В каких случаях возвращается страховой депозит при сдаче в аренду помещения?

При аренде жилого помещения съемщики получают обязательство обеспечить возмещение возможного ущерба собственнику квартиры в период, в который они будут в ней проживать. Это обязательство выражается в виде обеспечительного платежа. Иначе его именуют «страховым депозитом», размер которого обычно составляет не менее суммы арендной платы за месяц.

В Гражданском кодексе понятие обеспечительного платежа появилось 1 июня 2015 года. До этого момента такая форма денежных взаимоотношений между собственником и арендатором существовала только на практике. Ее использование предусматривалось законом, который давал возможность применения иных, не оговоренных в нем способов обеспечения обязательств арендаторов. Однако с появлением статьи об обеспечительном платеже стало возможным ссылаться именно на эту норму закона.

Считать ли обеспечительный платеж платой за последний месяц?

Обычно съемщики настаивают на том, чтобы в договоре было прописано, что сумму обеспечительного платежа нужно засчитать как плату за последний месяц аренды квартиры. Однако многие арендаторы благоразумно отказываются от такого условия. Причины этого отказа бывают разные, но основная заключается в том, что ущерб от проживания квартирантов может быть скрытый, и его сумму не всегда можно оценить без предварительного осмотра. То есть, зачесть сумму страхового депозита в качестве платы за последний месяц можно, если за месяц до окончания аренды был составлен акт предварительного осмотра квартиры, который подтверждал бы отсутствие ущерба. Но на деле такое не всегда возможно. Арендаторы чаще всего просто засчитывают обеспечительный платеж как плату за последний месяц и забывают, что необходимо провести предварительный осмотр. А если он все-таки производится, квартира, в которой проживают арендаторы, обычно не пустует, в ней много мебели, других вещей, которые мешают увидеть причиненный ущерб. В результате собственник не получает плату за последний месяц, не знает, есть ли ущерб, и в каком размере он выражается. А если все-таки арендодатель понес убытки, ему еще придется выискивать съемщика для их возмещения.

Поэтому многие эксперты, консультанты, представители налоговых органов советуют считать обеспечительный платеж денежным взносом, не зависимым от арендной платы. Он может, к тому же, обеспечить обязательство, которое возникнет в будущем. Проценты на сумму обеспечительного платежа не начисляются. Многие задаются вопросом, должен ли страховой депозит облагаться НДФЛ 13%? Если собственник является физическим лицом, то арендатор, особенно если он – юридическое лицо, выступает как налоговый агент и удерживает 13% с каждого арендного взноса. Однако обеспечительный платеж не является доходом. Как быть с его налогообложением?

Налогообложение страхового депозита

В Письме Минфина РФ говорится, что сумма обеспечительного платежа должна быть обособлена от остальных платежей и имущества собственника. Если же режим банковского счета, на котором находится страховой депозит, позволяет его расходовать, можно говорить о том, что экономическую выгоду арендодатель все-таки имеет. На практике чаще всего получается, что обособить сумму обеспечительного платежа не получается. И бухгалтер съемщика в таких случаях удерживает 13% со страхового депозита. Когда же он возвращается, то эти 13% считаются излишне удержанным налогом, и тогда арендатор возвращает его без участия арендодателя. Депозит возвращается собственнику без налога.

В том случае, если арендодатель является индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН (6%), сумма депозита в налогооблагаемый доход не включается. Минфин подчеркивает, что страховой депозит, возвращаемый съемщику, в доходах собственника не учитывается. Поэтому индивидуальным предпринимателям, в отличие от физических лиц, налог с суммы обеспечительного платежа платить не нужно. А физические лица зависят от мнения бухгалтера арендатора: если он посчитает необходимым удержать налог, он его удержит. А это происходит в 90% случаев.

Сумму ущерба нужно согласовать

В договоре необходимо прописать процедуру и сроки, в которые должен возвратиться страховой депозит. В свою очередь, возврат этой суммы связан с согласованием суммы ущерба, который арендатор причинил собственнику в период пользования помещением.