простая отделка положение в таком случае не исправит. И тогда в ход идёт перепланировка квартиры. Что важно учесть, чтобы сделать её правильно? Что можно делать, а что нельзя? Где и как согласовывать перепланировку? Об этом расскажет наш эксперт М. Чугунов.

Что можно считать перепланировкой?

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировкой квартиры считается изменение её конфигурации, для которого потребуется его внесение в технический паспорт жилья, – информирует М. Чугунов. Перепланировкой можно считать, например, демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение санузла, объединение двух соседних квартир в одно общее жильё. Сюда же относятся демонтаж окон и дверей, которые выходят на застеклённую лоджию, и утепление лоджии, если она объединяется с комнатой.

Можно ли считать перепланировку переустройством, и нужно ли их согласовывать?

«И перепланировку, и переустройство в любом случае нужно согласовывать, – отметил эксперт. – Но если изменились конфигурации квартиры, то это считается перепланировкой. А если в квартире заменялись, переносились или устанавливались инженерные сети, электрическое, санитарно-техническое или какое-либо другое оборудование, то это уже переустройство».

Можно ли объединять комнату с балконом?

Балкон и лоджия – это разные конструкции. Балкон относится к выносной, которая может иметь собственные стены, пол и потолок. Лоджия считается встроенной, ограниченной с трёх сторон стенами жилого дома. И если лоджию можно объединять с комнатой, то балкон нельзя.

Какие виды работ можно отнести к перепланировкам?

Это может быть перенос санузла, изменение площади совмещённого санузла, уборной или ванной комнаты. Перепланировкой считается также устройство или заделка проёмов в несущих стенах, перекрытиях, устройство несущих стен. В случае, если в многоквартирном доме создаётся, устраняется или меняется форма оконных и дверных проёмов лоджии или балкона без изменения общего архитектурного облика здания, то это тоже перепланировка. А также, если установленная антресоль превышает площадью 40% площади помещения.

Если в доме с деревянными перекрытиями меняется конструкция и (или) устройство полов, устраиваются или разбираются перегородки, то эти изменения придётся регистрировать как перепланировку. К ней же относятся устройство или перенос кухонь, кухонь-ниш, устройство или разборка лестниц, пандусов, подиумов, ступеней, а также перегородок, создающих нагрузки на перекрытия, превышающие допустимые значения.

Регистрировать перепланировку помещения придётся и в случае, если работы ведутся в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия.

Какие действия не допускаются при перепланировке?

«Поскольку от несущих стен напрямую зависит целостность дома, то сносить их при перепланировке не допускается, – поясняет М. Чугунов. – Так же нельзя совмещать балкон с жилой комнатой, между ними обязательно должны быть установлены перегородки в виде стеклопакетов».

Есть и другие ограничения:

Запрещается изменять жилую площадь так, чтобы она в результате стала непригодной для проживания. Нельзя удалять каналы системы вентиляции или изменять их сечение, уничтожать вентиляционные и технические шкафы.

Законодательством не допускается установка радиаторов отопления, подключённых к общей системе горячего водоснабжения многоквартирного дома, на балконы, лоджии, террасы или веранды. Полы с подогревом нельзя подключать к общедомовой системе отопления или горячего водоснабжения.

Не допускается вырубать ниши, отверстия или проёмы в стенах-пилонах, колоннах и стенах-диафрагмах.

Технические помещения под домом нельзя использовать в качестве подвалов, хранить в них вещи домашнего обихода, заготовки, захламлять их. Кухни и другие помещения, где проведён газ, нельзя объединять с жилыми помещениями или устраивать между ними проёмы без двери.

Что нужно, чтобы согласовать переустройство или перепланировку?

Для согласования переустройства или перепланировки, согласно п.2 ст.26 ЖК РФ, нужно подготовить следующие документы:

·        документы, подтверждающие право на владение помещением в многоквартирном доме;

·        заявление, в котором сообщается о переустройстве или перепланировке;

·        проект, предлагаемый для переустройства или перепланировки;

·        протокол общего собрания владельцев квартир многоэтажного дома с их согласием на такие изменения (при необходимости);

·        техпаспорт квартиры.

Если квартиру занимают на основании договора социального найма, то нужно письменное согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в данном помещении.

Если здание, в котором находится жилое помещение, является памятником архитектуры, культуры или истории, то необходимо предоставить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, допускающее проведение работ по перепланировке или переустройству квартиры.

Собранные документы предоставляются для согласования в органы местного самоуправления. Если здание находится в городе федерального значения – Москва, Санкт-Петербург, Севастополь – то пакет документов нужно подавать в государственные органы субъекта РФ. Решение выносится в течение 45 дней; в Москве это происходит быстрее – за 20 – 30 дней.

Перепланировку в квартире, приобретённой с помощью ипотечного займа, требуется согласовывать с банком. Согласно ст.29 ФЗ РФ №102-ФЗ, абз.3, п.1, владелец заложенной квартиры не имеет права её ухудшить и таким образом уменьшить её стоимость, сверх нормального износа помещения.

Что не нуждается в согласовании?

Ремонтные работы, не имеющие признаков перепланировки или переустройства, согласовывать не нужно. Это, к примеру:

·        установка трубопровода в ванной или туалете;

·        замена электропроводки, если при этом не нужно штробить стены;

·        выравнивание стен для нанесения краски или поклейки обоев, замена обоев или покрытия потолка, покраска стен и потолка;

·        установка новых дверей или оконных рам, ванной, раковины, унитаза;

·        косметический ремонт квартиры, монтаж или демонтаж встроенных шкафов;

Не нужно согласования для отделочного ремонта квартиры, смены напольного покрытия, установки антенны или кондиционера. Можно спокойно остеклять лоджию, заменить старую электрическую плиту или сантехнику на новую; правда, при условии, что они останутся на старом месте; нагревательные приборы тоже можно менять на такие же по характеристикам. Если квартира находится в доме, относящемся к объектам культурного наследия, то владельцу данного жилого помещения придётся согласовать замену окон или установку кондиционера.

Согласование перепланировки – 8 шагов:

1. Разработать проект перепланировки.

2. Подготовить необходимые документы и подать их вместе с заявлением на перепланировку в государственные органы субъекта РФ (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) или в органы местного самоуправления (для других субъектов РФ).

3. Получить разрешение на перепланировку.

4. Осуществить работы по перепланировке.

5. Подать заявление о том, чтобы приёмочная комиссия оформила акт.  После обследования помещения комиссия должна подписать этот документ.

6. Воспользоваться услугами кадастрового инженера по разработке технического плана жилого помещения, учитывающего все изменения планировки, появившиеся после ремонтных работ. 

7. Обратиться с заявлением в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о внесении сведений в ЕГРН.