Перепланировка квартир - что можно и нельзя

Советы по перепланировке квартир в России: что можно и что нельзя

Данная статья, пожалуй, сможет заинтересовать каждого. У всякого человека есть крыша над головой, и всегда будут актуальными вопросы по законности любых переделок в его жилище.

О перепланировке жилья

Как известно, нет предела совершенству - особенно если это касается бытового комфорта. Кардинально улучшить жилищные условия можно покупкой нового дома или квартиры, но это дорого. Бюджетный вариант - ремонт имеющегося жилья, своими силами или с привлечением специалистов - как средства позволят. Масштабная перепланировка квартиры и последующая новая отделка вполне способны пробить дыру в семейном бюджете.

Когда в 1990-х гг. жильцы стали превращаться в собственников своей недвижимости, благоустройство жилья приобрело массовый характер. Оно и неудивительно: к возможности усовершенствовать бытовые условия прибавился широкий выбор ранее недоступных стройматериалов. Также стало проще знакомиться с зарубежными достижениями прогресса в области благоустройства и комфорта. Вскоре пришло понимание, что узкие коридоры и тесные комнаты в «хрущевках» - далеко не самая рациональная планировка. Тогда еще мода такая появилась - замуровывать старые дверные проемы и пробивать новые в других местах, оформляя их арками. А еще люди часто объединяли пару маленьких комнат в одну побольше, или сносили перегородку между комнатой и коридором. Иной раз вместо перегородки несущую стену умудрялись снести. Чтобы добавить «квадратов», обустраивали под жилье лоджии - буквально, разбирали часть фасада и выставляли батареи отопления наружу. А когда следом пришла мода на джакузи, их начали ставить практически где угодно - и в жилых комнатах, и даже на кухне.

Поначалу массовая перепланировка не регламентировалась единым образом - на местах власти проявляли инициативу, вдобавок принимались подзаконные акты. Нередко оказывалось, что нормы в этих документах противоречат одна другой. Тогда перепланировку регистрировать было незачем, никаких разрешений на нее не требовалось. До 2005г. в ЖК РСФСР имелась статья о переустройстве жилья - там говорилось только о согласии на перепланировку местного Совета депутатов и семьи нанимателя жилья. Как результат, владельцы предпочитали вообще никого не извещать о проводимом ремонте, а если оказывалось надо - обращались в суд, фактически регистрируя внесенные изменения его вердиктом.

Что говорит о перепланировке Жилищный кодекс РФ?

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 4] [Статья 25]

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Ситуация с 2005г.

В марте 2005г. начал действовать новый ЖК, подробнее регламентирующий перепланировку и переустройство жилья. Разница изменений в их важности - требуется корректировка в техпаспорте или нет. Так, снос стен, перемещение дверных либо оконных проемов и сооружение новых (проемов) - это уже перепланировка, а замена/прокладка/ перенос сетей и разного оборудования - это еще переустройство. Регламентируются обе категории, но для перепланировки понадобится разрешение и другие документы. На косметический ремонт, разборку встроенной мебели (установки это тоже касается), перенос электроплиты на кухне разрешение не нужно, а вот перенести ванну либо раковину, газовую плиту так же просто нельзя. Кстати, замена бытовой техники и т.п. разрешения тоже не требует.

Чтобы сократить хождения граждан по инстанциям, в 2011г. столичные власти упростили выдачу разрешений, а заодно амнистировали самовольную перепланировку - ранее внесенные изменения стало возможно узаконить без штрафов. Из списка подлежащих согласованию переделок был исключен перенос приборов отопления и газовых плит в пределах помещений (при условии, что прокладка дополнительных сетей не проводилась), перестановка сантехники (тоже в пределах помещения). Заодно исключили установку водонагревателей и теплого пола.

Заделку дверного проема в перегородке или несущей стене стало возможно делать вообще без каких-либо согласований, аналогично - разборку и возведение ненесущих перегородок, обустройство в них проемов, строительство перегородок без повышения нагрузки на перекрытие, остекление или облицовку иными материалами балконов и лоджий. Вдобавок, узаконили установку антенн, кондиционеров и защитных сеток без уведомлений.

Подробнее о согласовании

Для согласования перепланировки нужен ее проект - раньше их заказывали в специализирующихся на проектировании организациях. Если квартира типовая, стоит сначала поинтересоваться готовыми проектами для серийного жилья - возможно, заказывать индивидуально и не понадобится. На сайте столичной жилинспекции свыше 120 проектов в каталоге - есть из чего выбрать. Среди имеющихся есть и небольшие, для проведения которых достаточно уведомить инспекцию и после ремонта (в течение 3 недель) домой придет инспектор - обследует, при соответствии перепланировки всем требованиям скорректирует техпаспорт квартиры. Но в основном проекты приходится заранее согласовывать. К примеру, если предполагается вмешательство в основные коммуникации и несущие конструкции здания - не обойтись без заключения от представителя МНИИТЭП. Заявление подается в Мосжилинспекцию, а уже оттуда направят специалиста, в течение 35 дней. Инженер осмотрит не только квартиру заявителя, но и соседние, и сам дом - а перепланировку может и не разрешить.

Типовые проекты предпочтительнее не только из-за сроков - с индивидуальными эпопея наверняка выйдет значительно дороже и хлопотнее. Если несущие стены трогать не предполагается, заказывать проект можно в любом бюро - главное, чтобы у этой проектной организации было свидетельство о допуске. Перепланировку с работами на несущих конструкциях вправе проектировать лишь автор исходного проекта. Например, в столице многие панельные дома спроектированы в ОАО МНИИТЭП - и этот фактический монополист откровенно пользуется своим положением: устанавливает высокие цены на свои услуги, долго выполняет индивидуальные проекты (несколько месяцев).

Что будет, если не согласовывать

В таких обстоятельствах - неудивительно, что многие люди предпочитают действовать по старинке: сначала отремонтировать жилье как хочется, а потом как-нибудь узаконить перепланировку, благо штрафы в столице за это теперь не грозят. Если переделки невелики - можно взять в БТИ план квартиры и самостоятельно сделать эскиз новой планировки прямо на нем, но в случаях, когда затронуты несущие стены, проект обязателен. Документы следует подать в многофункциональный центр, оттуда их направят в столичную жилинспекцию - она и вынесет вердикт. Но этот вариант только кажется проще предварительного согласования, потому что никто не гарантирует успеха. Иначе говоря, уже сделанную перепланировку могут и отказаться узаконить.

Есть солидный перечень изменений, которые лучше не пытаться узаконить - это в принципе невозможно. Речь о демонтаже вентиляции (даже уменьшение коробов не согласуют), теплых полах с теплоснабжением от общих систем (всего дома), переносе батарей на балкон или в лоджию и т.д. Аналогично, нельзя превращать жилые комнаты в нежилые и наоборот, объединять кухню с газовой плитой и другую комнату. Еще пример: увеличить площадь санузла за счет прихожей или чулана можно, а добавить туда «квадратов» от кухни либо жилой комнаты нельзя.

Перепланировка без предварительного согласования чревата по меньшей мере штрафом. Не исключено, что ремонт удастся сохранить в тайне от инстанций, но сама ситуация постоянно несет риск. И распорядиться такой недвижимостью будет сложнее - для оформления сделки предъявляются документы, а с незаконным переустройством переход права собственности не получится зарегистрировать. Возможен и такой вариант: собственника, заявившего о перепланировке, могут обязать привести квартиру в стандартный вид. Мало того, что новый ремонт будет стоить времени и денег, так и отказываться опасно - можно права собственности на жилье лишиться. Какой из способов предпочтительнее - каждый владелец жилья решает сам. Между прочим, сейчас обсуждается завершение амнистии по незаконным перепланировкам квартир в столице.