Право на расторжение договора купли-продажи: заблуждения и опровержения

Бывает так, что уже заключенные договора о купле-продаже недвижимости расторгаются, при этом участники процедуры могут совершить серьезные ошибки, которые не всегда удается исправить. Всему виной заблуждения, касающиеся процедуры расторжения договора, и их довольно много. Наш эксперт Максим Чугунов рассказывает о некоторых из них.

«Если покупатель не заплатил деньги, то договор все равно нельзя расторгнуть»

Кажется, такое утверждение довольно неуместно. Действительно: деньги продавец не получил, а значит, сделка не состоялась. Почему же нельзя расторгнуть договор? Однако, принимая решения по подобным делам, суды часто ссылаются на ГК РФ, в котором нет статьи, предусматривающей даже возможность расторжения договора, касающегося объектов недвижимости, уже перешедших в собственность покупателя. И считают единственным выходом для продавца в данной ситуации требование с покупателя полной оплаты и процентов за просрочку, как это и предусмотрено ч. 3 ст.486 ГК РФ. Если же все-таки продавец предусматривает возвращение недвижимости в случае неуплаты, то это должно быть прописано в договоре купли-продажи.

Но есть и другие решения судов, причем ссылаются они на Постановления Пленумов ВС РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года. В Постановлениях говорится о том, что продавец может взыскать всю сумму с покупателя, если он будет признан недобросовестным. При этом может быть и расторжение договора купли-продажи, в случае его существенных нарушений. А отказ покупателя заплатить за приобретенную недвижимость как раз и можно считать таковым.

Именно поэтому считать, что при неполучении денег по договору продавец не может вернуть недвижимость, все-таки не стоит. Это будет зависеть от того, в каком суде будет разбираться данное дело.

Бывает и противоположный случай: за квартиру покупатель уже заранее заплатил – частично или полностью – и вдруг сделка срывается. При этом считается, что:

«расторгнув договор, нельзя потребовать назад уже выплаченные по нему деньги»

Покупателю в таком случае, по всеобщему заблуждению, действительно не повезло, поскольку он и жилье, почти уже купленное, не получит, и деньги свои назад не вернет. И действительно: часть 4 ст. 453 ГК РФ как раз и препятствует отмене всего, что уже было исполнено по договору до его расторжения. Однако на деле суды не всегда встают на сторону продавца. Да, действительно, есть такое положение, согласно которому уже внесенная уплата по расторгнутому договору не возвращается. Но при этом есть и статья 1103 ГК РФ о неосновательном обогащении. Согласно этой статье продавец, который уже взял какую-то денежную сумму за объект недвижимости, но потом расторг сделку, попадает под ее действие. В этом случае суды примут сторону покупателя и обяжут продавца вернуть ему деньги.

Еще одним, довольно популярным, является заблуждение, что:

«договор можно расторгнуть без объяснения причин в одностороннем порядке»

Действительно, существует Гражданский кодекс РФ, в статье 450 которого говорится о возможности его одностороннего расторжения. Поэтому многие продавцы не видят ничего страшного в том, что договор подписан: ведь его всегда можно отменить. Однако всегда надо помнить о том, что данный документ можно аннулировать лишь в том случае, если есть на это веские причины. Об этом как раз и говорится в части 2 ст.450 ГК РФ. А к подобным причинам относят, например, нарушение условий договора, в результате которого противоположная сторона понесла значительные убытки. Поскольку такие нарушения бывают не часто, суды подобные иски продавцов к покупателям обычно отклоняют.

Еще одним заблуждением является утверждение, что:

«не стоит тратить время на расторжение предварительного договора купли-продажи, поскольку он все равно не обязывает его исполнять»

И действительно: зачем расторгать договор, если он предварительный? Ведь часто этот документ рассматривается сторонами как подтверждение намерений о заключении сделки. Намерений, которые всегда можно изменить. Ведь основной договор купли-продажи так и не был  заключен. Однако не все так просто. Бывали случаи, когда суды обязывали хозяев квартиры, изменивших свои намерения о сделке, все-таки заключить договор купли-продажи. И при этом есть статья, на которую ссылаются судьи – согласно ст. 429 ГК РФ, на условиях предварительного соглашения можно принудить к заключению уже основного договора, если соглашение не было расторгнуто. При этом должны быть законные основания для этого расторжения, как и при аннулировании действия основного договора купли-продажи.

Мы рассмотрели случаи попыток одностороннего расторжения договора. Однако бывают заблуждения и при разрыве договора по обоюдному согласию. Многие считают, что:

«разорвать договор купли-продажи по обоюдному согласию не стоит никаких усилий»

И действительно, если нет предмета спора, и обе стороны решили расторгнуть договор, то какие в этом случае могут быть сложности? Можно всего лишь оформить документ об отказе от прежних намерений, и все проблемы решены. Но не все так просто. Бывают и такие случаи, когда сделка купли-продажи была оформлена через нотариуса, а стороны, решившие расторгнуть сделку, нотариально заверять отказ от нее не стали, полагаясь на действие самого простого, подписанного обеими сторонами документа об ее аннулировании. Однако в дальнейшем одна из сторон меняет решение, и требует, чтобы сделка состоялась, и в этом случае суд встанет на ее сторону, поскольку расторжение сделки должно быть осуществлено в той же форме, в которой она заключалась, т.е. через нотариуса, что предусмотрено статьей 452 ГК РФ.