Риски приобретения залоговой недвижимости

Активное развитие ипотечного рынка в последние годы привело к повышению спроса на покупку залоговой недвижимости. Конечно, в некоторых случаях эта сделка может быть для покупателя очень выгодной. Тем не менее, риск при приобретении квартиры с залогом достаточно велик.

Наш специалист Максим Чугунов расскажет вам обо всех нюансах такой сделки и о том, как свести возможные риски к минимуму.

Причины продажи недвижимости, находящейся в залоге, могут быть разные. Продавец может потерять работу, в результате чего теряет способность вносить ежемесячные платежи по кредиту. Он может потерять трудоспособность и т.д. Продажа квартиры в этом случае производится для того, чтобы банк не истребовал ее в счет оплаты кредитных обязательств.

Недвижимость в залоге может продаваться и в том случае, если заемщик решил переехать в другой город для получения более перспективной работы, или в его семье родился ребенок, из-за чего понадобилось приобретение в кредит более просторного жилья. В этом случае заемщику довольно затруднительно выплачивать сразу два ипотечных кредита.

Кроме всего прочего, ипотечная квартира может выступать и в качестве инвестиции (в частности, разница между стоимостью жилья на начальном этапе строительства и в конце строительства может быть довольно существенной). В этом случае квартира, взятая по ипотечному кредиту, вполне могла быть куплена с целью последующей ее продажи.

Итак, хозяин квартиры, находящейся в залоге у банка, решил продать свою недвижимость. При этом правоустанавливающие документы на данный объект банк, как и большинство кредитных учреждений, предоставляющих ипотечный заем, хранит у себя. Эта особенность сделки, в отличие от покупки свободной недвижимости, уже несет за собой трудности для покупателя. Ведь даже подписав предварительный договор, покупатель не может получить документы на квартиру, чтобы ознакомиться с ними в полном объеме. Гарантия задатка в данном случае не является основанием для получения этих документов. Поэтому есть опасность в том, что хозяин квартиры может взять задаток сразу у нескольких покупателей одновременно. При этом недвижимость останется в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен. Поскольку совершать сделки с недвижимостью, которая находится в залоге у банка, можно только с его разрешения.

В настоящее время существует два способа приобретения квартир, находящихся в залоге. Рассмотрим их поподробнее.

Продажа с погашением кредита покупателем

Эта схема чаще всего используется «Сбербанком РФ», и она предполагает отказ банка на продажу залоговой квартиры до погашения долга по ипотеке. В этом случае покупатель, оформляя сделку по приобретению данной квартиры, сначала вносит нужные денежные средства за продавца на счет банка, который предоставлял ипотечный кредит. А уже затем передает продавцу сумму, оставшуюся вне его долгового обязательства. Риск данной схемы, и достаточно высокий, - в том, что покупатель гасит ипотечный кредит продавца до регистрации прав собственности. По сути, на данный момент продавец становится собственником квартиры, уже не обремененной ипотекой. И если с продавцом происходит какое-нибудь форс-мажорное событие (например, несчастный случай с летальным исходом), то покупателю будет очень сложно доказать свои права собственности на квартиру. Наше агентство в таких случаях использует разные способы минимизации рисков такой сделки. В первую очередь, наши специалисты контролируют погашение кредита, которое должно осуществляться под основной договор купли-продажи, но никак не под расписку. Также мы способствуем, чтобы согласие банка на сделку и вся документация были предоставлены в кратчайшие сроки, поскольку время, отведенное на сделку такого рода, должно быть минимальным.  

Участие банка в договоре купли-продажи

Вторая схема покупки залоговой квартиры используется чаще всего коммерческими банками. В этом случае банк, предоставивший ипотечный кредит, дает согласие на продажу квартиры, но при этом ставит условие, что деньги покупателя в размере кредитного долга продавца будут заложены в ячейку этого банка. Доступ к этой ячейке может быть как у продавца, так и у сотрудников банка в разных вариантах. В данной схеме происходит сначала регистрация права собственности покупателя с залогом. Затем, когда ипотечный кредит погашен, снимается обременение на купленную квартиру. Данный способ покупки менее рискован для покупателя, поскольку регистрация права собственности происходит до передачи денег. Но, тем не менее, риск все равно остается, потому что, пока на квартире висит долг, продавец может скрыться с деньгами, не погасив его. Конечно, в этом случае он не получит остаток суммы, которая полагалась бы ему вне долговых обязательств перед банком. Но этот остаток может быть существенно ниже этого долга. В частности, у клиента банка, приобретшего квартиру по валютной ипотеке, после погашения кредита и не будет никаких доплат. Так, в 2014 году из-за взлета валютного курса количество сделок с заложенными по ипотеке квартирами увеличилось на 20%. Риск покупателя в такой сделке будет очень высокий. Кроме того, бывший хозяин квартиры может оспорить продажу квартиры по разным причинам – невыгодные условия сделки и т.д. Поэтому необходимо, во-первых, заключать предварительное соглашение, согласно которому бывший хозяин и члены его семьи обязуются не предъявлять в дальнейшем покупателю никаких претензий. Во-вторых, нужно предусмотреть интерес продавца получить остаток денег из ячейки после продажи квартиры.