Стоит ли приобретать квартиры в пятиэтажках под снос?
В рамках реализации программы по сносу пятиэтажек, согласно которой власти
Москвы собираются снести около 25 млн. кв. м. устаревшего жилья, к началу мая
будут составлены списки «хрущевок», которые будут демонтироваться, при этом 10
домов района Хамовники будут исключены из этого реестра, поскольку не было
найдено площадок для строительства жилья под переселения. Кроме того,
большинство жителей Хамовников выступили против этой программы. Однако в целом
жители устаревших пятиэтажек, живущие в других районах, поддерживают расселение
и уже ожидают переезда. Часть из них собираются продать свои квартиры,
рассчитывая на увеличение инвестиционного спроса в связи с реализацией
программы. Совсем недавно квартиры в пятиэтажных хрущевках интересовали разве
что покупателей, имеющих сравнительно небольшую сумму для приобретения жилья.
Коммуникации в таких домах изношены, планировки давно морально устарели. Но
даже с этим учетом стоимость квартир в таких пятиэтажках не маленькая. Но
сейчас владение такой квартирой дает перспективу получения более современного
жилья. Есть ли смысл вкладываться в приобретение жилья в пятиэтажках под снос,
мы сейчас поговорим.
Обжитой район столицы
Без сомнения, это – преимущество приобретения хрущевки. В настоящее время
рынок недвижимости предлагает сравнительно небольшой ассортимент жилья в
обжитых районах Москвы. При этом качественного жилья, соответствующего
современным условиям эксплуатации, среди доступных вариантов еще меньше.
Поэтому, несмотря на отличное расположение панельных хрущевок, многие
покупатели предпочитают приобретать квартиры в Подмосковье или в районах за
МКАД, где предложений нового или относительно нового качественного жилья
существенно больше. Однако программа реновации кварталов пятиэтажной застройки
подразумевает, что расселение жильцов этих домов будет происходить в этом же
или в соседнем районе. Только владельцы квартир в Центральном, Троицком,
Зеленоградском и Новомосковском округах имеют возможность получения жилья в любом
районе. Таким образом, приобретя хрущевку в желаемом районе столицы, можно
рассчитывать, что через некоторое время можно стать владельцем нового жилья в
этом же районе.
Однако не все так просто. Ведь это кажущееся бесспорным на первый взгляд
преимущество имеет свои подводные камни. Поскольку нет четких правил
переселения, то нет и сведений, куда будут переселяться жильцы сносимой
пятиэтажки, и неизвестно, можно ли будет отказаться от предлагаемого жилья. В
законопроекте об этом ничего не говорится. Именно поэтому есть большой риск у
жителей тех округов, где возможно расселение в любые районы. Ведь вместо тихого
и уютного местечка в Замоскворечье им могут предложить новостройку в Басманном
районе близ станции метро «Электрозаводская». А жители «пятиэтажек» в Царицыно
могут переехать в Чертаново. Если же говорить о собственниках жилья в Южном
Тушине, то им и вовсе могут предоставить квартиру за МКАД, в Митино.
Полная отделка жилья
Сейчас до 86% первичного жилья массового сегмента сдается в эксплуатацию
без отделки. А это значит, что с покупкой квартиры в новостройке расходы не
заканчиваются, и на ремонт обычной однокомнатной квартиры понадобится еще около
миллиона рублей, а то и больше. А на вторичном рынке многие квартиры находятся
в таком плачевном состоянии, что требуют еще большего вложения денег на ремонт.
В рамках же существующей программы в жилье, предоставляемом вместо старых
панельных домов, будет произведена полная отделка, при этом при желании жильцов
предусмотрена перепланировка.
Можно получить доход
Вот уже несколько лет цены на вторичное жилье падают, при этом стоимость
квартир в новостройках переживает взлеты и падения. Согласно же законопроекту о
реновации, стоимость новых квартир, которые будут предоставлены вместо «пятиэтажек»,
будет до 35% выше стоимости прежнего жилья, а в наименее ликвидных локациях эта
разница может составить до 50%. И, конечно, вложение средств в покупку квартир
в сносимых хрущевках может принести доход и становится сберегательной
инвестицией. Ведь продать новую квартиру можно довольно выгодно и быстро.
Но эта разница в стоимости квадратных метров может существенно снизиться,
если учитывать район, куда могут переселить жителей сносимого дома. Можно не
только не получить доход за счет разницы в цене, но и проиграть. Так, например, в Кузьминках квадратный метр жилья
в хрущевках оценивается в 145 тыс. руб. А в соседнем Люблино, куда могут
переселить собственников квартир из сносимых пятиэтажек, стоимость квадратного
метра нового жилья составляет лишь 132 тыс. руб., поскольку этот район
считается менее удачным и, соответственно, менее ликвидным. Не стоит, конечно,
говорить об убытках при вложении средств в сносимые хрущевки, но в большинстве
случаев стоимость нового жилья вряд ли будет дороже старого более чем на
10-15%.
Кроме того, выполнение программы зависит от политической и экономической
ситуации в стране. И хотя помощь частных инвесторов, как заявляют столичные
власти, пока не требуется, стоимость выполнения программы, по предварительным
оценкам экспертов, составляет не менее 3,5 трлн. руб. При том, что годовой
бюджет города не превышает 1,9 трлн руб. Поэтому есть риск, что реновацию не
смогут довести до конца.
Таким образом, вкладываясь в устаревшее жилье для получения дохода от
разницы в цене между старой и новой квартирой, нельзя просчитать эту выгоду,
пока нет сведений о жилье, которое будет предоставляться взамен хрущевки,
поскольку цена будет колебаться от локации, улицы, характеристик недвижимых
объектов.
Получение дополнительной площади
Один из основных недостатков таких домов – это теснота. Кухни, балконы,
места общего пользования очень небольшие. Когда в свое время возводились пятиэтажные
дома-хрущевки, предполагалось, что кухни не должны быть большими, поскольку
люди, живущие при коммунизме, будут питаться в общественных столовых, кафе
и ресторанах. Однако жизнь
скорректировала планы строителей коммунизма и их жилого фонда. И сейчас в
новостройках активно внедряется евроформат – объединение гостиной и кухни,
благодаря которому квартира становится более просторной по сравнению с
пятиэтажными панельными строениями, даже с учетом равнозначности площади и
количества комнат. По предыдущей программе расселения «хрущевок» жители
пятиэтажек получали жилье большей площади, разница составляла 5-10 кв.м. В
рамках существующей новой программы собственники сносимых домов так же получат
безвозмездно дополнительные квадратные метры, что, конечно, добавит новому
жилью и комфортности, и стоимости.
Однако это
преимущество тоже сомнительно, поскольку в нем тоже много неясностей. Да и
условия переселения будут не такими, как в первую волну сноса, а более
жесткими. Кроме того существует риск, что приобретение хрущевки для получения
дополнительных квадратных метров и, соответственно, улучшения собственных
условий проживания может обернуться длительным проживанием в этой квартире в
ожидании сноса. Надо учитывать, что нынешняя программа почти в пять раз более
значительна по масштабам, чем предыдущая. Ведь в ней планируется снести около
8000 пятиэтажек, тогда как в прошлую компанию избавились от 1700 «пятиэтажек».
Именно поэтому одновременно всех людей переселить просто невозможно, все будет
происходить поэтапно. А значит, и расселение будет происходить не одновременно.
Так, пятиэтажки по первой программе сносились в течение 18 лет. Теперь же срок
увеличится до 25 лет. А значит, приобретать подобное жилье для улучшения
жилищных условий, не зная графика расселения, крайне опрометчиво.
Специалисты нашего агентства рекомендуют своим клиентам, которые имеют
достаточный бюджет для приобретения однокомнатной квартиры в панельном
пятиэтажном здании, приобрести за эти средства квартиру в новостройке,
поскольку это более надежный вариант.
Дополнительно для ознакомления:
Жители могут отказаться от сноса
В марте 2017 года квартиры в домах подлежащих сносу почти перестали продаваться
Комфорт и эконом классы квартир
Про улучшение жилищных условий
Центральные районы Москвы исключили из программы реновации |
