Как решить вопрос с недвижимостью при разводе?

Очень часто возникает вопрос, как решить вопрос с квартирой, домом, гаражом и т. д., если недвижимость была приобретена одним из супругов до вступления в брак. В спорах о разделе имущества многие владельцы такой собственности желают оставить ее у себя. Наши специалисты расскажут вам, как решить данную проблему.

А вопрос, действительно, непростой. Если суду не будет предоставлено никаких доказательств, что недвижимость была приобретена до вступления в брак, она будет считаться совместной собственностью бывших супругов, приобретенной в период их совместного проживания.  Еще сложнее будет доказать, если квартира, приобретенная в период брака, была куплена на деньги, полученные от продажи личной собственности одного из супругов.

Брачный договор

Одним из способов избежать спора по разделу такой недвижимости, является брачный договор, в котором прописывается, какое имущество принадлежало до вступления в брак каждому из супругов. Польза такого договора несомненна – при его наличии можно распоряжаться такой собственностью без нотариально заверенного согласия другого супруга. Да и при разделе имущества при разводе эта собственность не будет приниматься во внимание. В договоре могут быть прописаны и моменты, касающиеся личного имущества супругов при его продаже и дальнейшей покупке совместной недвижимости.

Это – один из самых простых вариантов решения вопроса. Стоит отметить, что брачный договор должен быть подписан обоими супругами, заверен у нотариуса и пройти госрегистрацию. Он может быть заключен не только в момент заключения брака, но и в период совместного проживания. При отсутствии такого документа может быть множество нюансов, о которых будет рассказано ниже.

Договор купли продажи

Если квартира была приобретена в период совместного проживания супружеской пары, но на деньги, полученные от продажи личного имущества одного из них, при этом брачного договора нет, то нужно в договоре купли-продажи недвижимости указать происхождение денежных средств, внесенных за нее (например, продажа квартиры одного из супругов). Тогда покупка новой квартире будет «привязана» к предыдущей сделке по продаже прежней недвижимости, что будет учтено судом при вынесении решения о разделе имущества. Неплохо будет, если перечисление денег за продажу личного имущества одного из супругов будет происходить на его банковский расчетный счет, с которого в дальнейшем будут переводиться средства на покупку совместного жилья. В обоих договорах (продажи жилья и покупки нового) нужно прописать номер этого счета. В этом случае суду будет легко установить происхождение средств на покупку совместного жилья супругов. Если же стоимость совместной недвижимости выше, чем сумма, вырученная от продажи личного жилья одного из супругов, то оставшаяся часть будет признана общей собственностью супругов. Будет учитываться и тот момент, если одним из супругов были внесены значительные средства, связанные с увеличением стоимости недвижимости другого супруга (ремонт, перепланировка и т.д.). В этом случае собственность может быть признана общей.

Родители

Можно поступить и по-другому: передать деньги, вырученные от продажи личного недвижимого имущества, родителям. А те, в свою очередь, уже приобретают другую недвижимость и дарят его своему сыну (дочери). Поскольку подарок не считается общей собственностью супругов, он не будет учитываться судом при разделе имущества.

Ипотека

Есть нюанс при разделе недвижимого имущества, приобретенного по ипотеке. Сразу оговоримся – единого решения по данному вопросу нет, все решается индивидуально. Мало того, если рассматривать судебную практику по таким вопросам, то в одинаковых ситуациях очень часто выносятся разные решения, даже противоположные друг другу. Ведь в данной ситуации рассматриваются интересы не двух, а трех сторон (разводящихся супругов и банка). Бывает так, что решением суда ущемляются интересы одного из супругов, когда он после развода вынужден еще длительное время выплачивать кредит. Или по ипотечной квартире долго не вносились ежемесячные выплаты, и тогда квартира уже не является собственностью заемщиков. Случаи бывают разные. Однако при этом не важно, на кого оформлялась ипотека – на одного из супругов, или они выступали созаемщиками: если квартира была приобретена во время совместного проживания супругов, она считается их общей собственностью, и бремя выплаты средств по ней будет возложено на каждого из супругов в соотношении 50:50. Сложность состоит еще и в том, что жилье находится в залоге у банка, а значит, никаких юридических действий с ним без согласия данной кредитной организации, производить нельзя. И в этом случае подписание брачного контракта позволило бы супругам избежать множества проблем и конфликтных ситуаций.

Эпилог

Итак, рассмотрев случаи, связанные с разделом имущества при разводе, мы еще  раз обращаем ваше внимание на необходимость заключения брачного контракта, который стоит подписывать при совершении сделок с недвижимым имуществом. Ментальность россиян несколько отличается от образа мыслей жителей стран ЕС и США, что приводит к тому, что желание одного из супругов составить такой документ часто обижает другого супруга. Это может привести к ухудшению отношений, а иногда и вообще к их полному разрыву (видимо, поэтому в настоящий момент к брачному контракту прибегли не более 5% жителей нашей страны). Однако надо помнить, что брачный контракт используется для защиты интересов обеих сторон и помогает уменьшить риски неблагоприятных последствий в совместной жизни супругов.