Анализ офисной недвижимости 2014

Предложение

Первое полугодие в Москве отмечено общим ростом офисных помещений. Результат, как отмечают аналитики, превзошел показатель прошлого года, превысив отметку в 15 миллионов квадратов. При этом в процентном соотношении площади разделить можно так: 20 % - это помещения класса А, 49 % относятся к классу В+, оставшаяся часть представляет собой класс В-.

Опять-таки первое полугодие этого года выигрывает по сравнению с прошлым по количеству введенных в эксплуатацию коммерческих объектов. Помещений сдано в 1,5 раза больше, а точнее 532 840 кв. м. в 27 городских зданиях. И это весьма приличный результат, который получился благодаря кризисным объектам, приостановленные ранее, но теперь введенные в эксплуатацию. Например, Mirax Group.

В столице большинство нововведенных объектов, относящихся к классу А, располагаются в основном в «Башне Евразия» и PresidentPlaza. И если смотреть по географии городских округов, надо признать западное направление наиболее активно застраивающимся, причем за пределами деловых районов. В данном случае снова упомянем PresidentPlaza и несколько зданий на улице Поклонной, 3. Сюда необходимо приплюсовать Центральный Деловой Район и «Башню Евразия» из Москва-Сити, каждые из которых в среднем составляют по 15-17 процентов от общего числа построенной недвижимости.

Спрос

Теперь посмотрим, какие были продажи в первом полугодии 2014 года. По подсчетам специалистов за это время было проведено сделок по коммерческой недвижимости на 0,5 миллиона кв. м. Это составляет около 60 % от такого же показателя за 2013 год.

Класс А уверенно лидирует по количеству проведенных сделок купли/продажи. Офисных помещений было продано порядка 161 000 кв. м., а это31 % от общей цифры. В свою очередь, помещений класса В+ было продано на 248 700 кв. м., хотя за прошлый год результат был в 2 раза выше. Соответственно оставшиеся 20 % достаются классу В-.

Рассмотрим теперь основные деловые сектора компаний, которые сформировали спрос. По выводам статистики реализовывали собственные офисные нужды компании из следующих секторов: «Профессиональные услуги», «Производство», «IT и телекоммуникации», - это примерно 60-65 % от всех городских реализованных за этот период площадей.

Однако что касается чистого поглощения второго квартала, то оно составило 94 500 кв. м., сделав небольшой рывок по сравнению с началом года (выше в 1,5 раза). Итак, сумма двух кварталов составит порядка 161 000 кв. м. Это 40 % от прежнего результата прошлого года.

Вакантные площади

Увеличение объемов строительства по сравнению с чистым поглощением сказывается на количестве свободных площадей. На сегодняшний день в Москве примерно 11,5 % свободных помещений. Но зато сегмент класса В составляет 4 %, например, в ЦДР, в то время как класс А в Москва-Сити равняется 39 %. Поэтому наибольшее количество пустующих офисов (25 %) можно наблюдать  в ММДЦ Москва-Сити, изобилующем новыми крупными офисными комплексами.

Прочие бизнес-районы имеют средний результат за июнь месяц. Примерно 28 %. Зоны коммерческой застройки, которые расположились за границами привычных деловых районов, пустуют на 35 %. Тут сказывается, конечно, расположение и отсутствие спроса на достаточно дорогие объекты. Поэтому, например, в ЦДР мы видим только 15 % вакантных площадей.

Арендные ставки

Повышение ставок аренды находилось под стагнацией увеличившихся объемов строительства с одной стороны, и падением курса рубля. Таким образом, была отмечена конкуренция между классами А и В+, что тоже не способствовало росту арендных ставок.

Отсюда можно отметить, для помещений класса А стали снижать ставки аренды. За первое полугодие 2014 года усредненный показатель арендной ставки не превышает 750 долларов за квадратный метр в год. А в районах удаленных от привычного спроса на бизнес-помещения ставка составила порядка 500 долларов за квадрат. Только Центральному деловому Району и башням Москва-Сити удалось удержать уровень ставки на прежних позициях: 900 и 760 за квадратный метр в год.

Если говорить о классах, то средняя ставка по офисным помещениям класса В+ была около 485 долларов. При этом ввод в эксплуатацию большего числа объектов вне сформировавшихся районов деловой активности привел к понижению общих цен на 6 %, порядка 380 долларов в год за кв. м. Эта тенденция не могла не повлиять на снижение арендных ставок в бизнес-комплексах класса В+, расположенных дальше от центра, за пределами деловых районов. Учитывая, что помещения такого класса в среднем по Москве составляют 63 %, причина снижения становится очевидной.

Ставка класса В- сохранялись на уровне 420 долларов. Ближе к центру ставка держалась на уровне 420-450 долларов, более удаленные офисы сдавались по 400.

Что касается цен на продажу офисных помещений, то они показали положительную динамику. В среднем площади класса А выставлялись на продажу по 8 300 долларов, В+ продавали по 7 300, офисы класса В- были выставлены на продажу по 5 300.

Тенденции и прогнозы

Девелоперы заявляют о 1,2 миллионов новых коммерческих объектов, вводимых в эксплуатацию к концу этого года. Более половины из которых помещения класса А. Впрочем, специалисты, учитывая текущие темпы строительства, ожидают не более 740 000 кв. м.

Но даже это количество способно превзойти показатели 2013 года в 1,4 раза, и в 1,3 раза показатели 2010 года, когда строители ввели в эксплуатацию максимальный объем офисной недвижимости.

Однако качественные офисные помещения на данный момент не пользуются активным спросом у арендаторов. Помимо конкуренции между зданиями, наблюдается так называемый отложенный спрос, когда компании находятся в ожидании стабилизации политической ситуации, одновременно ожидая уступок и послаблений в коммерческих вопросах от арендодателей.

Вакантные площади будут также увеличиваться за счет увеличения темпов строительства помещений класса А и В. Особенно сильно это будет заметно в классе А, где общее предложение вакантных площадей может увеличиться на 14 %. Но в общем увеличение свободных площадей не превысит 3 %, хотя предложений класса В на рынке может стать меньше.