Договор поднайма или как законно сдать недвижимость в субаренду

Всем известно, что операции с недвижимостью, как правило, приносят неплохой доход. Одним из самых простых способов заработать является сдача жилья в субаренду, то есть вы сняли квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, а сдали ее за 45 тыс. Вроде бы все легко и очевидно - но вот насколько все это законно?

Кому выгодно столкновение интересов?

Естественно, инициатива сдать уже арендованное жилье исходит от арендатора. Вряд ли хозяева квартиры придут в восторг от того, что в их квартире проживает несколько десятков человек, или их собственность используется в качестве хостела или посуточного отеля. Но такое развитие событий сегодня достаточно частое явление. Можно себе представить, в каком состоянии окажется жилье уже через несколько месяцев такой интенсивной и беспощадной эксплуатации. Мебель, посуда, бытовая техника, и многие другие предметы интерьера вряд ли сохранятся в первоначальном виде. Неплохо будет, если хотя бы пол и стены останутся целыми, и не придется полностью в квартире делать капитальный ремонт. Конечно, мало найдется владельцев жилья, которых порадует такая перспектива, тем более что весь чистый доход от сдачи достанется субарендатору.

Максим Чугунов, работающий в компании «АБ РИЭЛТИ» в должности первого заместителя директора разъясняет, что если арендатор пересдал жилье без согласия владельца квартиры или дома, то эти действия можно назвать не иначе, как «мошенничество».

Как лучше поступить, если вы зафиксировали факт субаренды вашей собственности?

Если вы столкнулись с пересдачей в субаренду вашей собственности, не стоит сидеть, сложа руки, а чтобы этого не случилось, обязательно надо периодически следить за тем, что происходит в вашей квартире или доме. Если даже вы находитесь далеко, можно дать такое поручение родственникам или близким знакомым. Если же вы находитесь недалеко, то должны обязательно осуществлять надзор самостоятельно. Чтобы в дальнейшем не было никаких неприятных сюрпризов, в договоре об аренде жилья лучше указать такой пункт как возможность посещать минимум один раз в месяц свою квартиру (или дом) в целях осмотра ее общего состояния, - советуют специалисты по недвижимости. Вы можете условиться в день проверки получать плату за жилье, и, заодно, проверить, в каком состоянии находится ваша собственность, убедиться в том, что квартиросъемщики регулярно оплачивают коммунальные услуги. Если у вас есть знакомые соседи, попросите их в любых непонятных и подозрительных ситуациях вам позвонить.

Во-вторых, во избежание любых спорных вопросов ваша сделка аренды жилья должна быть подтверждена документами. «Именно договор аренды будет, в случае чего, основным аргументом в суде, и если в нем не будет пункта о возможности сдачи вашей собственности в субаренду, значит, арендатор занимается мошенничеством», - поясняет Дмитрий Лазуткин, руководитель отдела аренды фирмы «АБ РИЭЛТИ».

Практически все собственники возражают против субаренды, поэтому в договоре этот пункт прописывается в обязательном порядке. В случае если факт субаренды был зафиксирован, договор немедленно расторгается.

Однако будьте внимательны! Если в договоре нет пункта, который запрещает сдавать недвижимость в субаренду, непорядочный арендатор все же может это сделать по умолчанию. То есть, если найти в документе небольшую лазейку и передать жилье третьим лицам, арендатор ничего не потеряет, а вот люди, снявшие квартиру, могут быть выселены из нее буквально на улицу, без возвращения оплаченных денег за аренду.

Существует ли возможность договориться?

Например, вы - хозяин жилья, и совсем не возражаете против повторной сдачи своей квартиры или дома в аренду (эту сделку, юристы называют договором поднайма). Таким образом, арендатор и арендодатель договорились о том, что хотят оформить договор поднайма официально. И в этом случае события могут развиваться двумя способами.

Первый состоит в том, что недвижимость, сдаваемая в аренду, не приватизирована, другими словами она принадлежит коммунальным службам, а хозяин им владеет на основании заключение договора, так называемого, социального найма. Как утверждает М. Чугунов, поднаторевший в юридических вопросах, - при условии сдачи такой недвижимости в повторную аренду необходимо разрешение собственника, которым является государство. Но в обычной жизни так никто не поступает. Впрочем, и обычные сделки с коммунальным жильем практически не проводятся, по причине того, что квартир, официально неприватизированных, почти не осталось.

Второй вариант более приближен к действительности. Если обе стороны согласны на субаренду, заключается договор поднайма, в котором оговариваются все условия этой сделки. И только этот договор будет являться неоспоримым доказательством разрешения субаренды. В итоговом документе уже наниматель и поднаниматель будут являться сторонами, а наниматель имеет право заключать данный договор на основании договора найма.

На практике получается так, что редко какой собственник жилья захочет сдавать свою недвижимость в субаренду. Это возможно в том случае, если дом или квартира рассматривается хозяином только как объект для зарабатывания денег, или жилье находится настолько в плохом состоянии, что его будет сложно продать, а испортить и так уже плохую обстановку будет крайне сложно. Случается и такое, арендатор уезжает на некоторое время и договаривается с хозяином о том, что на этот период он сдаст его в субаренду.