Кадастровая стоимость квартиры: как ее оспорить?

Изменение расчета налога на имущество с начала 2015 года по его кадастровой, а не по инвентаризационной, как ранее, стоимости привело многих собственников квартир, домов, дачных участков, гаражей и т.д. к необходимости добиваться пересмотра этого расчета. Дело в том, что при применении максимальной ставки налоговые платежи для некоторых категорий населения могут вырасти в 20 раз, а местным властям выгодно вести расчет налога на имущество именно по максимуму. В результате уже сейчас в Росреестре уже имеются тысячи заявлений от граждан с просьбой пересмотра кадастровой стоимости. А о важности этого вопроса говорилось на протестных акциях москвичей, связанных с программой реновации жилья. Хотя формулу расчета и определяли с тем учетом, чтобы не вызывать излишне негативной реакции общества, тем не менее, не удалось избежать увеличения налоговой нагрузки на многих малоимущих граждан. Например, пожилых москвичей, чьи квартиры, полученные еще в советские годы, находятся в престижном районе столицы. Они просто будут не в состоянии оплачивать такой налог. Изменения коснутся и владельцев недостроенных, но уже зарегистрированных домов в Подмосковье, расположенных на больших участках земли. Сложности могут возникнуть и у граждан, решивших вложиться в новые квартиры без отделки.

Раньше при инвентаризационной оценке недвижимого имущества принимались во внимание себестоимость материалов и износ объекта, что в целом позволяло оценивать объект по стоимости, далекой от реальной. Сейчас же берется в расчет большее количество параметров оценки. В частности, учитывается расположение объекта (в том числе и расстояние до центра населенного пункта). А также площадь, год постройки, материалы, используемые при строительстве объекта, расстояние до железнодорожного вокзала, наличие развитой инфраструктуры рядом с объектом и другие важные факторы. Благодаря этому кадастровая стоимость квартиры максимально приблизилась к рыночной.

Правила предусматривают проведение кадастровой оценки не чаще раза в три года, но и не реже раза в пять лет. Ставка налога на имущество для московской квартиры стоимостью до 10 млн рублей теперь составляет 0,1%, если имущество оценивается в 10-20 млн рублей, то ставка увеличивается до 0,15%, при расчете налога на имущество стоимостью 20-50 млн рублей берется ставка 0,2%, и максимальная ставка 0,3% используется для имущества стоимостью 50-300 млн рублей. Москвичи могут воспользоваться налоговым вычетом в размере кадастровой стоимости. Так, для комнат он составляет 10 кв.м, для квартир – 20 кв.м, для домов – 50 кв.м. В переходный период ставка налога будет повышаться на 20%, и полного размера она достигнет к 2020 году. Именно тогда собственники жилья начнут платить уже полную сумму налога.

Предвидя возможные последствия ввода нового расчета налога на имущества, которые могут проявляться в несправедливой оценке стоимости жилья, Росреестр создал специальную интернет-площадку, на которой собственники жилья могут получить справочные сведения о кадастровой стоимости объекта. Для этого в «личном кабинете» на информационном ресурсе Росреестра надо ввести адрес своего недвижимого имущества, и все данные об этом объекте появятся на странице. На том же сайте можно найти информацию, согласно которой, в случае несогласия с оценкой, можно оспорить ее в суде, или посредством специальных комиссий по оспариванию, в которые нужно обратиться в управлениях Росреестра по всей России. Есть возможность получить бесплатно и кадастровую справку. Для этого надо обратиться в филиал Росреестра в своем населенном пункте.

Как и где оспаривать кадастровую оценку?

Законодательство предусматривает вероятность пересмотра кадастровой оценки в случаях, если при ее расчете использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости, а также при установлении в отношении недвижимого имущества его рыночной стоимости на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость. Стоит учесть, что утвержденная кадастровая стоимость действует от двух до пяти лет. Оспаривать ее имеет смысл, если это принесет существенное снижение налоговых расходов. Учитывать изменение кадастровой стоимости будут начиная с года подачи заявления о ее пересмотре. Поэтому и подавать заявление об этом нужно сразу после утверждения кадастровой стоимости, которую нужно изменить.

Итак, рассмотрим два способа опротестования кадастровой оценки. Первый – и наиболее часто используемый – способ решения данного вопроса через суд. Данный способ требует больших усилий и материальных затрат. Кроме того, судебные тяжбы занимают довольно длительное время, приносят психологический дискомфорт и в результате отбивают у многих собственников жилья желание заниматься этим вопросом. И даже если принимается положительное решение по вопросу заявителя, суд может уменьшить заявленные им расходы, например, на оплату юриста, или возложить на истца стоимость судебной экспертизы, а в результате не все расходы заявителя реально будут возмещены.

Меньших усилий требует второй способ, когда оспаривание кадастровой оценки происходит через специальные комиссии, созданные при Росреестре. На рассмотрение обращения по данному вопросу специалистам ведомства отводится один месяц. Собственники жилья могут оспорить стоимость «по недостоверности» и «на основании отчета». К специальному заявлению для пересмотра кадастровой стоимости прикладываются также: кадастровая справка о стоимости объекта, где указаны сведения о результатах, подлежащих оспариванию; нотариально заверенная копия документа, который подтверждает право на объект; экспертное заключение оценщиков. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении недвижимого имущества его рыночной стоимости, то к заявлению прикладывается также отчет об этом в электронном виде и в бумажном варианте. При обращении в комиссию потребуется оплатить услуги оценщиков и нотариуса, при этом результаты оспаривать получается без особых сложностей. Оценщики, которые уже давно работают в сфере недвижимости, составляют свои отчеты грамотно, их деятельность регулируется ст. 24 ч.18 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ». А уже в случае отрицательного заключения комиссии ее решение уже можно оспорить и в суде, если собственник по-прежнему считает расчет кадастровой стоимости несправедливым.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости, находящейся в долевой собственности?

Поскольку каждый собственник уплачивает налоги самостоятельно, то и оспаривать кадастровую стоимость своего имущества он может без участия и согласия других собственников жилья. Кадастровая стоимость будет пересматриваться для объекта  недвижимости в целом. Несогласие других собственников объекта недвижимости может приниматься судом в расчет, но не является основанием для отказа в пересмотре.

Будут ли в будущем какие-то изменения в правилах оценки?