Как обменять жилье, приобретенное по ипотеке?

Жизненные обстоятельства бывают разные. Как быть, если заемщик, оформивший ипотеку, вдруг узнает, что ему надо переехать в другой регион, а договор с банком еще должен действовать долгое время? Самый простой способ, который обычно предлагается в таких случаях, - это закрыть полностью кредит, после чего уже решать вопрос с переездом. Однако не всем этот способ подходит, так как найти сразу большую сумму многим заемщикам довольно затруднительно. Что же можно предпринять в таких случаях?

Разберем ситуацию на примере одной семьи. В 2011 году супруги Нарышкины (фамилию мы по понятным причинам изменили) оформили ипотеку на 3-комнатную квартиру в Якутске. Ежемесячные платежи по кредиту вносили вовремя, просрочек никогда не было. Однако через три года супругам, работавшим в одной фирме, руководство предложило возглавить филиал в Москве. Конечно, предложение было заманчивым и сулило прекрасные перспективы. Тем более, что первое время компания предоставляла супругам служебное жилье. Однако в связи с кризисом ситуация изменилась, фирма больше не могла содержать на балансе служебную квартиру, а у Нарышкиных остро встал вопрос приобретения жилья в Москве. Но что делать с квартирой в Якутске, по которой еще оставался невыплаченным кредит? Сразу найти большую сумму, чтобы погасить ипотеку, супруги не могли, два ипотечных кредита тянуть тоже было затруднительно, да и возвращаться в Якутск Нарышкины не собирались.

Супруги обратились в нашу фирму, и специалисты разъяснили, каким способом можно решить эту проблему.

Итак, данный вопрос имеет три способа решения. Первый, как уже говорилось выше, - это полностью закрыть кредит, что для наших супругов было неприемлемо, второй — это перевод долга на третье лицо. Но, как показывает практика, банки на такой способ решения вопроса идут неохотно, т. к. со сменой должника ухудшается качество ссуды (так считается в Центробанке РФ). Поэтому наши специалисты предложили третий способ, а именно — квартиру, имеющуюся в Якутске, обменять на равноценную в Подмосковье. 

Давайте рассмотрим, как происходит этот процесс, называемый заменой залога. Его возможность предусматривается ГК РФ, в частности, статьей 345, а порядок регулируется внутренним регламентом банка. Некоторые кредитные организации разрешают ипотечную замену по истечении некоторого времени действия договора (чаще всего — это 2/3 срока). Есть банки, которые дают возможность замены залога уже через два-три года после заключения сделки, при условии отсутствия просрочки платежей. Условие ненарушения графика платежей является обязательным. Кроме того, есть и другой момент, который учитывается банком при предоставлении замены залога: стоимость новой приобретаемой квартиры должна покрывать с дисконтом в 20-30% ту задолженность, которая осталась по кредиту (учитывая проценты, которые уже были начислены). При соответствии заемщика и приобретаемого жилья всем этим условиям выясняется, есть ли у банка регламент ипотечной замены по желанию заемщика (желание заемщика должно быть единственным основанием, другое в этом случае не применяется). Стоит так же узнать, в каком городе и в каком отделении банка можно произвести процедуру замена залога. Чаще всего это можно сделать в том филиале, в зоне деятельности которого находится приобретаемое жилье, чтобы сотрудник банка в течение одного дня без труда смог добраться до должника пешком или на доступном транспорте и проверить состояние закладываемой квартиры. В противном случае кредитная организация ни за что не разрешит такой обмен, за редким исключением, которое даже не стоит брать во внимание.

Очередным этапом процедуры замены залога является проверка жилья, выбранного для обмена, на правовую чистоту. Для этого заемщик запрашивает выписки в ЖЭУ (или домоуправлении), кроме того, ему понадобятся сведения из налоговой инспекции, ЕГРП и УФМС. Сотрудники службы безопасности банка в это время должны проверить вторую сторону сделки по всем имеющимся в распоряжении базам на предмет судимости и собрать о ней сведения любыми способами в рамках действующего законодательства.

Если этот этап проходит успешно, то заготавливаются пакеты документов: один из них - непосредственно сам договор обмена жилья, а второй пакет - перевод новой квартиры в залог банка. Сама процедура проходит обычно в течение двух-трех месяцев под контролем кредитной организации. При этом регистрация прав собственности на новое жилье производится одновременно со снятием старого обременения на недвижимость и оформлением нового.

Процесс замены залога — это довольно сложная процедура, в которой стоит учесть все возможные нюансы, чтобы не оказаться в убытке. И если все пойдет, как запланировано, от этой процедуры выиграют все стороны.

УСЛУГИ:

Поиск квартиры в Москве, которая подойдет для ипотеки

Поможем быстрее получить ипотеку

Соберем и подготовим необходимые документы для предоставления в банк по ипотеке

Проверим юридическую чистоту приобретаемой Вами квартиры

Сопровождаем ипотечную сделку

Поможем продать квартиру в ипотеке

ЕЩЕ ПО ТЕМЕ СТАТЬИ:

Как оформить ипотеку на новостройку?

Как продать ипотечную квартиру?

Как правильно выбрать новостройку?

Как оформить недвижимость в браке или до него, чтобы не потерять потом при разводе?