Ритейл открыт для предложений

На территории Москвы в настоящие дни торговая недвижимость бьет все рекорды по количеству: только за первую половину 2015 года на столичном рынке их площадь составила в совокупности свыше 300 тыс. кв.м. Однако широкое предложение арендуемой площади оказалось несоразмерным текущему спросу: в итоге задействованными стали лишь около 50% отстроенных площадей. Зачем происходит такое огромное строительство, если торговли не хватает?

Еще с конца 2014 года строительный рынок столицы демонстрирует бурные темпы наращивания коммерческих площадей. Как сообщают различные специалисты по коммерческой недвижимости, за 2014 год произошло открытие 16 центров торгового назначения, чья совокупная арендуемая площадь достигла 700 тыс. кв.м. Этот показатель превышает прошлый рекордный уровень 2009 г. на целых 14%. Сам рынок, в принципе, не был подготовлен к таким объемам. Дополнительные трудности появились с началом кризиса и девальвацией рубля. В итоге многие сети, совершившие торговое строительство в столице, были вынуждены произвести оптимизацию.

Как сообщает Чугунов Максим, ведущий специалист по коммерческой недвижимости, подкорректировать планы дальнейшего развития в прошедшем году довелось сразу нескольким компаниям. В их числе оказались и самые крупные лидеры отрасли: Adidas, BNS Group, Melon fashion group, ГК «Спорт-мастер», «Модный континент». Некоторые международные операторы решили окончательно покинуть российский рынок: это Esprit, OVS, Seppala, а также New Look, River Island и некоторые другие.

Произошедшие изменения значительно повысили число вакантных мест в торговой сфере. По словам многих московских специалистов, работающих в области исследований и консалтинга, на текущий момент площади незанятых объектов торгового значения в Москве довольно огромные: уровень за І квартал 2015 года составлял 560 тыс. кв.м, или 11%. Фиксация роста вакантности, по сообщениям связанных с этим вопросом риэлторов, была начата еще в конце 2014 года: за этот год с показателя в 2,5% произошло повышение до 8,5%. Причиной такого роста стало огромное число закрывшихся магазинов в новых построенных объектах торговой недвижимости. При этом крупным оказался и разброс: некоторые торговые помещения (в частности, ТЦ Columbus) открывались заполненными всего на 6%, другие - с 90%-ой заполняемостью (ТЦ «Весна»). Средний показатель заполняемости за 2014 год составил 50%.

Тем не менее, многие маклеры, специализирующиеся на торговых площадях, отмечают, что речь в данном случае идет лишь о фактической официальной аренде - в реальности заключенных соглашений на аренду помещений в торговых залах намного больше. Как стало известно в результате общего независимого исследования по Москве, лишь 13% площадей еще не нашли своих арендаторов в тех центрах, чье строительство состоялось в 2013-2014 годах.

Прогнозы на торговом рынке недвижимости остаются неутешительными: в ближайшем будущем примерно такое же количество площадей будет достроено. Но если для управляющих компаний и собственников такая ситуация является патовой, то многим ритейлерам это предоставляет новые перспективные возможности. Появление широкого числа новых выгодных проектов делает их выбор практически безграничным, поэтому к аренде торговых площадей ритейлеры теперь подходят с особой придирчивостью, принимая во внимание лишь объекты высокого качества и удачно расположенные.

В противовес, более лояльными в отношении аренды стали сами управляющие компании: они готовы идти на различного рода уступки для удержания арендаторов. Например, по словам управляющего директора отдела торговой недвижимости одного крупного консалтинга, большое число собственников стали легко соглашаться на проценты с оборота в качестве расчетов по оплате. К концу года доля согласных на такую схему ритейлеров составит более 60%. Не менее распространенными предложениями становятся переход на рублевую аренду, а также фиксированный валютный коридор с диапазоном 40-45 рублей за 1 доллар. Сроком на 0,5-2 года возможна отмена индексации арендной ставки, доступны скидки по фиксированным ставкам, которые нередко достигают 15-20%.

Согласно статистическим подсчетам, собранным по различным агентствам недвижимости, размер средней ставки за аренду после первой половины 2015 года для клиентов-арендаторов «якорного» типа составлял 80-600 долларов за 1 кв.м. в качестве годовой оплаты. А для арендаторов торговых галерей - 250-3250 долларов за 1 кв.м. По мере развития кризиса, ставки для арендаторов галерей получилось выдержать на прежнем долларовом уровне, тогда как для «якорей» они слегка сократились.

Кроме того отмечается, что сегодня разброс ставок по аренде еще более серьезный. Стоимость аренды все больше снижается девелоперами и становится привязанной к проценту с оборота. В то же время сети стараются как можно тщательнее проводить анализ по каждой точке: если какая-либо точка оказывается убыточной, она закрывается, либо планируется снижение по ней ставки. Часто бывает, что есть на рынке и прецеденты, когда на объектах с наименьшим успехом арендаторы не оплачивают стоимость аренды, а лишь возмещают расходы на коммунальное и эксплуатационное обслуживание площади.

Но если торговые центры редко оказываются заполненными и получают низкие доходы, не станет ли выгоднее закрыть их до лучшего времени? Эксперты отвечают отрицательно. Все-таки замораживание строительства также влечет слишком большие издержки, поэтому собственники таких проектов не имеют другого выбора, кроме как заканчивать начатое строительство. При этом девелоперы рассчитывают на получение хотя бы минимального денежного потока, который можно было бы использовать для возвращения займов кредитным учреждениям. Стоит понимать, что площади, пустующие сегодня, в итоге все равно окажутся заполненными: современные проекты имеют неплохой потенциал благодаря выгодному местоположению и привлекательной концепции.

Начинающие свою деятельность торговые центры имеют сложности, как с заполнением свободных площадей, так и с привлечением для этих площадей арендаторов и клиентов. Однако, период «простоя» используется ими для исправления существующих недочетов, наработки лояльной аудитории, чтобы к моменту наращивания активности потребителей достичь необходимого уровня заполняемости.

Многие в Москве полагают, что в закрытии действующих торговых площадей пока нет необходимости: более-менее магазины продолжают работать. Однако некоторые объекты, где пока еще продолжается строительство, будут вводиться в эксплуатацию позднее, чем в запланированные сроки.

Согласно оперативной риэлторской информации, в конце 2015 года на рынке начнет действовать лишь около 60% объема площадей, заявленных в начале года - показатель составит не более 550 тыс. кв.м. Многие объекты будут сданы в эксплуатацию лишь в 2016 году. Во многом замедление строительства связано с удорожанием заемного финансирования, а также со сложностью в привлечении арендаторов. Тем не менее, предполагается повышение спроса на торговые площади у сетевых ритейлеров: уровень вакантных площадей здесь увеличится до 11%.

Прогнозы сообщают, что в 2016-2017 годах примерно в два раза сократятся темпы строительства площадей торгового назначения, а вот активность потребителей постепенно будет восстанавливаться. Это станет стимулом для активизации розничных сетей, что позволит частично сократить разрывы между спросом и предложением.

Анонсированные девелоперами проекты 2016-2018 годов включают не только торговые центры, но и развлекательные заведения. К примеру, компанией IKEA Shopping Centres Tussia запланировано открытие нового торгового комплекса «МЕГА» к 2018 году в Мытищах, одновременно будут реконструированы центры «МЕГА Теплый Стан» и «МЕГА Химки». По результатам намеченных мероприятий, площади представленных объектов будут увеличены на 30%. Что касается «Острова мечты» - тематического развлекательного парка в Москве - его строительство также состоится в ближайшее время под руководством ГК «Регионы». Площадь объекта составит около 213,2 кв.м.