Самозанятые арендодатели

Граждане, которые решают сдать жилье в аренду, сталкиваются с рядом вопросов, и основные из них – какие налоги нужно платить? Можно ли не регистрировать сдачу квартиры в аренду? Следует ли платить НДФЛ, если жилье продали? И если это необходимо, то полагается ли налоговый вычет? Поговорим об этом ниже.

Сколько нужно платить

До 2019 года владельцы жилья, решившие сдать его в аренду, должны были отдать 13% от дохода. Теперь же есть возможность зарегистрироваться в качестве самозанятого лица, т.е. гражданина, получающего доход от своей деятельности, но не привлекающего к ней наемных работников и не имеющего работодателя. В этом случае придется отдать в бюджет не более 4% от дохода, если жилье сдается физическому лицу, и 6%, если площадь сдается предпринимателю или организации. Воспользоваться таким налогом (так называемый профессиональный налог – НПД) сейчас могут только жители Москвы, Московской и Калужской областей и Республики Татарстан, где он действует в качестве эксперимента. С 2020 года это возможностью могут воспользоваться и жители других регионов России.

В качестве самозанятого лица, согласно п.3 ст.1 Закона №422-ФЗ от 27 ноября 2018 года, в течение ближайших десяти лет, до конца 2028 года, за сдачу в аренду жилья можно платить налог не более 4% и 6%. Чтобы получить этот статус, надо зарегистрироваться в специальном мобильном приложении.

Сколько можно сэкономить

Совершив сделку продажи жилья, продавец должен заплатить НДФЛ. Уменьшить налогооблагаемый доход, вырученный от продажи площади, можно на сумму имущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. Но на деле возникают некоторые ограничения. Так, эту налоговую льготу нельзя получить, если квартира использовалась для предпринимательства.

Но можно ли считать сдачу в аренду жилья предпринимательской деятельностью? С одной стороны, самозанятые не обязательно должны являться индивидуальными предпринимателями. И, соответственно, при продаже жилья на них не должно распространяться ограничение по получению налогового вычета.

С другой стороны, некоторые виды деятельности законодательство определяет как предпринимательство, даже если не было государственной регистрации в качестве ИП. Поэтому, если гражданин применяет спецрежим «Налог на профессиональный доход», его деятельность по сдаче недвижимости в аренду налоговики могут счесть предпринимательской. И, соответственно, к нему применят соответствующие налоговые нормы, в том числе и ограничения по налоговому вычету в случае продажи недвижимости.

Можно ли поспорить с налоговиками? Да, ведь есть специальный закон № 546-ФЗ от 27 декабря 2018 года, определяющий виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять без регистрации ИП. К ним относятся репетиторство, уход за людьми, уборка жилых помещений. Деятельность же от сдачи жилой площади в аренду пока в качестве предпринимательской этим законом не определена. Поэтому если гражданин, являясь физическим лицом, сдает жилье в аренду, свои доходы декларирует и платит налоги, то на него не будут распространяться ограничения по налоговым вычетам.

Некоторые эксперты полагают, что в данном случае видна явная недоработка закона, поскольку непонятно, когда следует считать гражданина предпринимателем и как нужно оценивать его деятельность. Поэтому, если не будет поправок в закон, определяющих, можно ли считать деятельность самозанятых, платящих НПД от сдачи в аренду своей квартиры, как предпринимательство, то в ближайшее время решить этот вопрос можно будет только через суды.

Как избежать риски при продаже квартиры

Продать квартиру можно после минимального срока, положенного на ее владение. В таких случаях можно избежать описанные выше риски, поскольку, если гражданин владел жилой недвижимостью более 3 или 5 лет, он освобождается от уплаты НДФЛ, согласно п.17.1 ст. 217 и п.3 и 4 ст. 217.1 НК РФ. Срок в 3 года определяется, если недвижимость была получена:

·         по наследству;

·         в подарок от родителей, детей, бабушки или дедушки, супруга, внуков, брата или сестры;

·         по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением);

·         в результате приватизации;

·         по договору купли-продажи в период до 1 января 2016 года (согласно п.3 ст.4 Закона №382-ФЗ от 29 ноября 2014 года).

В остальных случаях срок владения должен быть не менее 5 лет. Считается он с момента регистрации прав собственности на жилье. Дата регистрации отражается в документах – свидетельстве о государственной регистрации права собственности на недвижимость, а также в выписке из ЕГРН.