Сложности с выселением квартирантов?

У вас есть в собственности свободное жилье, и вы решили сдать его в аренду? Это разумное решение, однако, есть много нюансов. Их надо учесть, прежде чем планировать получать доход с недвижимости.

Во-первых, вы впускаете в свою квартиру людей, вам порой абсолютно незнакомых, посторонних, за которых придется нести ответственность перед соседями, коммунальщиками и другими.

Во-вторых, вы рискуете сохранностью квартиры, поскольку из-за квартирантов можете не только остаться без своего имущества, но и не иметь возможности возместить убытки за счет них.

Заключение договора аренды не является панацеей от всех бед, поэтому иногда решение сдать квартиру оборачивается скандалами, принудительным выселением и многими другими неприятностями. К тому же, договор обязывает соблюдать все его пункты не только жильцов, но и самого собственника квартиры. Так, хозяин не может выселить арендаторов тогда, когда ему хочется. И даже суд не является средством решения этой проблемы. Что же делать?

Когда обязательства сторон прекращаются?

В каждом договоре прописывается пункт, в котором обговаривается время его действия и условия, при которых обязательства сторон могут быть прекращены. Это важно, поскольку именно следуя этому пункту договора, собственник может получить право требовать от арендаторов освободить занимаемое помещение.  

Договор может быть краткосрочным, сроком до 1 года, и долгосрочный, на срок от 1 до 5 лет. Максимальный период, на который может быть заключен договор найма жилья, - 5 лет, более долгий срок действия договора нашим законодательством не предусмотрен.

Если рассматривать интересы собственника, то ему более выгоден договор на более короткий срок, до 1 года. Потому что документ, заключенный на более долгий срок, предусматривает, что владелец жилья должен предупредить своих жильцов о том, что не собирается продлевать договор и сдавать в аренду свое жилье кому-либо еще в ближайший год. При этом предупреждение должно быть не менее чем за 3 месяца до конца действия договора. Если же собственник сообщил жильцам, что не собирается в ближайший год сдавать свою квартиру, а сам в течение года все-таки сдал жилье, бывшие жильцы вправе это опротестовать и потребовать возместить убытки. В таком случае договор может быть оспорен нанимателями и по их требованию перезаключен с ними.

Если же договор заключен на срок до года, то он автоматически продлевается только в том случае, если в нем есть такой пункт. Поэтому при подписании документа собственнику жилья нужно убедиться, что этого пункта в договоре нет.

Как выселить квартирантов досрочно?

Это можно сделать только в том случае, если создались условия для досрочного расторжения договора. Выселить жильцов можно через суд, если привести доказательства, что они не выполняют условия договора. Например, жильцы:

·       не вносят своевременно арендную плату в сроки, установленные договором. Если договор долгосрочный, то это может быть задолженность за полгода, если краткосрочный – то за два месяца;

·       используют имущество не по назначению, портят его;

·       шумят, не учитывают интересы жителей соседних квартир.

Выселить квартирантов без суда, если с ними заключен договор найма жилья, нельзя. Единственным исключением является письменное уведомление жильцов. Но для этого в договоре должно быть предусмотрено, на каком основании он перестает действовать. Поэтому необходимо тщательно продумать и прописать в документе все случаи, когда владелец квартиры может в одностороннем порядке его расторгнуть.

Следует учесть еще один момент: по нашему законодательству, расторгать договор аренды жилья нельзя, если за время его действия сменился владелец квартиры или арендатор. Если меняется наниматель, то ими становятся все лица, которые были указаны в договоре и проживали с ним на арендуемой площади.

Всегда ли суд встает на сторону собственников?

Даже если жильцы разрушали имущество, шумели, нарушали интересы проживающих в соседних квартирах, суд может дать им возможность исправиться. Обычно это практикуется при рассмотрении долгосрочных договоров. В этом случае суд предоставляет жильцам отсрочку выселения на год. И только если арендаторы продолжают нарушать договор в течение этого срока, суд выносит постановление об их выселении.

Поэтому лучше всего сдавать квартиру с заключением договора сроком не более года, без возможности его пролонгации. И, если арендаторы себя зарекомендуют с хорошей стороны, заключить по его истечении новый краткосрочный договор.