Как покупать сейчас новостройки?

Покупаем новостройки по-новому:

До недавнего времени квартиру в новостройке приобретали, чаще всего, участвуя в долевом строительстве. Такой способ предполагал выплату денег застройщику напрямую, после чего нужно было ждать получения ключей от квартиры. Но уже с 1 июля текущего года новое жилье приобретается через эскроу-счета. Что это такое, и как это скажется на покупателях квартир, расскажем подробнее.

В чем заключается новая схема приобретения жилья?

Теперь приобрести жилье в новостройке можно следующим образом: сначала нужно выбрать квартиру в строящемся доме. После – оплатить ее. Для этого деньги требуется внести на специальный банковский счет, который называется эскроу. До тех пор, пока строительство не завершено, денежные средства, находящиеся на этом счету, находятся под контролем банка. И как только дом будет сдан в эксплуатацию, покупатель получит ключи от своего нового жилья, а девелопер сможет наконец распоряжаться средствами с эскроу-счетов.

Принципиальное отличие новой схемы приобретения жилья в новостройке от действовавшей раньше, состоит в том, что девелопер строит дом не на средства покупателей, а на кредит банка, предоставившего эскроу-счета покупателям квартир в новостройке. Ответственность за сохранность средств дольщиков теперь несет банк, причем государство страхует все деньги на этих счетах.

Что представляет собой счет эскроу?

Слово это английское, и означает ценные бумаги или любую другую собственность, передаваемые на временное хранение третьей стороне до тех пор, пока обязательства обеих сторон сделки не будут полностью выполнены. Все операции, проходящие по такой схеме, называются аналогично. То есть, для того, чтобы деньги покупателя, которые должны пойти в счет оплаты квартиры застройщику, где-то временно и надежно хранились, в банке открывается эскроу-счет. Кредитная организация должна проследить за сохранностью средств на этом счету – застройщик не получит их, пока не выполнит свои обязательства, а покупатель не заберет их, если застройщик выполнил свои обязательства. И, как только дом будет построен, а ключи от купленной квартиры переданы дольщику, строительная организация получит деньги с эскроу-счета.

Как и где открыть счет эскроу?

Процедура открытия счета следующая. Сначала покупатель выбирает квартиру в новостройке и заключает договор долевого участия с компанией-застройщиком. В договоре должен быть пункт, в котором оговаривается, что дольщик должен перечислить средства за жилье на специальный эскроу-счет в банк. Причем, банк может быть не любой, а тот, который указан в договоре, поскольку именно он предоставил застройщику кредит на строительство и поэтому стал держателем эскроу-счетов. Покупатель обращается в это кредитное учреждение и, по заявлению дольщика, банк открывает эскроу-счет. Если же упомянутый в договоре банк клиента чем-то не устраивает, ему придется найти какой-то другой объект жилого строительства для выбора квартиры. Стоит оговориться, что не каждая кредитная организация может работать с эскроу-счетами. Есть определенные критерии надежности банка, которые устанавливаются государством. Сейчас таким требованиям удовлетворяют 95 кредитных учреждений, перечень которых можно найти на официальном портале Банка РФ.

Когда нужно внести средства на счет эскроу и что с ними происходит?

После подписания договора долевого участия обеими сторонами – клиентом и застройщиком – он должен быть зарегистрирован в Росреестре. После государственной регистрации документа дольщик обязан перевести на счет эскроу нужную сумму. Срок оговорен в документе, но обычно он не должен превышать трех месяцев с момента заключения договора об открытии счета эскроу. После того, как деньги попадают на счет, они блокируются, и к ним не имеют доступа ни клиент, ни девелопер. На сумму, вложенную в эскроу-счет, не начисляются проценты, но в то же время и никакой комиссии банк за содержание счета не взимает. Как только дом будет введен в эксплуатацию, и хотя бы один из новых владельцев зарегистрирует право собственности на квартиру в нем, документальная информация об этом передается банку-держателю эскроу-счета. Ее достоверность проверяется кредитной организацией, после чего, не позднее 10 рабочих дней, средства со счета эскроу переводятся застройщику. Стоит учесть, что пока средства находятся на счете, они защищены от ареста и конфискации. Они не могут быть изъяты в качестве обеспечительной меры в отношении вкладчика или какого-либо другого лица. Кроме того, деньги на эскроу-счете застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Если банк обанкротится или у него аннулируют лицензию, вкладчику выплатят 100% вложенных средств. Однако сумма выплаты не может превышать 10 млн рублей. Для получения компенсации клиент должен предоставить в АСВ договор долевого участия, и в течение 20 дней после подтверждения факта сделки страховая сумма будет перечислена дольщику.

Можно ли через счет эскроу приобрести квартиру по ипотечному кредиту?

Да, но для этого сначала нужно, чтобы потенциальному покупателю банк одобрил кредит. Как только согласие кредитной организации получено, гражданин может подписать договор долевого участия с девелопером. В договоре должно быть прописано, что жилье приобретается через счет эскроу и будет оплачено кредитными средствами банка, предоставившего ипотечную ссуду. После этого клиент должен обратиться в кредитное учреждение, указанное застройщиком, для открытия эскроу-счета. И уже после этого банк, одобривший кредит, переводит средства на этот счет.  Отметим, что гражданин может выбрать любой банк для получения ипотечной ссуды, и это может быть кредитная организация, отличная от той, в которой он будет открывать эскроу-счет.

Можно ли через счет эскроу купить квартиру в рассрочку или расплатиться маткапиталом?

Квартиру можно приобрести в рассрочку. Для этого в договор долевого участия можно внести пункт, в котором оговаривается, что покупатель обязан в оговоренные сроки вносить на счет эскроу определенную часть стоимости выбранной им квартиры. На деле такая схема, скорее всего, будет применяться не часто, поскольку банку – держателю эскроу-счета она может быть невыгодна. Тем не менее, законом она не ограничена. Если же имеется сертификат материнского капитала, то в договоре долевого участия прописывается, что часть средств на покупку жилья будет оплачена материнским капиталом, и деньги должны перечисляться на счет эскроу. После регистрации ДДУ его копию вместе с заявлением нужно передать в Пенсионный фонд, где выдадут уведомление о получении этих документов. Заявка должна быть рассмотрена фондом не позднее месяца с момента подачи, после чего в течение 5 дней обладателю сертификата должен прийти ответ – положительное или отрицательное решение. Если заявка одобрена, то средства Пенсионного фонда будут перечислены на счет эскроу. В том случае, если обладатель сертификата хочет приобрести квартиру в кредит, то он может использовать сумму материнского капитала для погашения долга или для внесения первого взноса. Свое решение клиент должен прописать в кредитном договоре с банком, который выдал ему ипотечный займ.

Стоит ли покупать через эскроу-счета готовое жилье в новостройке или на вторичном рынке?

Если приобретать квартиру на вторичном рынке, то резон в этом есть. Таким образом стороны страхуются от мошенничества. Но если речь идет о приобретении жилья в новостройке, то в заключении сделки через эскроу-счета нет особой нужды. Застройщик заинтересован в скорейшем сбыте остатков нераспроданного жилья в уже построенном им доме, и ему нет смысла портить себе репутацию, обманывая клиента. Поэтому в этом случае лучше оформлять сделку с использованием обычного аккредитива.

Можно ли переуступить квартиру или отказаться от сделки и вернуть средства со счета эскроу?

Квартиру можно продать по переуступке. При этом права участника долевого строительства, а также права и обязанности по счету эскроу переходят от продавца квартиры к другому гражданину. Можно также отказаться от покупки квартиры и расторгнуть ДДУ. Но есть нюансы. Если раньше расторгнуть договор долевого строительства можно было при несоблюдении застройщиком сроков строительства, то теперь появились новые условия. Необходимо, чтобы банк, кредитовавший строительство жилого дома, взыскал с девелопера долг, участок земли или другое имущество, находящееся в залоге. Или, чтобы строительная организация была официально признана банкротом и открыто конкурсное производство. Или, чтобы фирма-застройщик была ликвидирована как юридическое лицо. То есть, нужны веские основания для расторжения ДДУ. Просто «передумать» не получится. После того, как Росреестр зафиксирует заявление о расторжении договора долевого участия, он в течение 5 дней уведомит об этом банк-держатель эскроу-счета. И тогда денежные средства будут возвращены дольщику.

Как узнать, продается ли новая квартира через эскроу-счета?