Мы в VK
Мы в Facebook
Мы в Twitter
Мы на Ютуб
На главную
8 (495) 249-24-09
АБ Риэлти
АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ
 

 

Статьи

Статьи // Советы риэлтора

01.11.2017

Обустраиваем лоджию или балкон

Обустраиваем лоджию или балкон. Как это сделать законно?

Для многих жильцов многоэтажных домов наличие лоджии или балкона – неоспоримое преимущество. На балконе можно устроить пространство для летнего отдыха, преобразить его в оранжерею, зимний сад, тренажерный зал, столовую. Но согласно действующему законодательству, далеко не каждый балкон или лоджию можно переделать. Какие могут быть возможности законной переделки этих зон, мы сейчас расскажем.

Разбираем отличия балконов от лоджий

Для того чтобы определиться с возможностью переоборудования этой части жилого помещения, надо выяснить, что же у вас такое – балкон или лоджия? Согласно СНиПам (строительным нормам и правилам), лоджией можно назвать встроенное или пристроенное помещение, которое с трех сторон ограждено стенами. Если угловое расположение – то с двух сторон. А балкон выступает из плоскости стены дома. То есть, главное отличие его от лоджии – он находится снаружи дома. А лоджия – внутри.

Определяем функцию балкона или лоджии

Прежде чем начать обустраивать балкон или лоджию, надо определиться, какова у него будет функция. Это зависит от того, где они находятся. Так, если выход на лоджию с кухни, то там обычно размещают кладовую или чайную зону. Если лоджия примыкает к спальне, то там логично делать кабинет, или тренажерный зал, или гардеробную. Выход на балкон из детской комнаты позволяет увеличить за счет него игровую или рабочую зону.

Определяем примерный объем работ

Начнем переустройство лоджии или балкона с того, что определим последовательность действий. Сначала выясним, нужно ли присоединять балкон к примыкающему помещению. Это очень важный вопрос, поскольку для демонтажа стены, или даже оконного проема между ними потребуется много времени и денежных затрат. Нужно будет получать разрешение на это в Мосжилинспекции. И технические специалисты этого ведомства будут тщательно следить, чтобы после реконструкции целостность теплового контура квартиры сохранялась.

Определяем, нужно ли остекление, и какой его тип понадобится

Балконы и лоджии в настоящее время утепляют и остекляют, с учетом российского климата. При этом до сих пор ведутся споры Мосжилинспекции с владельцами квартиры, можно ли считать эти действия перепланировкой. В 2013 году остекление балконов и лоджий было разрешено. Правда, с оговоркой, что оно должно быть запланировано типовым проектом дома. Кроме того, требуется обязательно уведомлять об этих работах БТИ. Все эти сложности связаны с тем, что установка стекол, а тем более стеклопакетов, приводит к утяжелению балконной конструкции. Что, в свою очередь, может привести к обрушению балкона. Поэтому уведомление БТИ требуется для того, чтобы с помощью ее специалистов-техников определить допустимость нагрузки для конструкции балкона – возможно, сначала потребуется дополнительно укрепить его платформу. С лоджиями вопрос решается легче, так как они выдерживают большую нагрузку по сравнению с балконом, ведь снизу у них есть дополнительная опора.

Остекление балконов бывает холодное и теплое. Задача первого – обеспечить, чтобы температура воздуха снаружи и внутри помещения различалась незначительно. Зимой на лоджии, которая отделана алюминиевыми конструкциями, теплее только на 7-10 °С. Поэтому, если планируется объединять помещения лоджии и комнаты, то такой вариант остекления лучше не применять. Лучше использовать теплое остекление, которое увеличит используемую жилищную площадь и соединит лоджию со смежным помещением с минимальными потерями тепла.

Для теплого остекления используют деревянные и металлопластиковые рамы. Деревянные теплее, но стоят дороже. К тому же они больше подвержены влиянию колебаний влажности. Поэтому нужна хорошая гидроизоляция балкона.

Правильный выбор стеклопакета обеспечит вам комфортное проживание в помещении в любой сезон. Ведь именно на стеклопакеты приходится до 80% потерь тепла. Лучше выбрать двухкамерный профиль с нанесением на стекло энергосберегающего покрытия с низкой эмиссией, на основе серебра. Оно значительно снизит теплопотери.

Увеличиваем объем лоджии выносным остеклением

Присмотритесь к уже остекленным балконам и лоджиям. Вы увидите, что есть, по крайней мере, два способа их расширения: подоконник выносится за ограждение или удлиняется железобетонная плита в основании пола. Удлинение плиты запрещено в московском регионе. Однако увеличить используемый объем балкона за счет подоконника вполне допускается. К тому же это удобно: подоконник можно использовать как стол или ставить на него цветочные горшки с растениями. Надстроить подоконник можно до 30 см, при этом не требуется разрешения Мосжилинспекции. Если же надстройка увеличивается до 50 см, то это уже нужно согласовывать.

Выбираем способ отопления балкона

Для комфортности на лоджии нужно тщательно утеплить ее внутреннюю часть. Для этого используются современные изоляционные материалы. Кроме того понадобится загерметизировать все швы и щели, чтобы предотвратить утечку тепла. Решение, что балкон должен отапливаться, добавляет некоторые проблемы. Дело в том, что по закону нельзя выносить на лоджию и балкон батареи центрального отопления. Этим же законом запрещается устройство водяного теплого пола. Это связано с тем, что отопление балкона батарей оплачивается за счет средств всех жильцов, поскольку в большей части домов установлен один счетчик тепла. Кроме того, если температура за окном будет очень низкой, термоизоляция балкона может не справиться с нагрузкой.  И при похолодании на балконе или лоджии до 0 °С вода в радиаторе может замерзнуть. Это приведет к повреждению радиатора и затоплению нижних этажей.

Что же в таком случае можно предпринять? Есть два варианта – установить электрические теплые полы или использовать обогреватель.

Выбираем электрический теплый пол

Теплые полы чаще всего используются при отоплении балкона. Нагревательный элемент отключится автоматически сразу же, как будет достигнута нужная температура воздуха. Поэтому электроэнергия будет экономиться.

Теплый пол можно уложить под керамическую плитку, ламинат, паркет. Поскольку энергии на этот вид отопления требуется много, перед установкой надо обязательно проверить, выдержит ли проводка в квартире такую нагрузку. Учтите, что в холода на потолке соседей снизу будет скапливаться конденсат, что может им не понравиться.

Кабельный теплый пол представляет собой электропровода, которые уложены в бетонную стяжку. Сначала обогревается стяжка. Она накапливает тепло и передает его в воздух, за счет чего помещение равномерно прогревается. Есть также матовые кабельные полы, у которых тонкий кабель находится на специальной сетке. Кабельные полы, по сравнению с радиаторами, могут сэкономить до 50% электроэнергии. Но есть одно неудобство. Если где-то кабель разорвется, из строя выйдет вся система. В таком случае потребуется вскрывать стяжку и сам теплый пол.

Еще одной разновидностью теплого пола является инфракрасный. Он работает по принципу солнечного теплового излучения. Сначала он обогревает все предметы, которые находятся в помещении. А предметы уже передают тепло в воздух. Для такого пола используется особая пленка или стержневые маты. Такое утепление очень популярно, поскольку его просто монтировать и оно пожаробезопасно.

Выбираем обогреватель

Если вы не собираетесь устанавливать на балконе или лоджии теплый пол, можно ограничиться обогревателем. Самый распространенный – это масляный. Внутри такого обогревателя – электрическая спираль и масло. При нагреве до 70-80 °С этот прибор отключается. Однако у данного прибора есть несколько недостатков: большое потребление энергии, пожароопасность, возможность получения ожога при прикосновении к корпусу. Кроме того, он может работать только в вертикальном положении.

Конвектор где-то на 25% экономичнее масляного обогревателя по потреблению энергии. Это металлический корпус, внутри которого находится тэн. Обогрев помещения у него производится таким образом. Воздух попадает в нижнюю его часть, нагревается, после чего его потоки поднимаются вверх, отдают тепло в атмосферу, после чего, остывая, опускаются вниз. И процесс повторяется.  То есть, он обогревает первым делом не предметы, а сам воздух. Его можно разместить на любой поверхности – на полу, стенах, потолке. Но у него тоже есть недостаток – некоторые модели пересушивают воздух. А это вредно для здоровья жильцов. 

Инфракрасный обогреватель по принципу обогрева помещения похож на инфракрасный теплый пол. То есть сначала он обогревает окружающие предметы, а от них  нагревается уже и воздух. Но из-за этого появляются так называемые тепловые тени – непрогретые зоны. Это получается, если на лоджии много мебели, которая не дает распространяться потоку инфракрасного излучения. Зато у него самый высокий среди всех обогревателей КПД.

Демонтируем стену с учетом законодательства

Обычно именно лоджию объединяют с прилегающей комнатой в единое жилое пространство: она примыкает к стене дома по всей длине комнаты. Демонтаж стены между лоджией и прилегающей комнатой строго регламентирован. Объем работ зависит от типа дома. Строже всего регулируется перепланировка панельных домов, так как наружная стена у них несущая. А ее повреждение может повредить и целостность всего дома. Поэтому чаще всего жильцам дома приходится демонтировать только оконную конструкцию, а подоконную часть оставлять на месте. Но ведь это можно удачно обыграть в интерьере. Например, сделать балконную перегородку барной стойкой или рабочее место для детской. А можно – полочку для цветов.

В кирпичном или монолитном доме подоконная часть может быть демонтирована полностью. Но иногда потребуется усиление конструкции. Если батарея центрального отопления находится под подоконником, понадобятся дополнительные усилия по переносу ее в другое место. На балкон или лоджию радиатора отопления перенести нельзя. Монтаж на другой стене или отказ от отопления в этой части дома требуют согласования с Мосжилинспекцией. При этом, даже отказавшись от центрального отопления из-за установки теплого пола, жильцы все равно обязаны будут полностью оплачивать эту коммунальную услугу. При согласовании потребуется предоставить теплотехнический расчет, который должен показать, что теплопотери из-за перепланировки не вырастут.

Итак, главное, что нужно соблюдать при перепланировке, – это ее согласование до начала ремонтных работ в установленном законодательством порядке. Демонтировать стену частично или полностью требуется на основании проекта перепланировки и технического заключения от строительной компании, которая уполномочена вести такие работы. Как упоминалось выше, это связано с тем, что будут затрагиваться несущие конструкции и тепловой контур здания. Если требование по согласованию с Мосжилинспекцией не будет соблюдено, на владельца может быть наложен штраф. Кроме того, его могут обязать вернуть помещение в первоначальное состояние.

Неузаконенная перепланировка ведет к тому, что квартира в дальнейшем может быть продана только с большим дисконтом. Когда легализовать перестройку нельзя, стоимость квартиры снижается на сумму затрат на приведение ее в первоначальный вид. Поскольку эти проблемы всплывают при вызове техника БТИ и составлении отчета об оценке, такие сложности отпугивают многих потенциальных покупателей. И не только. Кредитные организации тоже отказываются брать в залог квартиры с неоформленной по закону перепланировкой.

Добиваемся  результата по закону

Требование сохранения теплового контура здания ведет к разным решениям. В том числе и раздвижную перегородку из стекла, которая разделяет жилое помещение и лоджию. Таким образом, тепло не будет выходить из комнаты. После проверки БТИ некоторые жильцы ее демонтируют. Однако, если в дальнейшем квартиру придется продавать, перегородку необходимо вернуть на место, в соответствии с техническим паспортом квартиры.

Порожек между комнатой и балконом убирать нельзя, ведь он помогает держать балконную плиту. Или может закрывать стык плит перекрытия и балкона. Так же он предохраняет квартиру от промерзания. Если этот порожек мешает, можно уменьшить его высоту, поскольку она не регламентирована в технических документах. Объединение лоджии и прилегающей комнаты предполагает, что отделка этих помещений должна сочетаться.

Когда все эти сложности оказываются позади, можно насладиться результатом своих усилий. Обычно комфортность такого жилья повышается, а с ней – и стоимость жилья. Кроме того, освещенность помещения тоже становится лучше. Доверьте все работы по переоборудованию лоджии или балкона профессиональным строителям и архитекторам. Проявите всю свою ответственность для урегулирования всех технических и других вопросов с государственными контролирующими органами. И тогда ваша квартира превратится в место, куда вам всегда будет приятно возвращаться. А если вы решите с ней расстаться, она станет уникальным предложением на рынке недвижимости. Обращайтесь в наше агентство, и наши специалисты проконсультируют вас по всем вопросам, связанным с куплей-продажей жилья. И не только. Приходите на ул. Островитянова, где находится наш офис, и убедитесь в этом сами.

Для дружных ТСЖ:


Ещё Статьи из рубрики Советы риэлтора

30.11.2017
12.10.2017
25.09.2017

Адрес: 117513, Москва, ул. Островитянова, д. 6
Телефон/факс: +7 (495) 249-24-09
Адрес электронной почты: info@ab-realty.ru

© Агентство недвижимости «АБ Риэлти» , 2014

Карта сайта XML