Сдаем помещения под магазин или офис для заработка

Обладатели некоторой суммы, достаточной для инвестиции в недвижимость, часто задаются вопросом – куда лучше вложить деньги: в квартиру или в коммерческое помещение? Традиционно  зарабатывают на аренде жилья. Однако некоторые инвесторы предпочитают квартирам небольшие офисы, салоны красоты, магазины. Правы ли они, и в чем особенность инвестирования в такие объекты? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Вложение капитала в коммерческую недвижимость имеет определенные преимущества по сравнению с получением дохода от сдачи в аренду квартиры.

·        Это выгодно

Арендная ставка на коммерческое помещение выше, чем на жилое. При этом сроки окупаемости вложений меньше. Достаточно сравнить доход от аренды двухкомнатной квартиры 50 кв.м и офисного помещения того же размера и приобретенного по той же цене в некрупном бизнес-центре. Квартиру в спальном районе, приобретенную на этапе котлована, после сдачи дома в эксплуатацию можно сдать где-нибудь за 35-40 тыс. руб. При этом понадобится дополнительно вложиться на капитальный ремонт и покупку мебели, на что уйдет еще около 1 млн руб. В целом, чтобы окупить все вложения, понадобится не менее 17 лет. Если же в аренду сдается офисное помещение, то затраты на покупку, ремонт и мебель должны окупиться уже где-то через 7-8 лет при арендной ставке 20 тыс. руб. за 1 кв.м в год.

Если же помещение имеет торговое назначение, то на него и арендная ставка выше, и срок окупаемости еще короче. Именно поэтому многие эксперты отмечают лидирующие позиции доходности для стрит-ретейла. Для спальных районов уровень дохода достигает 10-12%, для районов в центре Москвы – 8-10%. 

·        Это стабильно

Коммерческая недвижимость обычно сдается на более длительный срок, чем жилая. Так, договор на аренду торговых помещений заключается на срок от 2 до 20 лет, обычно – не менее 10-15 лет. Благодаря этому арендодатель получает стабильный доход на длительное время. Сдать квартиру на такой срок вряд ли получится, к тому же велик риск, что арендатор затянет с уплатой арендной платы, а то и вовсе не заплатит за аренду или испортит имущество в квартире. Если же сравнивать удобство сдачи в аренду коммерческой собственности и нескольких жилых объектов, то времени и средств на управление арендой, например, двух офисных помещений в одном бизнес-центре арендодатель потратит гораздо меньше, чем на сдачу двух квартир. Так, часто арендатор коммерческого помещения делает ремонт сам, а компенсация расходов обеспечивается арендными каникулами. Если же в аренду сдается квартира, то все расходы и организация ремонта ложатся на арендодателя.

·        Это официально

Заключение договоров на аренду коммерческих площадей позволяет сделать этот рынок более прозрачным, по сравнению с рынком аренды жилой недвижимости. Поэтому решать возникшие споры гораздо легче. 

Тем не менее, следует помнить, что успех сдачи в аренду коммерческого помещения зависит от многих факторов. Это и расположение объекта, и его планировка, и транспортная доступность. И даже само назначение – офисное, торговое, услуги и т.д. – влияет на будущий доход. Поэтому покупатель коммерческой недвижимости должен все тщательно просчитать. И в первую очередь – какой объект будет пользоваться спросом.

Коммерческая недвижимость с высоким спросом

Наиболее востребованными на московском рынке недвижимости, особенно в новых районах, остаются площади, предназначенные для оказания услуг: салоны красоты, кофейни, спортивные студии, детские и медицинские центры. Популярны помещения для торговли, например, под продуктовые магазины. Особенно высоким спросом пользуются помещения в районах с большой плотностью населения и с высокой проходимостью. Быстро уходят объекты, которые находятся на первой линии домов. Неплохо, если коммерческая площадь размещается в бизнес-центре или торговом центре. Если же помещение имеет свободное назначение и находится не на первой линии жилых домов, то его уже будет сдать в аренду гораздо труднее.

Что же касается приобретения офисных помещений, то здесь необходимо иметь четкий бизнес-план. Надо понимать, кто может взять в аренду эти площади, на какой срок их можно сдать. Особенно это касается объектов, расположенных не на первой линии домов. Приобретение помещений высокого класса в местах с большой деловой активностью инвестор с незначительным капиталом вряд ли потянет. А покупка более простых объектов чревата рисками, связанными с долгим простоем площади. Поэтому, чтобы вложение денег не стало убыточным, лучше иметь профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость.

Цена вопроса

Во сколько же обойдется купить или сдать коммерческое помещение? Цены разные – в Москве можно найти площади от 35 тыс. руб. за 1 кв.м  до 1.5 млн руб. При этом стоимость объекта всегда зависит от его доходности. Конечно, в этом случае не стоит гнаться за дешевизной – ведь по низкой цене можно приобрести коммерческую площадь, которую в дальнейшем невозможно будет сдать. 

Купить небольшую коммерческую площадь в новом здании где-нибудь в спальном районе обойдется в 30-65 млн руб. Сдать в аренду такое помещение получится за 500–600 тыс. руб. Срок окупаемости его составит 8–9 лет, а его доходность – 11–12%.

 Если планируется приобрести торговую площадь высокого класса в центре столицы, то здесь уже придется выложить сумму от 100 млн руб. Небольшое помещение в центре Москвы стоимостью до 120 млн руб. можно сдать по арендной ставке 0,7–1 млн руб. Срок окупаемости такого объекта составит около 10 лет.

Стоит внимательней приглядеться к новым жилым комплексам – здесь часто встречаются выгодные предложения, при этом уже есть арендаторы. Так, в ближнем Подмосковье бывают предложения помещений площадью около 35 кв.м. Такие объекты можно купить за 3,2 млн руб., при этом уже есть арендатор и арендный поток около 32 тыс. руб. в месяц. Часто девелоперы, возводящие новые жилые дома, предлагают индивидуальные скидки для инвесторов, проводят акции.

Арендные ставки офисных помещений начинаются с 12,5 тыс. руб. за 1 кв.м. но в основном их среднее значение достигает 18 тыс. руб. и выше. Торговую площадь за 15 тыс. руб. за 1 кв.м в год можно снять на улице не на первой линии домов, с низким трафиком. В 85 тыс. руб. за 1 кв.м в год обойдется торговая площадь в центре столицы у станции метро.

Подбираем помещение

Покупка любой коммерческой площади должна иметь четкую цель – для чего приобретается недвижимость? Нужно учесть не только долгосрочность вложений, но и планируемую доходность, возможную степень участия в управлении арендой помещения и т.д.

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Коммерческая недвижимость с высоким спросом

Наиболее востребованными на московском рынке недвижимости, особенно в новых районах, остаются площади, предназначенные для оказания услуг: салоны красоты, кофейни, спортивные студии, детские и медицинские центры. Популярны помещения для торговли, например, под продуктовые магазины. Особенно высоким спросом пользуются помещения в районах с большой плотностью населения и с высокой проходимостью. Быстро уходят объекты, которые находятся на первой линии домов. Неплохо, если коммерческая площадь размещается в бизнес-центре или торговом центре. Если же помещение имеет свободное назначение и находится не на первой линии жилых домов, то его уже будет сдать в аренду гораздо труднее.

Что же касается приобретения офисных помещений, то здесь необходимо иметь четкий бизнес-план. Надо понимать, кто может взять в аренду эти площади, на какой срок их можно сдать. Особенно это касается объектов, расположенных не на первой линии домов. Приобретение помещений высокого класса в местах с большой деловой активностью инвестор с незначительным капиталом вряд ли потянет. А покупка более простых объектов чревата рисками, связанными с долгим простоем площади. Поэтому, чтобы вложение денег не стало убыточным, лучше иметь профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость.

Цена вопроса

Во сколько же обойдется купить или сдать коммерческое помещение? Цены разные – в Москве можно найти площади от 35 тыс. руб. за 1 кв.м  до 1.5 млн руб. При этом стоимость объекта всегда зависит от его доходности. Конечно, в этом случае не стоит гнаться за дешевизной – ведь по низкой цене можно приобрести коммерческую площадь, которую в дальнейшем невозможно будет сдать. 

Купить небольшую коммерческую площадь в новом здании где-нибудь в спальном районе обойдется в 30-65 млн руб. Сдать в аренду такое помещение получится за 500–600 тыс. руб. Срок окупаемости его составит 8–9 лет, а его доходность – 11–12%.

 Если планируется приобрести торговую площадь высокого класса в центре столицы, то здесь уже придется выложить сумму от 100 млн руб. Небольшое помещение в центре Москвы стоимостью до 120 млн руб. можно сдать по арендной ставке 0,7–1 млн руб. Срок окупаемости такого объекта составит около 10 лет.

Стоит внимательней приглядеться к новым жилым комплексам – здесь часто встречаются выгодные предложения, при этом уже есть арендаторы. Так, в ближнем Подмосковье бывают предложения помещений площадью около 35 кв.м. Такие объекты можно купить за 3,2 млн руб., при этом уже есть арендатор и арендный поток около 32 тыс. руб. в месяц. Часто девелоперы, возводящие новые жилые дома, предлагают индивидуальные скидки для инвесторов, проводят акции.

Арендные ставки офисных помещений начинаются с 12,5 тыс. руб. за 1 кв.м. но в основном их среднее значение достигает 18 тыс. руб. и выше. Торговую площадь за 15 тыс. руб. за 1 кв.м в год можно снять на улице не на первой линии домов, с низким трафиком. В 85 тыс. руб. за 1 кв.м в год обойдется торговая площадь в центре столицы у станции метро.

Выбираем помещение

Покупка любой коммерческой площади должна иметь четкую цель – для чего приобретается недвижимость? Нужно учесть не только долгосрочность вложений, но и планируемую доходность, степень участия в управлении арендой помещения и т.д.

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом. Нужно учесть не только вид деятельности, для которой пригодится данная недвижимость, но и то, нужна ли такая деятельность в районе, где находится объект. Оценить нужно все – и транспортную доступность, и трафик, и техническое состояние коммерческой площади, и даже наличие парковок. Документации тоже нужно уделить внимание. Следует проверить не только правоустанавливающие документы, но и распорядительные, технические, основание для строительства и т.д., особенно, если это касается новостройки или реконструкции.

Ликвидность торговых помещений оценивается по их расположению, площади, планировке, юридической грамотности оформления документации. Арендная ставка двух помещений в разных частях одного дома может различаться почти вдвое – только потому, что трафик распределяется по-разному.

Наиболее универсальное для любого бизнеса помещение имеет правильную форму и не слишком большую площадь. Оно будет наиболее ликвидно. При этом лучше сдавать помещение сетевым арендаторам – таким как «Перекресток» или «Пятерочка». Они лучше выдержат конкуренцию, если рядом откроются другие продуктовые магазины, чем какая-нибудь «семейная» торговая точка. А значит, более стабильны как арендаторы.

Выбираем район

Часто недостаточно опытные инвесторы принимают решение вложиться в недорогую площадь в новом жилом районе. Их привлекает и сама сумма сделки, и более низкая арендная ставка или акции. Однако это приобретение может оказаться неудачным.

Бывает, что в районе уже достаточно высокая насыщенность продуктовыми магазинами, из-за чего арендные потоки становятся нестабильными, а арендаторы часто меняются. Такая же ситуация возникает, если район окончательно еще не заселен жителями.

Чтобы уменьшить риски, при покупке коммерческой площади в новом спальном районе лучше выбирать уже обжитое место с большим пешеходным трафиком. При этом должно быть видно, каких магазинов в этом районе не хватает.

Учитываем нюансы

Если вы уже определились, кто может арендовать помещение, нужно присмотреться к техническим характеристикам объекта. В частности, планировке, назначению, витринному пространству, мощностям, визуальной доступности. Продуктовые магазины требуют большого количества электронных мощностей, им необходимо наличие зоны погрузки-разгрузки, вытяжки. Для аптек нужно не менее 75 кв.м площади. Косметические салоны и медицинские центры используют тяжелое оборудование, поэтому помещение должно выдерживать высокий уровень нагрузки. Учебные и детские центры не обойдутся без регистрации по адресу, а значит, нужно быть готовым к решению различных бюрократических проблем. Рестораны и кафе, расположенные внутри жилых домов, могут работать только до 22 часов.